Кругом только и слышны разговоры, что про эскроу-счета. Причем, в основном в формате: «Страшную весть принес я в твой дом, Надежда!». Дескать, жуткие вещи будут твориться на рынке недвижимости после 1 июля 2019 года, после того, как застройщики на эти самые счета окончательно перейдут.
Так ли страшен эскроу-счет и в чем вообще его смысл – знаете? Если нет, то самое время разобраться. Подписывайтесь, чтобы не пропускать другие полезности, и начнем.
Итак, эскроу-счет – это специализированный счет, на котором хранятся ваши деньги до того самого момента, пока застройщик не выполнит полностью свои обязательства. Как вы уже поняли, дело в том, что после 1 июля 2019 г. квартиры в новостройках будут продаваться совершенно иначе, чем раньше.
А что же было раньше?
Схема работы строительных компаний на заре 2000-х годов выглядела следующим образом: застройщик брал у покупателей деньги и, грубо говоря, строил на них дом. То есть, люди были готовы платить за жилье, несмотря на то, что его еще не было и в помине. А все потому, что такая схема позволяла приобрести квартиру на порядок дешевле, чем в готовых домах.
В конце 2004 года Госдума была вынуждена принять 214-ФЗ (закон об участии в долевом строительстве), регулирующий отношения застройщиков и так называемых «дольщиков». Согласно нему, любой желающий мог заключить с девелопером ДДУ (договор долевого участия), передать нужную сумму на строительство дома, а после этого в указанные сроки ждать вручения ключей от новенькой квартиры.
Отличная, логичная схема, правда?
НО: в некоторых случаях она давала сбой, и тогда люди были вынуждены годами скитаться по чужим углам, ожидая, пока достроят их дома. А все потому, что стройка в любой момент могла прекратиться или даже не начаться вовсе. Что становилось причиной проблем: сознательный обман, ошибки финансового планирования, отсутствие спроса – не столь важно. Важен результат: в России стали появляться дома-призраки – долгострои, а несчастные покупатели в прямом смысле превращались в бомжей, оставаясь и без денег, и без своей квартиры.
Такие случаи стали происходить все чаще, недовольных появлялось все больше и больше, полетели жалобные письма В.Путину, по сети распространились видео, снятые обманутыми дольщиками для привлечения внимания к их проблеме. В итоге властям не осталось ничего другого, как решить проблему радикально: ввести запрет на отработанную схему строительства новых домов и предложить новую. Правильно, лучшее средство от головной боли – гильотина, лучший способ избавиться от обманутых дольщиков – ликвидировать дольщиков как класс.
Читайте также: Скажи долгострою – нет! Как распознать проблемы заранее
Как же будут строить жилье теперь?
Теперь застройщики не смогут «дотянуться» до денег своих покупателей, пока не построят и не сдадут обещанные дома. С июля 2019 года новостройки будут возводиться либо на собственные средства компании, либо на кредиты, полученные от банков.
То есть теперь между застройщиком и клиентом будет находиться посредник – банк, на счет в котором (тот самый эскроу-счет!) будущий владелец жилья вносит всю необходимую сумму. Это могут быть личные сбережения или заемные средства (ипотечный кредит). И деньги лежат на эскроу-счете до тех пор, пока дом не сдадут и покупатели не начнут регистрировать право собственности. В общем, если банк и финансирует стройку, то не деньгами живых людей, а кредитными средствами. Это и есть проектное финансирование.
Итог: вы получаете готовую жилплощадь, а компания – честно заработанные деньги.
Разумеется, покупатель продолжает самостоятельно выбирать понравившуюся ему квартиру и заключает официальный договор. Вот только теперь там не две, а три стороны: застройщик-покупатель-банк.
А вот если так получается, что строительная компания не в состоянии выполнить свои обязательства и обеспечить покупателя квартирой в нужный срок (не важно, по какой причине), то деньги с эскроу-счета возвращаются обратно клиенту.
А если лопнет банк?
Суммы до 10 млн рублей на эскроу-счетах будут застрахованы. То есть если вы купили квартиру для большой семьи за 12-15 млн рублей или дороже, то в случае краха уполномоченного банка вы получите обратно только 10 млн. Да, не очень весело, но хоть что-то.
В целом же новая схема выглядит неплохо, согласны? Откуда тогда взялся ажиотажный спрос на новостройки сейчас, почему так много людей торопятся купить жилье до 1 июля? Все дело в деньгах. Точнее, в их количестве, необходимом для покупки жилья.
Что дешевле – взять деньги дольщиков бесплатно и построить дом или взять деньги на строительство в банке, под проценты? Конечно, новая схема финансирования стройки с участием банков обойдется конечному покупателю дороже: все дополнительные расходы будут включены в стоимость «квадрата». Работать себе в убыток застройщики не будут, поэтому большинство экспертов прогнозируют рост цен. Кто-то говорит, что жилье подорожает на 5%, кто-то пугает ростом цен аж до 20-30%. Кто окажется прав – покажет время.
Пока что покупатели в панике скупают жилье в новостройках, ликвидные проекты дорожают, а большинство застройщиков старается сделать всё, чтобы получить отсрочку и не переходить на эскроу-счета с 1 июля (для этого нужно построить не менее 30% объекта и продать не менее 10% жилья в нем по ДДУ).
А как вы думаете, на сколько подорожают новостройки после обязательного введения эскроу-счетов? Будет ли спрос на новые квартиры, выросшие в цене на 30%? Или девелоперы будут вынуждены замораживать цены и отказываться от прибыли (несмотря на то, что быть экономически позитивным – главный смысл бизнеса как такового)? Подписывайтесь на нас, если еще не успели, и давайте обсудим. Ждем ваши мнения в комментариях!
Читайте также: Как эскроу-счета обрушат доходы застройщиков