Ах, обмануть меня не трудно!..
Я сам обманываться рад!
А.С. Пушкин
Давайте поговорим на тему обманутых дольщиков.
Проблема, как вы понимаете, достаточно актуальная и злая.
Особенно для тех, кто сейчас сидит и дрожит… над своими договорами долевого участия. А таких достаточно много - более миллиона «инвесторов». Вернее, столько их было на конец 2017 года, а с тех пор, естественно, их число еще более возросло. В одной только Москве ДДУ-шники хранят в этих бумагах более 1 трлн. руб.
https://realty.rbc.ru/news/5a1ec4ff9a7947da37797925
Я недаром написал «в бумагах». Разумеется, покупка ДДУ – это исключительно финансовая операция, а сами «новостройки» это – не квартиры! Это производный финансовый инструмент, который я условно называю Фьючерсом на квартиры, ибо является по сути обещанием построить недвижимость и передать их дольщикам, а не сами квартиры.
Поскольку, как известно, «обещать не значит жениться» новостройки продаются с заметным дисконтом к цене готовых квартир. Точнее, дешевле они не совсем поэтому, а из-за того, что дисконт является аналогом процентных выплат за пользование деньгами. Проще говоря, дольщики кредитуют застройщика, а тот платит им проценты, но не в виде денег, а в виде скидки к цене квартиры.
Известно, что ставка кредитования всегда выше, чем безрисковая (например, депозитная) ставка, поэтому дольщики имеют возможность зарабатывать намного больше, чем консервативные держатели вкладов. Что, разумеется, и привлекает туда толпы людей, надеющихся нагреть руки (или «сэкономить» в их представлении).
Еще раз: покупка новостройки - это покупка ценной бумаги, операция кредитования, называйте как угодно. Но это не покупка товара, потребительского блага!
Соответственно, никакие законы защиты прав потребителей здесь логически не применимы. Если вы купили новый пылесос, а он сгорел, то вы имеете право требовать возврата денег (по определенному алгоритму). Если вы купили готовую квартиру у застройщика, а у нее оказались скрытые изъяны, то вы также требуете компенсации. Но если вы купили ДДУ – то это исключительно ваш риск.
Любому здравомыслящему человеку понятно, что оценивать «покупку» долевки можно только по финансовым лекалам, а не по потребительским. Иначе нам пришлось бы признать, что государство обязано компенсировать любые потери по любым финансовым операциям. Вот это было бы форменное Эльдорадо!
- Купил акции «Рога и Копыта». Их цена упала в десять раз. Не беда - государство компенсирует всю разницу.
- Купил облигации, компания обанкротилась. Деньги возвращаются.
- Купил биткойн по 10 тыс., продал по 5 тыс. Безмозглый инвестор? – а вот и не угадали, ведь государство возместит любые потери.
Примеры можно продолжать долго. Возникает любопытная ситуация. Чем более авантюрно действует инвестор, тем больше он зарабатывает. Ведь повышенный риск всегда означает лучшую доходность, а риска-то, как мы увидели, нет! Получается классическая схема – «приватизация прибыли, национализация убытков». И только дурак ей не воспользуется. Зачем класть деньги в банк по 5-7%, когда можно купить ДДУ и получить 12-15%! Только не надо говорить, что ребята покупают жилье, покупают они не жилье, а ДДУ. Впрочем, я уже повторяюсь.
А что государство? А государство заняло странную полупозицию. С одной стороны, оно на словах готово решать проблемы дольщиков. С другой стороны, оно само всячески провоцирует их появление. Реклама новостроек льется со всех утюгов, шикарные скидки манят людей, чиновники строят амбициозные планы, попутно декларируя изощренные способы защиты (вроде закона 214-фз). Как тут не повестись. Правда в итоге выясняется, что возврат денег и достройку объекта все равно никто не гарантирует, и обманутые дольщики вновь размахивают своими жуткими плакатами на пикетах.
Почему государству на самом деле нужны дольщики?
По очень простой причине – иначе людей не загнать на строительный рынок!
Ведь продажа новостроек по ДДУ не только позволяла решить проблемы с финансированием, но и привлекала людей, у которых совсем мало денег (см. Вася, у которого нет денег на квартиру), а также спекулянтов на недвижимости, которых манила высокая доходность.
Поэтому никакие эскроу-счета не заработают и можно прогнозировать возврат к «долевке» в том или ином виде. Иначе покупателей не останется.
Очень часто встречается расхожая фраза «обманутые дольщики», но никто не задумывается над ее смыслом. Если обманутые, то значит кто-то их обманул. Но кто? Предполагается, что это застройщик. Но это не застройщик. Для него строительство – это бизнес, а как любой бизнес, в нем всегда присутствуют риски банкротства. Успех бизнеса в рыночной экономике никто и никогда гарантировать не может (или это не рыночная экономика), а значит заранее гарантировать достройку объекту застройщик тоже не может.
Так кто же обманул дольщиков?
Да они же сами себя в первую очередь! Тем, что поверили, что купили жилье, а не производный финансовый инструмент. И тем, что поверили, что их потом будет спасать государство.
Во вторую очередь дольщиков обмануло государство, которое создало систему спекулятивной игры на этом рынке.
И только в третью очередь виноват застройщик, который не справился со своим бизнесом и не сумел достроить дом (ситуации, когда собственники украли деньги и удрали за кордон, конечно стоят особняком).
Наверное, кто-то спросит меня: автор, ты вот тут рассуждаешь, а тебе совсем не жалко людей, которые потеряли все накопления и остались «на улице»?
Да, мне жалко. Но жалко мне всех людей, которые лишились честно заработанных денег в результате финансовых спекуляций. Жалко людей, которые превысили 1,4 млн. в лопнувшем банке и тоже все потеряли. Жалко предпринимателей, которые строили бизнес и не рассчитали свои силы. Всех жалко…
Но вот дольщиков жалко почему-то меньше. Потому что не очень верю я в их наивность. Может думали, что сумеют заработать «на недвижимости», надеялись, что пронесет. Но не пронесло, а теперь налогоплательщики порешают все их проблемы. Да и на улице, строго говоря, никто не остается, т.к. никакой квартиры у них и не было.
Ставьте лайки, подписывайтесь на канал, если понравилась статья.