С 1 июля 2019 года рынок недвижимости РФ ждут большие перемены: уход от долевого строительства и переход на проектное финансирование. Инициатива правительства призвана защитить граждан от недобросовестных застройщиков, помочь сберечь деньги или гарантированно обеспечить их жильем.
Как будет работать новая схема – пока никто толком не представляет, поэтому в конце 2018-начале 2019 года наблюдался страшный ажиотаж: люди скупали квартиры буквально пачками – и за «живые» деньги, и в ипотеку.
Логика ясна: покупатели боятся, что цены поползут вверх (а это фактически неизбежно), а застройщики опасаются остаться без финансовой подушки. Вот так вот на страхе и эмоциях и живет рынок последние месяцы.
Одни стремятся по-максимуму продать еще не построенные квадратные метры и получить средства на строительство объектов, а другие хотят «заскочить в уходящий поезд» и по прежним ценам приобрести себе хоть какое-нибудь жилье.
До 1 июля еще есть время, следовательно, ДДУ будут заключать и заключать.
А значит, риск стать обманутым дольщиком по-прежнему существует, и ввиду новых обстоятельства он становится даже выше, чем раньше.
Даже сейчас на территории одной только Ленинградской области насчитывается более 15 тысяч пострадавших дольщиков. И многие эксперты прогнозируют появление новой волны.
За последний год список долгостроев России стал больше еще на 64 объекта: 239 объектов достроили и исключили, зато еще 303 – добавили.
Одним словом, если, не дай бог, у застройщика возникнут сложности и строительство дома приостановится, дольщикам придется принимать непростое решение: расторгать договор долевого участия или все-таки ждать наступления светлого будущего. Как быть? Стоит ли идти на радикальные меры? Разбираемся по порядку.
Что будет, если расторгнуть ДДУ
Дольщик имеет право расторгнуть ДДУ через суд или отказаться от его исполнения в одностороннем порядке (214-ФЗ, ст. 9) по следующим причинам:
– неисполнение застройщиком обязательства по передаче квартиры в срок (при задержке 2 месяца и больше);
– прекращение строительства или его остановка на длительное время, когда становится очевидным, что передать квартиру в собственность в оговоренные сроки не представляется возможным;
– площадь квартиры в процессе строительства увеличилась более чем на 5%;
– наблюдаются серьезные нарушения качества строительства.
По закону, если дольщик расторгает договор по вышеуказанным причинам, то строительная компания безропотно возвращает ему вложенные средства. Но законы законами, а реальность – реальностью.
Даже наличие судебного решения в пользу дольщика далеко не всегда является гарантией возвращения его денег! Например в том случае, если у застройщика попросту не оказывается финансов или имущества на момент осуществления судебного решения.
Приставы обнаруживают, что взять с него нечего, и закрывают исполнительное производство. А человек остается без денег и квартиры, но зато с «законной бумажкой».
Эту бумажку (носит она красивое название «исполнительный лист») можно передавать судебным приставам раз в полгода на протяжении 3 лет, в надежде, что у застройщика что-то изменится в лучшую сторону. А если нет? Будем реалистами: это наиболее вероятный сценарий.
Читайте также: Что делать дольщику, если застройщик – банкрот
К тому же, нередко бывает так, что под конкретный ЖК создается «свое» юридическое лицо, с которым дольщик заключает договор. В итоге, у строительной компании всегда есть возможность «прикрыть лавочку» без ущерба для всей структуры, если вдруг возникнут проблемы на каком-то одном объекте.
То есть, покупатели приходят в офис к известной компании, а договор заключают с какой-то неведомой им фирмой. И вот тут надо понимать, что при возникновении любых сложностей и непредвиденных ситуаций разбираться придется именно с фирмой-однодневкой.
По всем раскладам получается, что расторгать ДДУ – невыгодный вариант в первую очередь для самого дольщика.
Тогда как быть? Есть два основных пути.
Первый: продать квартиру третьему лицу по договору переуступки прав. Скрыть существующие проблемы с застройщиком, конечно же, не удастся. Но, как это ни странно, практика показывает, что почти всегда есть покупатели, готовые ждать завершения строительства и мечтающие приобрести жилье в конкретном доме. Это оптимальный вариант развития событий.
Второй: если застройщик – банкрот. В этом случае обладатели прав на квартиру с действующим ДДУ на руках должны встать в реестр требований о передаче помещений. Конечно, конкретных сроков никто не озвучит, но так или иначе жилье когда-нибудь будет достроено, найдет своих хозяев и будет передано им в собственность. Перспектива так себе, конечно, но это лучше, чем остаться совсем «голым и босым» и без малейших шансов на благополучный исход.
Опять же, как мы можем наблюдать, рано или поздно судьба долгостроев в Петербурге и Ленобласти решается, власти и компании-доноры берут на себя обязательства по их достройке, и в конце концов (в большинстве случаев) несчастные обманутые дольщики дожидаются-таки своих квартир.
Так что, если вам все-таки не посчастливилось вляпаться в долгострой, подумайте хорошенько, прежде чем бежать расторгать ДДУ. Не факт, что хоть какие-то деньги будут возвращены.
К тому же, при расторжении ДДУ дольщик теряет не только право на квартиру, но и право залога на землю и возводящуюся на ней новостройку (!). А это значит, что если застройщик объявит себя-таки банкротом, то вы автоматически лишаетесь того обеспечения, которое могло бы помочь вам получить обратно хоть какие-то деньги.
А у вас есть опыт расторжения ДДУ и получения вложенных денег обратно? Будем рады, если поделитесь в комментариях. Подписывайтесь на Новострой-СПб, читайте комментарии юриста, изучайте расследования Тайного покупателя, чтобы знать, на что обращать внимание при выборе новостроек. Смотрите аэросъемку жилых комплексов, оценивайте ход строительства и сравнивайте, похожи ли реальные фото и видео на рекламные буклеты, нарисованные застройщиками.
Читайте также: Власти Ленобласти рассказали, как собираются решать проблемы обманутых дольщиков