Последний год российский рынок жилья не по-детски «турбулентит». В напряжении находятся и застройщики, и покупатели. Все ждут, что будет после 1 июля. С этого момента изменится схема продаж квартир.
Застройщики перейдут на проектное финансирование, деньги дольщиков будут складываться на эскроу-счета до тех пор, пока дом не достроится. А строить на что? На банковские кредиты!
По мнению экспертов, это приведет к тому, что многие компании будут вынуждены уйти с рынка. Потому что не потянут – своих накоплений-то нет. И банк не даст денег: зачем ему кредитовать застройщика с дырявыми карманами? Невыгодно, да что там — опасно.
Большое количество застройщиков, у которых мало собственных средств обанкротятся и оставят за собой микрорайоны недостроев. А это приведет к тому, что число обманутых дольщиков увеличится.
Словом, не лишним будет напомнить о том, как распознать, что у строительной компании, вероятно, есть проблемы. Каковы признаки, что застройщик идет ко дну?
1. Основной показатель — очень низкие цены на квартиры по сравнению с аналогичными предложениями в этой же локации. Квадратный метр стоит дешевле на 10-20 тыс. рублей? Это повод задуматься — всё ли в порядке у застройщика?
Запомните пожалуйста: недвижимость не может стоить дешево! Это не тот товар, который можно продать по бросовой цене!
Да, скидки и дисконты есть почти у всех застройщиков, например, если компания продает определенный пул квартир по акции (Новый год, 8 марта). В общем, если вы видите слишком уж низкие цены — вам придется немного стать финансистом и сравнить базовые цены на новостройки в одной локации.
2. Проблемы у компании могут быть, если она последовательно снижает стоимость квартир. Если жилье от очереди к очереди становится всё дешевле — это тоже повод для сомнений. Экономят на качестве? Вместо кирпичных стен ставят газоблоки, разбодяживают бетон?
Читайте также: Дольщик против застройщика: пара важных кейсов из Верховного суда
3. Пару слов про дисконт. В проектах массового сегмента скидки выше 10-15% должны вызвать вопросы — а почему? В более дорогих проектах скидки вполне могут быть и выше 20%, но это не относится к эконом и комфорт-классу. Ни один застройщик в здравом уме не будет лишать себя прибыли. Недвижимость – не тот бизнес.
Косвенным признаком того, что у застройщика имеются проблемы, может являться то, что скидка распространяется на все квартиры, а не на определенный пул.
Если со скидкой продается ограниченное количество квартир — это нормально, такие акции устраиваются, когда строительная компания хочет побыстрее продать не самые ликвидные квартиры (планировка не очень удачная, этаж мало востребован, например, первый или второй).
4. Слишком долго длятся акции? Подозрительно! Если скидка в 10-15% действует очень долго или постоянно — это плохой признак. Это вам не магазин, где сначала завысили цены, а потом всё время продают якобы по акции.
5. Частая смена подрядчика — также распространенный индикатор проблем. Если подрядчика сменили не один раз за период строительства — скорее всего, проблемы не у подрядчика, а у девелопера (не может оплатить строительные работы, вот и ищет все более дешевого).
6. Еще одна возможная проблема — подключение к сетям. Дом может быть построен, но не введен в эксплуатацию из-за проблем с коммунальщиками. Поэтому обязательно нужно изучить договор о присоединении к сетям. Если застройщик не позаботился об этом – вы рискуете ждать свою квартиру долго (рынок знает примеры годового ожидания и даже полтора)
Всех этим проблем нет, но застройщик всё равно подозрителен? Не стесняйтесь быть излишне дотошным! Проверьте — нет ли у него проблем с налоговыми и прочими службами. Налоговую задолженность можно узнать на сайте налоговой (по ИНН). Если в отношении застройщика имеется много исполнительных производств в федеральной службе судебных приставов — это плохо. Проверить можно на сайте ФССП.
Читайте также: Правила покупки квартир в новостройках сегодня: или как не пролететь над котлованом
«Как я купил свежий воздух в ипотеку на 15 лет» — рассказ обманутого дольщика
Еще один ресурс для проверки для москвичей — сайт Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства. На нем есть реестр пострадавших граждан — указаны и объекты, признанные долгостроями, и застройщик. Список небольшой, проверить легко.
Даже если у застройщика правильно и красиво сделанный сайт, на котором есть все нужные документы, — увы, и это не может являться гарантией того, что вы не попадете в ряды обманутых дольщиков.
7. Даже если девелопер активно вел свои страницы в соцсетях, общался с дольщиками, выкладывал фотоотчеты — в один прекрасный день он может исчезнуть с горизонта. Он не планировал никого обманывать, но что-то пошло не так. Таких нерадивых застройщиков, которые не хотели никого обманывать, но неверно выстроили бизнес-модель, переоценили силы — полным полно.
Конечно, проверять застройщика лучше перед тем, как вы приобрели у него квартиру. Но как быть, если деньги уже уплачены, а стройка стала тормозить? Можно вздохнуть и начать ждать. Проблемные дома сейчас передают другим застройщикам — на достройку. Но готовы ли вы ждать несколько лет свою квартиру? Вот то-то и оно.
Читайте также: 200 застройщиков - почти банкроты, дольщики 136 тысяч квартир могут стать обманутыми
Продать эту квартиру вы если и сможете, то очень невыгодно. Можно расторгнуть ДДУ и потребовать вернуть деньги — если застройщик не передал вам квартиру в течение 2 месяцев после установленного срока. Тут тоже свои нюансы. (Денег вы, скорее всего, не увидите, как и жилья).
Новострой-М желает всем избежать проблем при покупке жилья. Однако давайте скажем это вслух: покупка квартиры в новостройке сегодня – это лотерея. А 214-ФЗ, хоть и является самым надежным способом, но от долгостроя все-таки не защищает.
Не лотереей, т.е. безопасно, покупать квартиры в новостройках можно будет с 1 июля, когда банк будет хранить ваши денежки до конца стройки и вернет, если застройщик обанкротится, но до лета еще далеко, а некоторым застройщикам нужно накопить денег, чтобы выглядеть серьезными компаниями перед банками.