Аренда или Ипотека? Разберем на конкретном примере реальной ипотечной выплаты.
На примере реальной ипотеки и истории выплат клиента разбираем насколько выгодно или невыгодно брать ипотечный кредит. Может было выгоднее арендовать?
Реальный пример нашего клиента.
Квартира была куплена в мае 2013 года за 9 900 000 рублей. Квартира расположена в 10 минутах от метро Бабушкинская.
Параметры квартиры:
· 2 комнатная
· общая площадь 54 м2
· площадь кухни 10 м2
Цена 1 м2 на момент покупки составляла 183 300 рублей.
Арендовать подобную квартиру этой площади в этом районе в мае 2013 года можно было за 27 000 рублей в месяц. Мы не берем в расчет коммунальные платежи, так как и в случае с ипотечной квартирой платить их придется.
Условия сделки были такие:
4 800 000 рублей были внесены в виде первоначального взноса (48% от стоимости).
Размер ипотечного займа: 5 100 000 рублей.
Ипотечная ставка в мае 2013: 12%
Период кредитования: 20 лет.
Давайте посмотрим на размер ежемесячного платежа: 56 155 рублей
Если бы клиент выплачивал все 20 лет кредит, переплата бы составила: 8 377 300 рублей. Клиент шел с опережением графика платежей и до лета 2017 года платил в среднем по 70 000 рублей, иногда чуть больше, сокращая тело долга.
Это не удивительно. Статистика банка показывает, что большая часть кредитов по ипотеке закрываются клиентами в среднем за 7 лет. Поэтому и наш клиент не является уникумом. В 2017 году с падением ставки на ипотеку было проведен рефинансирование. Новая ставка по ипотеке составила 9,75. На момент рефинансирования в декабре 2017 года по ставке 9,75 % долг составлял 1700000 рублей.
При рефинансировании были уже следующие параметры:
Размер займа: 1700000
Ипотечная ставка: 9,75%
Период кредитования: 5 лет
Если бы кредит гасился все 5 лет, ежемесячный платеж был бы 35 900 рублей, а переплата бы составила 464 600 рублей.
Кредит был полностью погашен клиентом в марте 2019 года, то есть за 15 месяцев. Таким образом, средний платеж был 113 000 рублей, а переплата составила 110 000 рублей.
Подведем итог. С 16 мая 2013 по 11 марта 2019 года наш клиент полностью погасил кредит в 5 100 000 рублей.
Сумма переплаты по процентам, деньги банка составили 1 645 000 рублей.
Таким образом конечная стоимость квартиры составила:
9 900 000 + 1 645 000 = 11 545 000 рублей
Сейчас цены на такие квартиры составляют от 10 600 000 рублей до 11 500 000 рублей. Поэтому все деньги переплаты уже компенсировались ростом цен в 2018 году.
Теперь самое интересное!
Представим, что наш клиент копил бы на квартиру и одновременно снимал квартиру, как рекомендуют многие консультанты.
Аренда такой квартиры обошлась бы ему минимум 27 000 рублей с ежегодной индексацией, так как после 2016 года наблюдался рост арендных ставок. Таким образом только за аренду за эти годы он отдал бы 2 300 000 рублей.
Если бы он откладывал ежемесячно 73 000 рублей, а именно такой средний платеж по ипотеке делал наш клиент на протяжении 70 месяцев, то у него на счету было бы накоплено со ставкой 10% годовых 6 960 000 рублей.
Вопрос! Хватило бы нашему клиенту на покупку такой же квартиры? Нет! Сколько времени он бы копил на такую квартиру? Посчитаем? 8 лет накоплений!
Тогда бы на его счету была накоплена сумму на квартиру в 10 750 000 рублей.
За это время на аренду он потратил бы 3 300 000 рублей.
Таким образом, в случае аренды и накопления эта квартира обошлась бы ему в итоге в 14 000 000 рублей.
Получается, что путь накопления не самый выгодный. Разница составляет впечатляющие 2 500 000 рублей потерянных денег.
Да! Скажете Вы! Ваш клиент имел первоначальный взнос в 4,8 млн рублей! А теперь давайте расскажем правду. В Москве каждый год пытаются разъехаться примерно 30 000 трехкомнатных квартир. Разъехаться с родителями.
Средняя стоимость 3-комнатной квартиры в 75 метров в Москве составляет 11 000 000 рублей. И уж 4,8 млн рублей молодые семьи себе могут позволить внести как первоначальный взнос.
Средняя зарплата в Москве составляет сегодня 65 000 рублей и пара, которая зарабатывает 130 000 рублей, может позволить себе платить 1/3 дохода в ипотеку, то есть 39 000 рублей.
Таким образом, пара может позволить себе кредит 3700000 рублей по ставке в 10,5% со сроком выплаты 15 лет. Но самое главное, практика показывает, что выплачивают они кредит быстрее.
А что вы об этом думаете? Пишите в комментариях.
Хотите освоить профессию агента по недвижимости? Обращайтесь в нашу школу риэлторов по телефону +7 929 910-8579. Интересуетесь франшизой в сфере недвижимости? Мой номер +7 925 505-0422.