После значительного роста спроса в конце 2018 года рынок во многих российских городах перешел к прогнозируемому спаду. Скидки и распродажи возвращаются на первичный рынок, за ними станут сговорчивее и продавцы старого жилья.
Можно сказать, что текущее охлаждение на рынке жилья плановое или ожидаемое. Все связано с тем, что конец прошлого года стал сверхудачным для многих городов. Многие продавцы достигли рекордных продаж по итогам года. В первой половине года этому способствовала дешевеющая ипотека, а во втором - рост ставок. После того как ЦБ РФ поднял ключевую ставку, а банки начали последовательно пересматривать условия по кредитам, покупатели массово устремились на рынок. "Успеть до повышения ставок по ипотеке" - главный лозунг второй половины прошлого года. Кроме этого, на рынке сформировались ожидания дальнейшего роста цен, связанные с реформой системы долевого строительства.
С осени прошлого года рынок жилья обслуживал не только текущих клиентов, но и тех, кто при прочих условиях вышел бы на него лишь в начале 2019 года.
Поэтому охлаждение рынка в начале 2019 года прогнозировалось многими специалистами. При этом первые месяцы текущего года оказались неплохими для рынка жилья. Но и застройщики и банки подтверждают - хороший спрос в начале года - шлейф 2018. А вот в марте уже начали появляться признаки стабилизации. Начиная с весны, и продавцам квартир и банкам приходится работать с холодными покупателями, которые пока не готовы к быстрым решениям и лишь начинают знакомиться с рынком, изучают возросшие цены на квартиры и более высокие ставки по кредитам.
При этом, в новостях не перестают говорить про ипотеку, которая должна подешеветь в обозримой перспективе. На это накладывается информационный фон о том, что в результате реформы строительства жилья будут банкротства, укрупнения компаний. Но при этом контуры реформы, которая запускается с середины года, до сих пор до конца не ясны. Что в этих условиях делать потенциальному покупателю?
Те для кого покупка квартиры - жизненная необходимость останутся на рынке. Но многие семьи, у которых есть жилье, но требуется расширение площади или качественное улучшение, могут отложить этот вопрос на неопределенный срок. Пока ситуация не прояснится. Страхи роста цен, ипотеки не могут быть двигателем рынка слишком долго. Рынок уже отработал эту повестку.
Текущее охлаждение спроса накладывается на огромный объем предложения, который сформировали девелоперы в прошлом году, стараясь защититься от перехода на эскроу-счета. Многие проекты не просто строятся, но и активно продаются в течение нескольких месяцев. Строительный процесс запущен. И стройка требует стабильного финансирования. Поэтому вполне логично, что скидки и акции, которые пропадали из активного инструментария по привлечению клиентов в конце прошлого года, станут вновь актуальными. Особенно на тех проектах, которые активно поднимали цены полгода назад.
Насколько длительным будет этот период во многом будет зависеть от рынка ипотеки. Пока рыночный диапазон в 10-11% не выглядит заградительным. Но покупателям необходим период адаптации. А продавцам следует забыть о высоком спросе 2018 года и вернуться к обычной практике работы в условиях слабой экономики, учитывая ограниченные возможности покупателей.
Если у вас есть мнение о том, чем является текущий спад на рынке - временной и прогнозируемой коррекцией или рынок возвращается к стагнации, напишите в комментариях, обсудим.
Если темы рынка жилья и ипотеки интересны вам, подпишитесь на Дзен и на Телеграм-канал.
Михаил Хорьков,
Уральская палата недвижимости
29.03.2019
Предыдущие публикации на тему развития рынка жилья и ипотеки:
- Удои выросли, ипотека подешевела!
- А король-то голый! Что будет с рынком жилья и ипотеки в 2019 году?
- ЗАЖИВЁМ! Опубликованы ориентиры нацпроекта "Жилье"