Всю текущую неделю делегация ГК «ЁЛКА девелопмент» работает в Сочи. Наши эксперты выступают на Всероссийской жилищном конгрессе, члены совета директоров проводят встречи с инвесторами и представителями Законодательного собрания Краснодарского края. Но это совершенно не важно, на фоне продолжающегося роста цен на рынке новостроек Новосибирска. Об этом и расскажу.
Подводим итоги динамики цен на строящееся жилье в I-ом квартале 2019 года.
Напомню, средневзвешенная цена 1 кв.м. Новосибирских новостроек в декабре 2018 года составляла 63 032 рубля. А в марте 2019 года средняя цена «квадрата» составляет уже 64 788 рублей. Соответственно, цена за квадрат выросла на 1 756 рублей, или на 2,76%. То есть, среднемесячный рост составляет 0,92%.
Такая динамика дает дополнительную уверенность в обоснованности моего прогноза о том, что в течение 2019 года темп роста цен будет двузначным, то есть перевалит отметку в 10%.
По итогам 12 месяцев это уже случилось. С марта 2018-го по март 2019-го, рост цен квадратного метра в новостройках Новосибирска составил 10,5%.
И это рост рынка в целом, даже с учетом цен неэффективных компаний, вынужденных демпинговать, и даже включая застройщиков находящихся в предбанкротном состоянии.
Теперь рассмотрим динамику цен только тех строительных компаний, которые находятся в так называемой «зеленой зоне» Рейтинга устойчивости застройщиков Новосибирска.
В этой группе средневзвешенная цена 1 кв.м. превышает среднерыночное значение на 1 416 рублей, и составляет 66 204 рублей.
Динамика темпа роста цены за I квартал 2019 года, демонстрирует поистине феноменальные значение. От показателей декабря 2018 года, когда «квадрат» стоил 63 893 рубля, прирост составил 2 311 рублей, или почти 3,5% за три месяца.
То есть, в «зеленой зоне» рост составляет уже 1,16%, а не как для рынка в целом в 0,92%. Это означает, что по итогам I-го квартала 2019 года цены устойчивых застройщиков растут относительно рынка на 20% быстрее.
Но это пока лишь итоги I-го квартала. Впереди у нас есть еще три месяца до переломной даты для рынка новостроек – 1 июля, когда вступят в действие очередные поправки 214-ФЗ. Многие проекты будут вынуждены перейти на проектное финансирование, то есть строить на банковские кредиты. А это, безусловно, отразится на ценах.
Хотя есть и сдерживающий фактор. Это один из объявленных мною «черных лебедей» рынка новостроек Новосибирска.
У нас появились компании, которые традиционно работали в секторе жилья повышенной комфортности, и которые за последний год серьезным образом нарастили объёмы строительства и продаж. На фоне общего роста цен и снижающегося потребления, их цены за последние месяцы не показывают роста, а по отдельным позициям даже снижаются.
То есть, мы столкнулись с демпингом как с инструментом конкурентной борьбы не только со стороны неэффективных компаний, но и среди компаний, входящих в ТОП-10 по объемам строительства и продаж. И этот фактор сможет оказать на прогнозируемое повышение цен неожиданный тормозящий эффект. Но однозначно сейчас реакцию рынка предположить невозможно. На то он и «черный лебедь». Будем наблюдать.
Но если такое торможение цен все же случиться, это приведет к росту рисков застройщиков, поскольку они должны будут снижать свою расчётную выручку, а соответственно и прибыль.
В выигрыше окажутся потребители.
А мы пока в Сочи. Если будет что-нибудь интересное – поделюсь.