«Недвижимость достаточно консервативная отрасль, поэтому мы видим, что стоимость зданий более ранних годов постройки подчас дороже, чем новые строения. К тому же цена в большей степени определяется расположением, залоговой стоимостью актива, нежели сроком эксплуатации объекта. Рынок, безусловно, обновляется и идет новое строительством с современными технологическими решениями, однако чаще всего за пределами центральных районов города. При этом нельзя сказать, что в Москве слишком много устаревших зданий или старого фонда, потому что в России рынку качественных офисных площадей всего 20 лет. В мире мы встречаем много примеров, когда здания на Манхеттене с 50-70-летней историей сосуществует и конкурируют с современными бизнес-центрами».
Первые профессиональные бизнес-центры, которые появлялись в Москве в конце 90-х и начале 2000-х годов были преимущественно представлены объектами класса В – 96%. Офисных центров класса А в то время было немного и объем их предложения составлял порядка 144 тыс. кв. м. Если проекты класса B можно было реконструировать из существующего фонда, то класса A всегда предполагает новое строительство. Среди первых, наиболее крупных проектов класса A можно отметить следующие: «Павелецкая Башня», Riverside Towers, «Романов двор I», «Голутвинский двор», «Японский дом», «Усадьба-Центр».
Одним из первых профессиональных девелоперов, который стал развивать рынок качественной офисной недвижимости в Москве, стала компания ENKA. К началу 2000-х годов в ее портфеле недвижимости были следующие объекты класса А и В: «Павелецкая Башня», Riverside Towers, «Мосэнка Плаза 2», «Мосэнка 4 Парк Плаза», «Мосэнка 6 Капитал Плаза».
На конец 2018 года доля вакантных площадей в офисах класса А, построенных до 2000 года, составляет 22%. Большинство подобных офисных объектов располагаются в центральном деловом районе, где в целом спрос на офисы снижается в последнее время. Это во многом обусловлено высоким уровнем ставок аренды, а также трудностями с парковкой у многих проектов. Доля вакантных площадей в более ранних годах постройки офисах класса А, расположенных внутри Бульварного кольца, составляет 17%.
Доля вакантных площадей в офисах класса А, построенных до 2000 года, увеличилась с 2014 года на 10 п.п., когда доля вакантных площадей выросла с 17% до 22%. Это связано не только с устареванием зданий, но и в целом снижением спроса на офисные объекты в центре города.
Наиболее высокая доля вакантных площадей среди бизнес-центров класса А постройки ранее 2000-х годов отмечается в следующих объектах: «Павелецкая Башня», «Голутвинский двор», Riverside Towers, строение 2. Нулевая доля вакантных площадей зафиксирована в БЦ «Чайка Плаза 5», «Усадьба-Центр».
Доля вакантных площадей в одних из самых крупных офисных центрах класса В, построенных до 2000 года, на конец 2018 года составляет в среднем 18%. Данный показатель в 2 раза превышает среднерыночное значение вакантности.
Наиболее высокая доля вакантных площадей среди бизнес-центров класса 2000-х годовой постройки отмечается в следующих проектах: Ducat Place II, «Мосэнка 4 Парк Тауэрс». Нулевая доля вакантных площадей зафиксирована в ARCUS I, «Мосэнка Плаза 2» и «Мосэнка Плаза 3».
В отличие от офисов класса А, где значение доли вакантных площадей выросло на 10 п.п. относительно 2014 года, в офисах класса В доля вакантных площадей увеличилось в 2018 году всего на 1 п.п. (с 17% до 18%). Одной из причин того, что офисы класса В, построенные до 2000 года, являются более востребованными, чем офисы класса А можно назвать стоимость аренды – офисы класса В почти на 30% дешевле.
Средневзвешенная ставка аренды на офисы класса А, построенные до 2000 года, на конец 2018 года составляет 29,7 тысяч руб./кв. м/год. Данное значение на 28% ниже средневзвешенной ставки аренды на офисы класса А в центральном деловом районе, которая составляет 41,2 тысячи руб./кв. м/год.
Наиболее высокие запрашиваемые ставки аренды в офисах класса А постройки ранее 2000-х годов на конец 2018 года зафиксированы в бизнес-центрах: «Романов двор I» и «Павелецкая Башня». Наименьшая ставка аренды у БЦ «Японский дом» – 17 тысяч руб./кв. м/год.
В офисах класса В, построенных до 2000 года, средневзвешенная ставка аренды на конец 2018 составляет на 60% выше средневзвешенной ставки аренды на офисы класса В по Москве. Это связано с тем, что большинство данных проектов представлено в центральном деловом районе, и частично экспонируется в долларах.
Несмотря на рост ставки на офисы класса B, постройки ранее 2000-х годов, ставка по-прежнему ниже на 32% максимальных значений, которых она достигла в конце 2014 года.
Наиболее высокие ставки аренды на офисы класса В, построенные до 2000 года, на конец 2018 года зафиксированы в следующих проектах: Ducat Place II, при этом вакансия в БЦ достигает 29%, и «Гоголевский 11» с 6% вакансии. Наименьшая запрашиваемая ставка аренды среди анализируемых бизнес-центров отмечается у БЦ «Пост Плаза».
Подписывайтесь на наш канал, чтобы быть в курсе всех наших новостей рынка.
Актуальные предложения и аналитика: kf.expert
