Найти тему
REBURG

Мифические ориентиры и реальные проблемы рынка жилья в России.

Оглавление

Выдать больше кредитов, построить больше жилья, продать дороже.

Недавно мы рассматривали стратегические ориентиры, заложенные в национальный проект "Жилье и городская среда". Основные показатели этого проекта выглядят следующим образом:

-2
-3

По итогам реализации национального проекта должны вырасти цены. Но рост цен будет на уровне ожидаемой инфляции.

-4

В результате проекта мы должны будем прийти вот к такому графику.

-5

Стартовые рыночные условия для реализации национального проекта

При этом стартовые рыночные условия для реализации национального проекта достаточно противоречивы.

-6

Очевидно, что строят больше там, где больше жителей. Но если мы посмотрим на относительные величины (в расчете на 1 жителя), то увидим, что в стране формируются дальнейшие условия для "западного дрейфа" населения. Сибирь и Дальний восток существенно отстают в процессе обновления жилого фонда.
Есть ли у государства сегодня представление о территориальных аспектах развития рынка жилья? Пока складывается впечатление, что в погоне за новыми миллионами квадратных метров мы хотим переселить значительную часть страны в пригороды Москвы и Санкт-Петербурга.

Сверхконцентрация предложения в пригороде Москвы и Санкт-Петербурга
Сверхконцентрация предложения в пригороде Москвы и Санкт-Петербурга

Можно сказать, что это рыночный процесс, "люди покупают", "людям нравится". Но особенность рынка жилья и продукта на рынке жилья в его долговечности. Для города важно обеспечить не только создание нового продукта, но и его долгосрочную устойчивость и эксплуатацию. Важно создать условия для гармоничного развития.

Сегодняшний рынок заточен на штамповку квартир для одиноких людей. Дешевые студии и 1-комнатные квартиры - основной тренд последних лет.

-8

Для комфортного проживания на каждого члена семьи должна приходиться одна комната. Но, глядя на наш рынок, можно подумать, что большинству достаточно 1-комнатной квартиры. Мы собираемся наращивать объемы строительства на этой базе?

-9

Можно, конечно говорить о том, что со временем рынок все отрегулирует. Структура поменяется, а спрос на "дома-общежития" упадет. Рынок действительно все отрегулирует. Плохое жилье перестанет быть востребованным. Но убогое наследие современного этапа развития рынка жилья еще десятилетия будет формировать проблемы для многих городов. И прежде чем ставить задачу "строить больше", надо решить что, где и для кого мы будем строить.

Серьезный стратегический вопрос - как рынок перестроится под меняющуюся структуру населения?

Число молодежи на рынке жилья в ближайшие годы будет снижаться, семемй с детьми расти.
Число молодежи на рынке жилья в ближайшие годы будет снижаться, семемй с детьми расти.

Массовый рынок жилья в ближайшие годы должен будет перестроиться и сместить акценты с продажи "первой квартиры" в сторону тех, кто улучшает жилищные условия.

Мы часто слышим о необходимости повышения средней обеспеченности жильем до 30 кв. м на 1 жителя. Но этот показатель-ширма. Что за ним скрывается часто сложно понять. Даже в разрезе разных типов семей видны сильные диспропорции и реальные проблемы в жилищных условиях.

-11

Кроме всего прочего российские города слишком разные для того чтобы требовать от них "достижения плановых показателей". А сейчас увеличения объемов строительства требуют от всех. Профильные министерства и губернаторы лично отвечают за выполнение этих поручений.

-12

Структурно рынок жилья России сегодня не готов к существенному росту объемов строительства. Пока не будут сняты рыночные диспропорции, бессмысленно наращивать объемные показатели. Строить больше и одновременно лучше мы пока не научились.

Публикация основана на выступлении в рамках Сочинского всероссийского жилищного конгресса.

Если темы рынка жилья, ипотеки интересны вам, подпишитесь на Дзен и на Телеграм-канал.

Михаил Хорьков,
Уральская палата недвижимости
11.04.2019