У застройщика появились проблемы, и дом, в котором вы приобрели квартиру, стал долгостроем. Неприятная ситуация. Что делать? Бежать расторгать ДДУ или остаться с проблемным застройщиком?..
Ситуация действительно сложная. И зачастую первый порыв — разорвать ДДУ, искать другую квартиру! Но это далеко не всегда выход. Даже если суд расторг договор с застройщиком и присудил вернуть вам деньги — не факт, что вы эти деньги увидите.
Согласно ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» участник долевого строительства имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения ДДУ или расторгнуть этот договор через суд.
Основаниями для этого могут стать просрочка передачи квартиры больше чем на 2 месяца, существенные нарушения качества, увеличение площади квартиры больше чем на 5%, длительное прекращение строительства.
При одностороннем расторжении ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику деньги. Казалось бы — логично и справедливо. Но действительность сурова. Расторгнуть ДДУ и сразу получить обратно свои кровные — это не товар в магазин вернуть.
Дело в том, что под каждый строящийся дом застройщик старается создать отдельную компанию — аффилированную «дочку». И доказать их юридическую связь практически невозможно.
Читайте также: Почему опасно путать девелопера и застройщика
Допустим, на стадии заключения ДДУ квартиры активно продаются, банковский счет застройщика переполнен. Но строительство — это затраты (пока со всеми подрядчиками расплатишься!). Останутся ли у компании деньги в момент отказа от ДДУ?..
Приведем реальный пример из судебной практики. Строительство сильно затянулось, дольщик решил не ждать и расторг ДДУ через суд. По судебному решению он получил обратно 1,5 цены квартиры. Но судебные приставы не нашли у застройщика никакого имущества и завершили исполнительное производство.
Увидел ли дольщик свои денежки? Вот то-то и оно, что нет. Хотя суд на его стороне.
По закону исполнительный лист можно снова передать приставам через полгода. И так в течение трех лет — таков срок действия этого документа. Есть ли шансы, что у застройщика что-то появится? Сомнительно.
Поэтому перед тем как отказаться или расторгнуть ДДУ нужно семь раз отмерить, то есть тщательно взвесить все «за» и «против». При отказе от ДДУ дольщик теряет права на квартиру, а сам договор прекращает свое действие. То есть дольщик больше не может выдвигать требования, основанные на договоре.
Если строительство ушло в долгострой, выйти из него можно и другим способом — переуступить права требования на квартиру по ДДУ третьему лицу. Наверняка найдется покупатель, который готов ждать окончания стройки. Он оплатит вам рыночную стоимость помещения, заберет требования на квартиру, и все останутся довольны.
Если застройщика объявят банкротом, то дольщики с действующими ДДУ все же могут рано или поздно получить квартиры — для этого нужно встать в реестр требований о передаче помещений.
Дольщик с расторгнутым ДДУ может встать лишь в реестр денежных требований. Но получит ли он деньги от застройщика — большой вопрос.
Кроме того, при расторжении ДДУ дольщик теряет право залога на земельный участок и строящийся жилой дом. То есть при банкротстве застройщика дольщик лишается еще и обеспечения, которое могло бы вернуть часть денег.
До 30 июля 2017 года действовало правило об обязательном дополнительном обеспечении исполнения ДДУ застройщиком — страхованием или банковским поручительством. По этим правилам заключались многие действующие ДДУ. В этом случае при остановке строительства можно получить деньги через банк или страховую компанию. А по новым правилам такой обязанности у застройщика нет.
Резюмируем. Если строительство затянулось, дольщику нередко бывает выгоднее остаться с проблемным застройщиком. Тогда есть шансы, например, стрясти неустойку за просрочку передачи квартиры. Опять же квартиру рано или поздно тоже можно дождаться.
Читайте также: Что делать дольщику, если застройщик переносит сроки сдачи объекта
Расторжение ДДУ рискованно для дольщика — это нужно понимать. Это не только риск потратить время на возврат денег, это еще и риск потерять и квартиру, и деньги.