Как вовремя понять, что приглянувшаяся новостройка имеет все шансы оказаться долгостроем? Не тогда, когда деньги уже лежат в кармане застройщика, краны демонтированы и унылый дождик поливает брошенный бетонный остов недостроенного дома – а ДО того. Быть подозрительными и придирчивыми нужно, пока еще не подписан ДДУ.
Ведь все продавцы квартир в новостройках обещают город-сад, нет ни одного, кто сказал бы – слушайте, забирайте свои деньги и бегите отсюда как можно дальше. А на деле после сладких обещаний может произойти тот самый кошмарный кошмар и ужас ужасный – дом превратится в долгострой.
Примеров тому целая куча. Увы, иногда банкротами становились даже крупные компании, а несчастные дольщики проводили бесконечные пикеты и демонстрации, писали бесчисленные письма администрации города в надежде хоть как-то повлиять на ситуацию. В одной только Ленобласти таких пострадавших – полтора десятка тысяч. А сколько по всей стране?..
Да, никто не застрахован от такого развития событий. Но можно максимально обезопасить себя перед тем, как купить квартиру. Распознать будущий долгострой сложно, но мы постараемся вам помочь и обозначить основные «тревожные звоночки».
Подписывайтесь на канал Новострой-СПб, чтобы не пропустить другие важные материалы и горячие новости, и давайте разбираться.
Примечание: долгостроем считается дом, срок сдачи которого задерживается больше чем на 6 месяцев. При этом застройщик (с согласия дольщиков) может перенести срок сдачи объекта, уведомив об этом дольщиков за 2 месяца. Делать это он может сколько угодно раз, и юридически такая новостройка не считается долгостроем. То есть, если в небольшом доме квартиры купили 10 человек, и с каждым застройщик вовремя и полюбовно договорился о переносе срока передачи квартиры на 2 года, то такой дом не будет считаться долгостроем.
Итак, выбираем новостройку. Что должно насторожить в первую очередь? Прежде всего, чрезмерно большие скидки. Жилье со скидкой 20% и больше, вы серьезно?! Так не бывает. Это замануха для любителей халявы. Нет и еще раз нет. Адекватным считается дисконт в 5-7%. В отдельных случаях он может достигать 10-20%, но тогда речь должна идти о неликвидных квартирах (например, расположенных на первом этаже – к ним у покупателей традиционно негативное отношение, многие сразу предупреждают: «первый и последний не предлагать!»).
Второй настораживающий фактор – отсутствие активности на стройплощадке. Этот тот самый случай, когда лень-матушка может сгубить. Обязательно съездите на объект и понаблюдайте за ходом стройки. Нет людей и техники? И не день-два, а больше? Это очень подозрительно.
Например, около печально известного долгостроя ЖК «Кристалл Полюстрово» (который возводили более 10 лет!) долгое время красовался один-единственный башенный кран, а по серым унылым стенам ползали полтора рабочих. Продолжалось это месяцами, строительство фактически не велось, люди жили где придется. Один из дольщиков этого ЖК рассказал нам свою историю: «После такого жить в этом доме не хочется... Опыт покупки квартиры в ЖК «Кристалл-Полюстрово» можно сравнить с тем, как люди отбывают срок в тюрьме. Вот сидят они 10 лет, выходят, а рассказать-то и нечего. Потому что говорить бесполезно, это можно только лично самому пережить» (полный текст здесь). Конечно, жить в таком доме не хочется, 10 лет был крыши, еще и в питерском-то климате! В общем, вялая и тем более нулевая активность на территории застройки должна вас, как минимум, насторожить.
Третий тревожный момент – отказ застройщика показать документы. ДДУ – это, конечно, здорово, и его нужно тщательно изучить перед подписанием. Лучше даже показать его юристу, если вдруг он у вас есть. Если нет, у нас есть пошаговая инструкция, как грамотно заключить ДДУ и на какие нюансы обратить внимание.
Однако помимо договора существует груда других важных бумаг, которые вы имеете полное право посмотреть: учредительные документы, разрешение на строительство, свидетельство о собственности на земельный участок, проектная и строительная документация, бухгалтерский баланс и т.п. Да, все они ужасно скучные, но нужно сделать над собой усилие и все это изучить. Все же не за хлебом в магазин идете, а вкладываете миллионы рублей (и хорошо, если только свои, а не заемные).
Нет документов ни «живьем», ни на сайте? А в ответ на просьбу их продемонстрировать вы слышите нелепые отмазки? Лучше не связывайтесь с этой строительной компанией. Когда дела ведутся честно и прозрачно, то скрывать застройщику нечего.
Далее. Обратите внимание на частую смену генерального подрядчика. Если ситуация произошла однократно – ничего страшного, но если такое происходит с завидной регулярностью – это повод насторожиться. Есть вероятность, что компания просто-напросто не имеет возможности оплатить строительные работы, а это значит, что дела у нее идут явно не в гору. Финансовые проблемы – пожалуй, одна из самых распространенных причин банкротств в строительной отрасли. В любом случае, частая смена подрядчиков, скорее всего, скажется на качестве объекта, и не в лучшую сторону. Вам оно надо?
Оцените и то, как строится объект, какова динамика, допустим, за последний квартал. Для этого зайдите на сайт ЖК в раздел «ход строительства». Там должны быть указаны сроки проведения работ, опубликованы ежемесячные отчеты. Регулярные переносы сроков ввода, и, тем более, «заморозка» стройки – неблагоприятные факторы! Возможно, у девелопера реальные сложности. Почитайте форумы, социальные сети, там иногда можно найти любопытные истории; хотя здесь важно уметь отличить настоящий отзыв от «заказухи». Кстати, вкладка Ход строительства есть и у большинства объектов в нашей базе – можно выбрать нужные новостройки и посмотреть фото и видео в их карточках.
Ну и, конечно, всегда обращайте внимание на репутацию застройщика. Весьма показателен стаж компании и то, как она работала в трудные «кризисные» времена. Полюбопытствуйте, были ли ранее задержки сроков ввода домов (в нашей базе в карточках компаний есть и эта информация). Посмотрите, есть ли у компании долгосрочные планы, а именно – новые проекты, расширение земельного банка, крупные финансовые партнеры. Проанализируйте финансовую отчетность на сайте компании, оцените степень закредитованности, наличие собственных средств. Лучше не доверять свои деньги застройщику с неустойчивым финансовым положением, особенно сейчас, когда изменения в 214-ФЗ станут настоящей проверкой на прочность для всех игроков рынка.
Не исключено, что до 1 июля вы увидите много заманчивых предложений в новостройках (чтобы не переходить на эскроу-счета, застройщикам нужно продать по ДДУ не менее 10% квартир). Снимите розовые очки, безжалостно и трезво изучайте всю доступную информацию о компании и ее проектах, и только в том случае, если на все неудобные вопросы вы получили от девелопера внятные ответы и у вас не осталось сомнений в надежности компании – тогда можно выбирать в новостройке квартиру и заключать ДДУ.
Почитайте также мнения экспертов рынка о том, как не купить долгострой, поддавшись панике на фоне роста цен и перехода на эскроу-счета. Когда речь идет о миллионах рублей, не бывает лишних предосторожностей.