Всем привет, сегодня расскажу о двушке, которую хотели купить, но так и не взяли.
Собственника один раз уже удалось увидеть в двушке на Юрловском, которую тоже не стали брать.
Если интересно, ставьте плюсики в комментариях, расскажу в следующих публикациях.
А пока про Волгоградский 109, корпус 4.
Начальная цена 5773, 350 метров от метро.
Для того, чтобы принять решение о покупке, надо понимать, кому потом её продавать станем.
Каков портрет потенциального покупателя?
Их два.
Первый - инвестор, играющий "в длинную", который хочет получить выгоды от покупки квартиры в доме, включенном в программу реновации.
Каковы выгоды? В площади и в цене квадратного метра, подробнее об этом уже писал, ссылка на статью здесь.
Этому человеку неважно, что на сегодня квартира сдаётся 15 таджикам. Скорее всего, он всех их там и оставит и будет сдавать им и дальше.
После переселения по ренвации инвестор доплатит разницу в цене 1.6-2 млн, возьмёт трешку не на первом, чтобы потом продать ее за 13-15.
Итого - вкладываем 8 и за пять лет получаем не менее 20 годовых.
Второй покупатель - семья, которой нужна двушка рядом с метро и больше жить негде.
Этим людям нужна квартира, в которую надо переехать из арендованного жилья.
Для покупки придется брать ипотеку, а потому лишних денег на ремонт и на мебель нет.
Диапазон продажи такой двушки - 7.2-7.6 млн. рублей.
Для вторых покупателей квартира должна быть отремонтирована. А ещё в ней обязательно должен быть санузел с новой сантехникой, полностью оборудованная кухня и шкаф-купе или гардеробная.
На ремонт и мебель уйдет 500-700 тыс. руб. а потому цена покупки 7200-500-700 = 5900.
а инвестиционный доход за вычетом налога составит 350000 или 350/7100=4.9 % за два месяца или 29.5 годовых.
Если удастся отдать за 7.6, то инвестиционный доход увеличится на 400 тыс и составит 60 годовых. Вероятность продажи по верхней границе диапазона оцениваю в 75 процентов.
С портретом покупателя понятно. С первым конкурировать не можем, играем "в короткую".
А потому один из таких выиграл со ставкой 6.1 млн.
Хотя постойте. На просмотре встретил парочку ну очень далёких от недвижимости людей.
Пообщался, по ответам на вопросы понял, что люди считают, что раз квартира продаётся на государственном аукционе, то можно покупать и риски минимальные.
Прямо как самостоятельные ипотечные покупатели. Банк все проверит, проблем никаких у этих.
Не исключено, что профессионалам перешёл дорожку кто-то из них.
Тогда все сюрпризы для них еще впереди.
Пообщался с ними минут 15, серьезно задумались.
Уныло поплелись к метро.
Так и живём)
сли хотите историй про Юрловский - отмечайтесь в комментариях)
#риэлтор #работа #инвестиции #купитьквартиру