Должен ли расти спрос и цены на аренду жилья при кризисе? С одной стороны, те, кто теперь не может купить квартиру, вынуждены арендовать, с другой — те, кто не хочет продавать дешево, вынуждены сдавать. Как показывают цены на рынке, пока ничья, и вопрос, где поставить запятую в заголовке, остается для владельцев инвестиционных квартир актуальным.
Материал опубликован на портале "Частный корреспондент".
Должен ли расти спрос и цены на аренду жилья при кризисе? С одной стороны, те, кто теперь не может купить квартиру, вынуждены арендовать, с другой — те, кто не хочет продавать дешево, вынуждены сдавать. Как показывают цены на рынке, пока ничья, и вопрос, где поставить запятую в заголовке, остается для владельцев инвестиционных квартир актуальным. По крайней мере во фразе «Снимать, нельзя купить» вопросов с запятой не возникает.
Арендные объемы
По оценкам специалистов, годовой доход от сдачи московских квартир в аренду составляет 2 млрд долларов. Учитывая то, что рынок аренды в Москве чуть менее, чем полностью, серый, применяемый метод оценки можно назвать лишь экспертным и считать вышеназванную сумму лишь условно объективной.
Если верить риелторам, то каждая 10-я московская семья сдает квартиру. По официальным данным, в Москве 11 млн жителей, нехитрый подсчет помогает сделать вывод: если доход от аренды по-коммунистически отобрать и разделить, то на каждого «официального» москвича приходится 181 доллар. Учитывая новые экономические реалии, мы решили выяснить, превысит ли среднедушевой доход от аренды непреодолимый для стоимости барреля нефти барьер в 200 долларов или же падет в пропасть цен на акции, приобретенных на «народных IPO».
Ниже цены — дороже аренда?
Финансовый кризис испортил не только информационный фон, но еще и задействовал ряд факторов, влияющих на кредитоспособность потенциальных владельцев желанной квадратуры: ужесточение условий ипотеки, урезание бонусов и зарплат, увольнения и прочий негатив… Большое количество людей, столкнувшись с реалиями кризиса, откладывают покупку. Соответственно, спрос на аренду квартир должен от этого только расти. Но этого не происходит — осенью на рынке аренды жилья наблюдается довольно нетипичная ситуация: с октября начало активно увеличиваться количество предлагаемых квартир почти во всех ценовых сегментах. Собственники, не сумевшие продать жилье по желаемой (то есть объективно завышенной) цене, решили стать рантье. Предложения есть, причем на любой вкус, в отличие от спроса.
Тем временем цены на покупку жилья падают. Аморфный рынок московской недвижимости медленно, но верно падает вслед за ценой Urals. Мыльный пузырь все-таки начинает если не лопаться, то сдуваться.
Те, кто рассчитывал на ипотеку, вынуждены копить дальше: если раньше можно было получить 70%, а то и 80% от стоимости квартиры в кредит под 11—14% в год, то теперь в лучшем случае 50% под 15—20% в год. Покупатели инвестиционных квартир предпочитают складывать деньги в банковские ячейки — ведь при дальнейшем падении цен эффект от инвестиций может быть отрицательный.
Люди, располагающие полной суммой стоимости желаемой недвижимости, заняли выжидательную позицию в надежде сэкономить.
Так что же с утверждением «ниже цены — выше рента»? Стремительного роста, равно как и падения, не происходит, виною тому несколько факторов: декабрь и январь традиционно месяцы штиля на рынке аренды жилья — сказывается Новый год, а теперь еще массовые увольнения работников, явно не способствующие активности рынка, также сказывается психологический фактор — собственники не горят желанием снижать арендные ставки. Во многом решающими для рынка будут первые месяцы 2009 года.
Что почем?
Арендные ставки с начала осени до настоящего времени практически не изменились. Снижение ставок в пределах 1—4% в сегментах «эконом» и «бизнес», отмечаемое несколькими ведущими риелторскими агентствами, — лишь первый звонок намечающегося всеобщего снижения.
По данным исследовательского центра «ИНКОМ», 56,8% на московском рынке арендного жилья составляют квартиры стоимостью 30—60 тыс. рублей в месяц. Нижняя граница стоимости — 25 тыс. рублей в месяц; всё, что дешевле, является элементом удачи или предложениями от недобросовестных граждан, хотя в ближайшее время не исключен вариант, что нас действительно ждет адекватное снижение цен. Всё идет к тому, что скоро работать в «Макдоналдс» будут зазывать возможностью потратить месячный заработок не на велосипед, а на аренду «однушки» на «Бабушкинской».
В категорию «бизнес» попадают квартиры, имеющие либо хорошее местоположение (все, что внутри Садового кольца), либо высокие собственные характеристики — размеры, просторность, обстановка и опции вроде подземного гаража и охраны в подъезде. На самых окраинах (там, разумеется, где вообще есть бизнес-класс) однокомнатные квартиры стоят от 1,4 тыс. долларов в месяц (28,6 тыс. рублей). В центре — от 2,3 тысяч (63,4 тыс. рублей), по данным «МИЭЛЬ-Аренда».
Одна из отличительных черт элитного жилья — большие размеры, поэтому однокомнатные квартиры здесь в принципе редки. За скромную элитную квартиру с неминуемым скромным джакузи в Москве попросят минимум 6 тыс. долларов в месяц (165,6 тыс. рублей). Вопрос по поводу того, существует ли предел у суммы ренты элитного жилья, до начала кризиса был открыт. Решен ли он сейчас, также неясно, но все желающие могут начать размышлять над этим вопросом в четырехкомнатных апартаментах башни «Федерация», предварительно оплатив стоимость 50 тыс. долларов в месяц (1,4 млн рублей). Хотя ввиду того, что сейчас в стране временно сокращается количество жителей «элиток», цены неизбежно будут снижаться.
В целом же кризисное время диктует новые правила, которыми должны пользоваться арендаторы. Опасаясь снижения цен и оттока клиентов, владельцы быстрее и охотнее торгуются, выражают готовность снижать стоимость арендной платы и идти на другие уступки, потому что боятся упустить потенциального клиента и остаться ни с чем. Так что арендаторам полезно взращивать в себе доброжелательность и общительность, чтобы успешно использовать кризисные доводы при разговоре о снижении ставки. Но можно не сомневаться, что арендодатели станут менее сговорчивыми и обязательно поднимут ренту, как только ситуация на рынке стабилизируется. Если стабилизируется.
Как искать дешевле?
Если верить интернет-ресурсам, публикующим предложения о найме квартир без посредников, а также всевозможным тематическим блогам и форумам, сегодня не так уж трудно найти неплохое, а главное, не липовое предложение по вполне демократичной цене. Например, простенькую однокомнатную квартиру в пределах МКАД стоимостью от 20 до 25 тыс. рублей в месяц. Так что продвинутые пользователи интернета могут рассчитывать на небольшой дисконт.
В последнее время также увеличился процент невозврата по ипотечным кредитам. Ежемесячно один банк, входящий в 50 крупнейших ипотечных банков по версии РБК, выигрывает в суде 10—20 дел против неплательщиков и вступает в права на заложенную недвижимость. Банк добавляет в свой арсенал финансовых инструментов еще один и заключает официальный договор по ставкам на 30% ниже рыночных. Недовольных, если не считать бывших собственников, в данной ситуации нет. Учитывая, что за время стремительного развития ипотеки россияне успели взять в кредит более 600 тыс. квартир, а время тяжелое, есть вероятность, что в ближайшее время рынок аренды начнет прирастать новыми игроками в лице банков, предлагающих арендовать квартиры неплательщиков.
Что делать?
Итак, если вы уже снимаете устраивающую вас квартиру, то оптимальный вариант — переговоры с собственником. Если четвертый раз клеите плитку в ванной и поднаторели в ловле насекомых, то начните изучать предложения с января — их станет больше, а цены будут приятнее.
Если вы рантье, проявите инициативу сами: сделайте приятный дисконт приветливой паре из Сызрани, чтобы у тех не было и мыслей мониторить рынок в поисках лучшего предложения.
В случае если вы только подумываете о том чтобы сдать бабушкино жилье, то странно, что вы не сделали это уже сейчас, на работе-то уже, наверное, неспокойно?
Автор: Павел Сахаров, "Частный корреспондент".
