С 1 января 2019 года вступил в силу новый Закон №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства…», который существенно изменил жизнь садоводов, в том числе и в сфере размещения жилых домов на садовых участках. Так, с января 2019 года члены СНТ (садоводческие некоммерческие товарищества) получили право не только возводить на отведенных участках капитальные жилые дома и реконструировать уже построенные, но и переоформлять дачные или садовые строения в полноценные жилые дома. Для этого, Закон № 340, принятый Госдумой РФ и вступивший в силу в августе 2018 г., скорректировал Градостроительный кодекс и ряд других государственных законодательных актов.
Таких изменений в законодательстве страны владельцы дач ожидали давно. Ведь многие из них успели за время пребывания в СНТ переоборудовать дачные «домики» в капитальные отапливаемые строения и жили в них круглогодично. Но вот официального статуса жилой недвижимости они не имели. Правда, согласно госреестру недвижимости такие дома назывались «жилыми строениями», но всё портила небольшая поправка — «…с назначением нежилых»! Теперь же ситуация меняется. Какие преимущества даёт владельцу оформление дачи в жилой дом? В первую очередь, отныне владелец и члены его семьи могут прописаться по адресу нахождения дачи, т.е. по месту фактического проживания. И при этом оплачивать электроэнергию по «сельскому» тарифу, который, как известно, ниже «городского» на 30%. Бонусы отныне положены и тем, кто пожелает построить или приобрести жилую «дачу». В соответствии с действующим законодательством ФСН обязана возвратить им часть уплаченного подоходного налога, т.е. произвести имущественный налоговый вычет. А, если такое строение они будут приобретать в кредит, то получат его в банке по меньшей ставке, чем на нежилую недвижимость.
Понятие жилого и садового дома и их отличия
В 217-ФЗ приведено новое понятие садового земельного участка - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей (п. 1 ст. 3 217-ФЗ). При этом, все земельные участки с такими видами разрешенного использования как «для садоводства», «для ведения садоводства», а также «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства» становятся равнозначными и признаются как садовые земельные участки (п. 7 ст. 54 217-ФЗ). Из этого следует, что собственник садового земельного участка имеет право разместить на участке на выбор: садовый дом или жилой дом.
До 2019 года садоводам разрешалось строить на участках лишь жилые строения без права регистрации (прописки), а следовательно и без права постоянно проживать в них. Со вступлением в силу 217-ФЗ, расположенные на садовом участке здания, зарегистрированные в ЕГРН, как «жилое строение», «жилое», признаются жилыми домами. Следовательно, так как жилые строения признали жилыми домами, собственники имеют право зарегистрироваться в них по месту жительства. При этом, документы на жилые строения переоформлять не нужно (п. 9 ст. 54 217-ФЗ).
Градостроительный кодекс РФ, уровнял также понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" (п. 39 ст. 1 ГрК РФ). В отличие от индивидуального жилого дома, садовый дом является нежилым. Сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРН о назначении зданий, таких как «нежилое строение», «нежилое» «сезонное использование», за исключением хозяйственных построек и гаражей признаются садовыми домами (п. 11 ст. 54 217-ФЗ). Также статья 16 Жилищного кодекса РФ, содержащая перечень видом жилых помещений, не относит садовый дом к жилым. Садовый дом является лишь зданием сезонного использования, предназначенным для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании (п. 2 ст. 3 217-ФЗ). Следовательно в садовых домах нельзя и зарегистрироваться.
Строительство жилого дома на садовом участке
Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, индивидуальный жилой дом имеет следующие признаки:
— отдельно стоящее здание;
— количество наземных этажей – максимум 3;
— высота – до 25 метров;
— наличие комнат и вспомогательных помещений;
— не предназначен для раздела на части жилого дома.
Согласно п. 1 ст. 23 217-ФЗ, строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, устанавливающие предельные параметры такого строительства. К примеру, садовый земельный участок расположен в территориальной зоне СХ-1 – Зона ведения садоводства, но правилами землепользования и застройки в данной зоне не предусмотрено строительство объектов капитального строительства, то получить разрешительную документацию на строительство не получится.
Чтобы узнать в какой территориальной зоне расположен земельный участок, необходимо заказать в органе местного самоуправления градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – бесплатно, срок – 1 месяц, или выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (выписка из ИСОГД) – бесплатно, срок - до 1 недели.
Перевод садового дома в жилой дом
Порядок признания садового дома жилым домом урегулирован Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением…» (ред. от 24.12.2018 г.) (далее-Положение).
Требования, предъявляемые к жилому дому:
Согласно ст. 15 Жилищного кодекса РФ, ст. 4 Положения, жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Иными словами, жилой дом должен:
— быть построен на фундаменте, т.е. иметь прочную связь с землей;
— быть безопасным для жизни и здоровья жильцов;
— иметь электроснабжение;
— быть обеспечен водоснабжением;
— иметь канализацию (септик);
— быть обеспечен теплоснабжением.
Необходимые документы:
— заявление о признании садового дома жилым домом. Заявление пишется в свободной форме с обязательным указанием следующих сведений: ФИО заявителя; почтовый или электронный адрес заявителя; кадастровый номер земельного участка; кадастровый номер садового дома; способ получения решения органа местного самоуправления (лично, по почте, в МФЦ);
— выписка из ЕГРН на садовый дом. Если садовый дом не зарегистрирован, то правоустанавливающий документ на дом (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Предоставление выписки не является обязательным;
— заключение по обследованию технического состояния объекта. Данный документ является основой для принятия решения о переводе садового дома в жилой. Заключение готовится специализированной организацией или ИП, которые являются членами СРО в области инженерных изысканий. В случае, если садовый дом находится в ипотеке, то необходимо нотариальное согласие залогодержателя (банка) на переоформление дома.
Документы подаются лично в Администрацию или через МФЦ. В ответ специалист Администрации или МФЦ выдает заявителю расписку в получении документов. Срок рассмотрения заявления – 45 календарных дней.
По истечению указанного срока, Администрация выносит одно из двух решений: о признании садового дома жилым домом; об отказе в признании садового дома жилым домом.
В случае отказа, Администрация обязана в решении сослаться на одно из следующих оснований для отказа:
— заявление не содержит обязательных сведения (почтовый адрес, кадастровые номера);
— отсутствует заключение по обследованию объекта;
— заявитель не является собственником садового дома;
— в ЕГРН отсутствуют сведения о правах на садовый дом;
— не представлено согласие залогодержателя (банка);
— виды разрешенного использования земельного участка не предусматривают размещение дома.
Заявитель не согласный с решением об отказе вправе обжаловать его в судебном порядке в течение 3 месяцев.
© Компания «Земля и право»