Каждый человек в своей жизни сталкивается с проблемами связанными с недвижимостью.
Это может быть купля или продажа, мена или обмен, дарение или пожертвование, завещание, наследство, рента и т. д.
Что бы самостоятельно разобраться в терминах и понятиях, применяемых Законодательством Российской Федерации в любых сделках с недвижимостью, нужно потратить немало времени для ознакомления с Гражданским Кодексом РФ.
Не знание Законодательства, а еще хуже «вольная» трактовка или «одна бабушка сказала» затягивает, мешает или срывает сделку, а может привести и к печальным последствиям. Любая недвижимость – это не малые материальные средства.
Сегодня я вам расскажу как правильно, в соответствии с Законодательством РФ, самостоятельно провести одну из имущественных сделок:
покупка квартиры на вторичном рынке недвижимости
1. Подбор квартиры:
- Мониторинг объявлений в СМИ и интернете. Множество поисковых ресурсное в сети и газеты объявлений позволяют найти множество вариантов, подходящих по цене и характеристикам.
- Изучение досок с объявлениями в интересующем районе города. Некоторые продавцы вывешивают объявления непосредственно в районе проживания. Поэтому достаточно приехать туда и побродить среди домов. Неплохие результаты дают и беседы с жильцами.
- «Сарафанное радио». Иногда достаточно оповестить коллег, друзей и знакомых о поиске квартиры, как сразу же находится идеальный вариант.
2. Осмотр квартиры - основные параметры:
- Этажность здания и этаж, на котором находится жилплощадь;
- Возраст здания, его особенности (внутренний двор, подвал);
- Прилежащая территория;
- Район и его инфраструктура;
- Планировка квартиры;
- Количество комнат;
- Общий метраж жилых и нежилых помещений;
- Наличие и состояние балкона или лоджии;
- Раздельный или совместный санузел;
- Средний размер коммунальных платежей;
- ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
- наличие и работоспособность дверей, окон;
- наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
- состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
- в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
- отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
- проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
- соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.
Важно! Не стоит робеть и стесняться. Просмотр квартиры перед покупкой нужно проводить тщательно, ведь в любом жилище есть недочеты, но продавцу не выгодно оповещать о них покупателей. Некритичные недостатки могут стать поводом для существенного снижения цены.
Также нужно внимательно осмотреть подъезд, придомовую территорию, вид из окна. Можно побеседовать с соседями. После покупки квартиры изменить что-либо будет невозможно, поэтому все нюансы нужно учесть до сделки.
3. Проверка документов на квартиру:
Отсутствие связанных с объектом своей будущей собственности правовых проблем – это то, что требуется знать до заключения договора и начала несения каких-либо расходов!
Правоустанавливающие документы на квартиру подтверждают, что гражданин и/или группа людей, юридическое лицо — реальные владельцы жилого помещения.
Они являются основанием для регистрации прав на жилье в территориальном отделе Росреестра РФ, после чего собственникам имущества выдаются свидетельства государственного образца, подтверждающие их права по отношению к нему.
Выделяют следующие виды правоустанавливающих документов на квартиру:
- Договор купли-продажи;
- Договор о передаче жилья, если в результате приватизации оно передается в собственность;
- Договор дарения;
- Договор мены;
- Договор ренты, если осуществляется передача недвижимости взамен ухода и обеспечения;
- Свидетельство о наследстве;
- Свидетельство о собственности на долю;
- Справка из жилищно-строительного кооператива о полной выплате пая;
- Решение суда с печатью о вступлении в силу.
Покупка недвижимости непосредственно у собственника включает в себя небольшой бонус в виде возможности поторговаться. Большинство продавцов преднамеренно озвучивают немного завышенную цену, рассчитывая на то, что если покупателя что-то не устроит, все исправит небольшая скидка.
Прежде всего, убедите продавца, что вам нравится квартира, и вы готовы ее купить, перечислив ее преимущества, затем постепенно переходите к заметным недостаткам. Просите о цене несколько ниже той, на которую на самом деле рассчитываете, но не перегибайте палку - скорее всего, вам удастся прийти к компромиссу, который позволит вам сэкономить на ремонт или покупку мебели.
Квартира подобрана, о цене на квартиру – договорились, а далее начинается самый ответственный этап и что бы лучше понять, как проводится сделка, рассмотрим самый «простой» вариант:
Сделка - Не альтернативная; Не долевая; Без несовершеннолетних; Без материнского капитала; Без ипотеки.
Документы – Не приватизация; Не наследство; Не доли; Не решение суда, полная сумма в ДКП (более 3-х или 5-ти лет).
Продавец:
- Собственник – один;
- Гражданин РФ;
- Совершеннолетний;
- В зарегистрированном браке - не состоит;
Документы:
- Договор купли-продажи;
- Свидетельство о собственности;
- Акт приема-передачи квартиры;
- В собственности более пяти лет или сумма покупки не превышает сумму в ДКП т.е. – Полная сумма в Договоре купли-продажи!;
- В квартире зарегистрирован только – собственник;
Покупатель:
- Гражданин РФ;
- Один – совершеннолетний;
- В зарегистрированном браке не состоит;
- Деньги на покупку квартиры – наличные (оплата будет производиться через ячейку банка);
4. Внесение Аванса:
Обязательно обратите внимание на возраст Продавца – с учетом срока действия Паспорта!
В нашем случае – нет никаких обстоятельств, которые могли бы Вас насторожить!
Перед оформлением сделки купли-продажи квартиры покупатель вносит часть ее стоимости в виде аванса или задатка.
Обычно покупатели настаивают на внесении обеспечения в виде задатка: для них это более выгодно, так как при срыве сделки продавцом им возвращается потраченная сумма в двойном размере. Продавцы предпочитают авансовые платежи, так как в этом случае на них не накладываются подобные обязательства и продающая сторона должна просто вернуть аванс.
Вам необходимо подписать соглашение об авансе или, соглашение о задатке.
Авансирование подтверждает серьезность намерений покупателя приобрести именно эту квартиру. После внесения предоплаты квартира снимается с продажи, так как считается, что покупатель уже найден.
Срок внесения аванса или задатка за квартиру стороны определяют на свое усмотрение. Выбранные ими временные рамки должны быть достаточными для того, что продавец успел подготовить все документы для сделки, а покупатель – проверить их на юридическую чистоту.
Во время внесения Аванса или Задатка необходимо личное присутствие Продавца с Паспортом!
Покупатель должен предоставить, в оригинале следующие документы (в нашем случае):
- Свидетельство о собственности;
- Договор купли-продажи;
В данном договоре нужно указать на обязанность Продавца предоставить Покупателю, до проведения Сделки, следующие документы (в нашем случае):
- Выписка из ЕГРП;
- Выписка из Домовой книги;
Кроме этих обязательных документов вы можете попросить у продавца собрать следующие документы (не обязательно – по желанию):
- Архивная выписка;
- Кадастровый паспорт;
- Справки из ПНД и НД;
т.к. эти документы являются не обязательными, нужно определиться за чей счет они будут собираться (как правило, за счет – покупателя).
Так же нужно определиться - кто оплачивает:
- подготовку Договора купли – продажи (ДКП);
- услуги банка;
- государственные пошлины за регистрацию ДКП;
- услуги регистраторов; (по договоренности)
- услуги нотариуса (по вашему желанию!);
Так же обязательно, во время внесения Аванса, определиться в течение какого времени продавец снимется с регистрационного учета!
Если до сделки – это будет являться одним из условий доступа в «ячейку»!
Определиться с местом и временем проведения сделки!
Все ваши договоренности с продавцом должны быть прописаны в Авансовом Договоре!
- Проверка документов и подготовка к проведению сделки:
После внесения «Аванса» или «Задатка» стороны Договора должны, в установленные Договором сроки, выполнить следующее:
- подготовить пакет документов необходимых для проведения сделки (собирает Продавец и по мере получения предоставляет Покупателю);
- подготовить Договор купли-продажи квартиры (по договоренности сторон - как правило, Покупатель);
- подготовить место проведения Сделки (банк; центр сделок с недвижимостью; нотариус; МФЦ – как правило, Покупатель);
- провести проверку «Юридической чистоты» квартиры;
- Сделка:
Выполнив все вышеперечисленные действия, в установленное время и в установленном месте, с паспортами, с полным пакетом документов, с денежными средствами – Покупатель и Продавец проводят Сделку по купли-продажи квартиры.
В нашем случае – это центр сделок с недвижимостью.
- Проверяете проект Договора купли-продажи, в случае технической ошибки или неточностей устраняете на месте. После проверки подписываете ДКП в трех экземплярах!
- Заключаете Договор на аренду индивидуального сейфа с особыми условиями.
При подписании договора, особое внимание обращаете на сроки доступа и условия доступа к сейфу!
В нашем случае, условиями доступа к сейфу будут:
- Оригинал Договора купли-продажи квартиры на имя нового собственника, т.е. на Покупателя;
- Документ, подтверждающий снятие с регистрационного учета Продавца.
- Продавец собственноручно пишет Расписку на получение денежных средств за проданную квартиру!
Расписка, как правило, остается у Продавца.
- Продавец пересчитывает и проверяет (по желанию) денежные средства Покупателя.
Далее Покупатель и Продавец закладывают денежные средства в индивидуальный сейф банка.
Ключ от индивидуального сейфа остается у Покупателя.
- Продавец и Покупатель подписывают Доверенности на «регистраторов».
- Продавец и Покупатель передают, сотрудникам центра оформления сделок, подготовленный пакет документов: Договор купли-продажи; Выписку из ЕГРП; Выписку из домовой книги; Доверенности на регистрацию ДКП.
Сотрудники банка выдают вам расписку на прием документов и назначают время получения зарегистрированного ДКП.
- В назначенное (или по договоренности) время Продавец и Покупатель встречаются в центре оформления сделок, для получения зарегистрированного ДКП, выписки из ЕГРП на имя нового собственника (Покупателя), Акта приема-передачи квартиры.
При получении Документов внимательно проверьте правильность их составления!
После проверки Документов: Продавец передает Покупателю Расписку на получение денежных средств – а Покупатель передает Продавцу ключ от индивидуального сейфа!
Продавец и Покупатель договариваются о времени встречи, для подписания Акта приема-передачи квартиры!
- Подписываете Акт приема-передачи квартиры.
С этого момента Покупатель становиться полноправным собственником квартиры и несет полную ответственность!
Я постарался подробно рассмотреть всю процедуру сделки с недвижимостью, выбрав наиболее простой вариант, для того что бы вы реально оценили свои возможности, исходя из вашей ситуации, до начала принятия решения – самостоятельно провести Сделку.
Но я бы посоветовал воспользоваться услугами профессионалов.
Можно обратиться в Агентство недвижимости. В Агентствах недвижимости есть юридический отдел, который проверит все необходимые для сделки документы, а так же на сделке будет присутствовать специалист. Как правило, стоимость услуг Агентства в Москве составляет 2-5% от стоимости недвижимости.
Можно воспользоваться услугами частного риелтора. Стоимость услуг риелтора будет, как минимум в два раза ниже, чем в Агентстве. Но далеко не каждый частный риелтор является юристом.
Если примете решение воспользоваться услугами частного риелтора – обязательно заключайте Договор на оказание услуг, в котором будут прописаны обязанности риелтора.
Если у вас возникли вопросы по проведению любой сделки с недвижимостью, вы можете, ознакомится на сайте: www.voron959.ru. (на сайте опубликованы более 50 статей о недвижимости).
