В отношении жилых помещений между гражданами может быть заключен только договор найма, в соответствии с гл. 35 ГК РФ. Договор аренды заключается с юридическими лицами.
На практике договора найма не соответствуют требованиям гражданского законодательства. Наниматели обычно не идут в суд за защитой своих прав, а чаще всего даже и не знают, какие права у них есть. Собственники тоже находятся в неведенье. В случае обращения в суд, пункты договора, которые противоречат Гражданскому кодексу РФ просто не будут применятся.
Давайте разберем самые важные заблуждения.
Обычно в договорах найма предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по инициативе как нанимателя, так и наймодателя, с предупреждением противоположной стороны за 30 дней. ГК РФ такую возможность не предусматривает. Нормы в отношении причин досрочного расторжения являются императивными и не могут быть изменены по инициативе сторон.
Собственник может досрочно расторгнуть договор найма в судебном порядке (иной порядок, кроме судебного не предусмотрен) по следующим причинам:
- разрушение и порча жилого помещения;
- использование помещения не по назначению;
- систематическое нарушение прав и интересов соседей;
- не внесении платы за наем: в отношении долгосрочных договоров аренды – более 6 месяцев, в краткосрочных – более 2 раз подряд.
В договорах найма на 11 месяцев, не внесение платы в течении 5-10 дней является как основанием для досрочного расторжения, что не соответствует ст. 687 ГК РФ.
Наниматель может досрочно расторгнуть договор найма в любое время, предупредив собственника письменно за 3 месяца (а не за 30 дней).
Получается на практике требования закона не соблюдаются как наймодателями, так и нанимателями.
Отсутствие государственной регистрации долгосрочных договоров найма, не является основанием для признания их незаключенными или недействительными, если сторонами достигнуто соглашение по всем необходимым условиям договора и они исполняют его надлежащим образом. Такова позиция судов.
Продажа жилого помещения не является основанием для прекращения договора найма. Права и обязанности наймодателя по договору переходят к новому собственнику.
Нанимателю выгодно заключать долгосрочный договор, наймодателю – краткосрочный, т.е. сроком до одного года. Договор найма на неопределенный срок считается заключенным на 5 лет. При этом собственники должны знать о правах нанимателя и о последствиях, которые возникнут, в случае обращения их в суд. Мой совет собственникам – вопрос с выселение и досрочным расторжением договора найма решать полюбовно. Сотрудники полиции не имеют право выселить нанимателя, проживающего по договору найма, без решения суда.
Вопросы – пишите в комментариях. Подписывайтесь на мой канал, дальше будет интересней…
Статья также будет размещена в моем Instagram.