Рынок ждет непростой год. И это зависит даже не от сложностей связанных с изменением 214-ФЗ. Меняется сам рынок, потребители и их предпочтения, лидирующие застройщики и их предложения. Но в ряду происходящих изменений встречаются и довольно неожиданные, последствия которых трудно спрогнозировать. Сегодня расскажу о «черных лебедях» нового рынка новостроек Новосибирска.
На III Саммите застройщиков Новосибирска, который прошел 22 марта и традиционно собирал лидеров сектора жилищного строительства и участников рынка новостроек была и аналитика, и готовые кейсы для строительных компаний.
Внесли свой вклад и мы. Во-первых, ГК «ЁЛКА девелопмент» является единственными держателями полной и достоверной статистики предложений, цен и продаж. А во-вторых, наша команда за прошедший год разработала более десятка решений для застройщиков в области подготовки проектов, их маркетинга и продаж строящегося жилья.
Полную версию нашей презентации по итогам развития рынка новостроек Новосибирска за период 2016-2018 можно скачать на нашем сайте yolka.pro.
Но это презентация доклада, а вам я расскажу, что осталось за кадром. То есть за слайдами.
Расскажу о трех «черных лебедях», то есть о случившихся за последнее время критических событиях, которые невозможно было предсказать, но которые могут фундаментальным образом повлиять на завтрашний рынок новостроек Новосибирска.
Первое и самое свежее такое критическое изменение – взрывной рост регистраций договоров долевого участия. Посудите сами, в феврале 2019 года по отношению к февралю 2018 года показатели взлетели на 60%.
Никто из опрошенных мною застройщиков не подтвердил такое резкое повышение продаж. По всей видимости, строительные компании активно переписывают на кого-то ДДУ. Как и когда они выйдут на рынок и каким образом застройщики будут получать по ним оплату пока неизвестно.
Если тенденция сохранится, и объем таких отложенных сделок будет нарастать, сформируется еще одна будущая непредсказуемость, которая проявится, вероятно, уже после 1 июля этого года, когда вступят в действие новые поправки 214 ФЗ.
Второй «черный лебедь» взмахнул крылом над нашей обеспеченностью квадратными метрами жилья на человека. Федеральный норматив составляет 24 кв.м, Москва не добралась пока и до 20 кв.м, а в Новосибирске мы подошли к отметке 28 кв.м. Это площадь однокомнатной студии на каждого человека, включая пенсионера и новорожденного.
И этот показатель начал торможение даже на фоне притока населения в наш город на ПМЖ. Это говорит о том, что рынок начал переход от количественных показателей к качественным. От ввода миллионов квадратных метров к изменению качества этих квадратных метров.
Эра традиционного «эконом-класса» на рынке новостроек Новосибирска окончена. На смену ему идет широкая линейка «комфорт-класса».
Как в будущем это трансформирует рынок пока непонятно. Но первые проявление такой трансформации мы зафиксировали еще по итогам 2018 года, и это третий «черный лебедь» нашего будущего рынка.
В конце 2018 году мы вдруг обнаружили в ТОП-10 крупнейших застройщиков-продавцов такие компании, как «Сибмонтажспецстрой» (ГК Анатолия Павлова) и «Сибирьинвест» (ГК Владислава Крючкова). Эти две строительные компании традиционно занимали нишу жилья повышенной комфортности, но вдруг они оказались в лидерах по продажам.
То есть, мы увидели, что продукт, который ранее считался жильем высокого качества, в 2018 году вдруг стал массовым!
При этом, за последние полгода цена у этих компаний не то что не росла – она стагнировала или падала. И это на фоне общего роста цен. В новых больших проектах встречаются цены на уровне 57 тысяч рублей за кв.м.
Явно, это каким-то образом отразится на рынке. Либо другие застройщики будут должны подтягивать уровень исполнения своих проектов под заявленное этими компаниями новое соотношение цены и качества, либо «СМСС» и «Сибирьинвест» начнут просто ломать цены остальных лидеров по продажам, так как потребитель будет считать их завышенными. И это, пожалуй, главная интрига 2019 года.
Вот с такой тройкой критических изменений мы входим в новый год рынка новостроек Новосибирска.
Да, к сожалению для многих он будет непредсказуемым, но он точно будет интересным.