Кто только не писал на эту тему! Казалось, что еще можно тут добавить?
И все же, полагаю, немало людей найдет для себя полезное в данной заметке. В ней я предлагаю одновременно простую и в то же время мощную методологию, которая решает большинство вопросов, связанных с выбором «ипотека vs аренда».
По крайней мере, людям, знакомым с азами математики не составит труда в ней разобраться и принять для себя верное решение.
В интернете можно найти множество примеров расчета. Многие из них, если не все, однако грешат целой кучей недостатков:
- Приводят гипотетические примеры из жизни отдельных людей, которые естественно ничего не доказывают.
- Подгоняют решение под ответ.
- Игнорируют ряд важных параметров.
- Не обладают гибкостью (т.е. при изменении условий не предлагают быстрый способ пересчета).
- Сводят расчеты к довольно странным величинам, например, оперируют «временем, необходимым на покупку квартиры».
- Учитывает только варианты покупки квартиры для жизни и не учитывают варианты инвестиционных покупок для сдачи квартиры в аренду.
Метод, который я предлагаю, обходит большинство перечисленных затруднений. Кстати, он лишен и всякой идеологической составляющей. То есть сторонники ипотеки или аренды могут при желании ссылаться на него в равной степени, если хотят доказать свою правоту.
Переходим к сути. В моей модели используется метод сравнения активов. Формулируется он так:
У человека (А), который выбирает ипотеку, активы – это стоимость купленной квартиры за вычетом остатка по долгу.
У человека (Б), который выбирает аренду, активы – это сумма денег на банковских счетах.
Преимущество того или иного варианта выясняется путем сравнения (вычитания) активов А и Б.
Причем сравнительная выгода вариантов А и Б пересчитывается каждый период (месяц).
То есть все выглядит довольно просто: А («ипотечник») и Б («арендник») начинают свой бег по дистанции из одной точки, в которой активы каждого в точности равны сумме первоначального взноса.
Далее активы А растут по мере погашения долга и за счет возможного роста цены квартиры.
В это же время активы Б растут за счет увеличения суммы в банке, которая складывается из а) первоначального взноса, б) разницы между ипотечным платежом и стоимостью аренды и в) доходом на депозит.
Соответственно, результат задачки в том, что у кого окажется больше стоимость активов на определенный момент, тот вариант и «победил».
В «шапке» отчета параметры, которые необходимо задать.
«Стоимость квартиры» – это цена квартиры, которая покупается в кредит / арендуется.
«Первоначальный взнос» - это стартовая сумма, которой располагают «ипотечник» и «арендник».
«Ипотечная ставка» - годовая ставка кредита на покупку квартиры. 0,1 – означает 10% годовых.
«Месячная ставка» - то же самое, только за месяц (поскольку сумма активов пересчитывается каждый месяц, то нас интересует именно месячная ставка, а не годовая).
«Срок кредитования» - на сколько лет берется кредит.
«Количество периодов» - то же самое, только в месяцах.
«Коэффициент аннуитета» - самый сложный параметр для понимания. Лучше просто запомнить, как он считается и не ломать голову (можно посмотреть формулу в интернете) – нужен он только для того, чтобы высчитывать размер среднемесячного ипотечного платежа в зависимости от процентной ставки и срока кредитования.
«Ежемесячный платеж» - высчитывается автоматически по формуле [сумма кредита] * [коэффициент аннуитета].
«Инфляция на недвижимость» - среднегодовой рост цен на недвижимость, который мы закладываем.
«Арендная ставка» - среднегодовая доходность сдачи квартиры в аренду.
«Ставка по депозитам» - среднегодовая доходность вкладов.
Далее покажем на конкретном примере, как устроен подсчет. Модель устроена таким образом, что можно легко менять стартовые условия. Предположим, что квартира стоит 6 млн., при кредите на 10 лет, первоначальном взносе 1,2 млн, арендной ставке 0,06, депозитной ставке 0,08 и при отсутствующей инфляции на недвижимость.
К концу первого года выплат активы А составят 1 494 441 руб, а Б 1 715 830. Арендующий жилье переиграл «ипотечника» на 3,69% от стоимости квартиры. Такой результат был вызван тем, что основной актив А не дорожал, при том, что А платил на 4% больше за квартиру по сравнению с Б.
Если взять график за весь срок кредитования, то итог будет выглядеть так:
К концу 10-го года выгода для Б станет впечатляющей: его относительный выигрыш составит 2,7 млн. или 45% от стоимости квартиры!
Совершенно очевидно, что при стабильных ценах на квартиры аренда заметно переигрывает ипотеку. Но если цены растут, то ситуация меняется. Заложим 5% рост цен на квартиры, при тех же параметрах по ставкам и первоначальному взносу. Для этого ничего не придется пересчитывать, просто в графе «инфляция на недвижимость» ставим 0,05. Заметим, что стоимость аренды тоже автоматически меняется как процент от цены квартиры.
Тогда активы А будут в конце первого года будут равны 1 801 412 рублей, а активы Б только 1 705 684 рублей. Как видим, при таком росте цен «ипотечник» начал выигрывать у «арендника». За первый год его выигрыш составил 1,52% от новой стоимости квартиры, а за 10 лет он уже получил весомое преимущество в более чем 25% (9,7 млн. против 7,3).
Теперь нас конечно же интересует вопрос, при каком росте цен сравнительное преимущество аренды и ипотеки будет примерно одинаковым. Ответ: около 3-3,5% в год (при таком уровне цен сначала аренда будет немного впереди, но потом ипотека ее догоняет).
Как видим, спор об ипотеке vs аренде на самом деле сводится не к тому, что лучше, а к спору, будут ли расти цены на недвижимость или нет. Поскольку никто заранее не знает, будет ли рост, то ясно, что победителей в этом споре не будет никогда. При стабильных, а тем более снижающихся ценах, аренда смотрится значительно привлекательнее. Но если цены быстро растут, то брать кредит становится оправданной идеей.
Попутно возникает еще несколько соображений:
Во-первых, рост 3-3,5% в год это конечно рост номинальный (в рублях), а не в реальных ценах. Такая цифра не выглядит огромной, особенно если сравнивать с потребительской инфляцией, которая заметно выше. То есть на первый взгляд, ипотека кажется заманчивой идеей, но не все так просто, поскольку
Во-вторых, снижение ставок и массовая раздача кредитов обычно означают завершение кредитного цикла, то есть предваряют скорое снижение цен, а не их рост. Ипотеку, как ни странно, выгодно брать в начале цикла и при высоких ставках (об этом будет сказано в следующих статьях).
В-третьих, конечно все расчеты верны только для случая, когда с квартиры будет получен арендный доход (человек сам живет в этой квартире, либо сдает ее). Если квартира не сдается (например, берется кредит на «новостройку»), то цифры будут совсем другие.
Ставьте лайки и подписывайтесь на канал, если понравилась статья!