Купля-продажа квартиры подразумевает под собой урегулированную процедуру, при которой одна сторона обязуется передать другой стороне за денежную плату жилое помещение в постоянное владение и пользование.
Покупка осуществляется путем заключения сделки по следующей схеме:
- поиск квартиры, проверка ее юридической «чистоты» (отсутствие обременения);
- обсуждение условий, заключение предварительного договора;
- внесение аванса (по договоренности);
- подготовка документов;
- заключение основного договора;
- регистрация права собственности в Росреестре новым владельцем;
- подписание акта приема-передачи, внесение оплаты.
Купля-продажа квартиры – наиболее распространенный вариант.
Особенности:
Количество владельцев. Иногда продающая сторона выступает не в одном лице – собственников жилья может быть несколько. Каждый из них должен дать свое согласие на продажу квартиры. При этом собственники лично подписывают договор в присутствии всех участников сделки.
Обременение жилья. Его наличие лучше проверить до подписания договора.
Несовершеннолетние дети. Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми – процедура сложная. Это связано с получением разрешения на проведение сделки у контролирующего органа опеки и попечительства.
Налогообложение. Налогом облагается недвижимость, находящаяся в собственности менее пяти лет (менее трех лет при дарении, приватизации, договоре пожизненного содержания с иждивением).
Документы, необходимые для заключения сделки, подготавливает каждая из сторон. Некоторые из них требуют нотариального заверения.
Документы для продавца:
- Паспорт – оригинал;
- Свидетельство о собственности или выписка из Госреестра – является подтверждением права собственности;
- Основание права собственности (договор купли-продажи, дарения, мены и т. д.) – предоставляется оригинал;
- Свидетельство о браке и согласие на продажу квартиры от супруга - предоставляется, если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Согласие на продажу подлежит нотариальному заверению;
- Технический или кадастровый паспорт жилого помещения - получается в БТИ;
- Разрешение органов опеки и попечительства - предоставляется, если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний;
- Справка об отсутствии задолженности за квартиру - необходима для подтверждения отсутствия долговых обязательств;
- Выписка из домовой книги - получается не позднее одного месяца до совершения предполагаемой сделки.
Для покупателя:
- Паспорт – оригинал;
- Договор купли-продажи квартиры - каждая из сторон (продавец/покупатель) получает по одному экземпляру, третий предназначен для регистрационного органа;
- Государственная пошлина - размер зависит от условий сделки (ипотека, долевое строительство, физическое или юридическое лицо и т. д.).
Возможные риски при покупке квартиры:
Основной риск – заключение сделки с мошенником. В этом случае единственное решение – судебное разбирательство. Однако не всегда обманутым покупателям удается защитить свои права через суд. Поэтому следует учитывать возможные риски:
Нарушение прав несовершеннолетних. Перед сделкой необходимо убедиться, что в квартире не зарегистрированы дети до 18 лет. Особенно, если они остались без попечения родителей.
Нарушение прав бывших супругов. Если квартира приобреталась супругами в браке, но была приватизирована в пользу одного из них, второй супруг имеет право на проживание даже после продажи. В связи с этим возникает риск приобрести жилье с «постоянным жильцом».
Нарушение прав зарегистрированных граждан. Обременение в виде лиц, прописанных в квартире и имеющих право постоянного проживания (отказавшиеся от приватизации, проживающие по договору ренты или завещательного отказа и т. д.).
Признание продавца - недееспособным. Если продавец будет признан недееспособным в судебном порядке, сделка купли-продажи может будет недействительна.
Наличие наследников. Если квартира принадлежала продавцу на основании наследования, существует вероятность, что на нее могут претендовать и иные лица.
Обман со стороны продавца. Случаи с мошенничеством – не редкость. Перед подписанием договора следует тщательно проверить все документы.
Законодательство в сфере недвижимости не стоит на месте. С каждым годом принимают все больше законов, направленных на урегулирование процесса продажи жилья.
За последние пару лет появились новые правила:
Обязательное заверение, договора у нотариуса при продаже доли в квартире. До этого времени процедура осуществлялась по желанию сторон.
Нотариально заверять необходимо также документы при разделе имущества в браке (брачный договор, соглашение и т. д.).
С 1 января 2016 года налог в размере 13% взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее пяти лет. Исключение составляют некоторые из оснований приобретения жилья, такие как: дарение, наследование, приватизация, договор пожизненного содержания с иждивением.
Две процедуры (постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности) теперь можно провести одновременно. Срок — 10 дней.
Единственный случай отказа в приеме документов — если не установлена личность заявителя. Но если пакет документов не полный, регистрацию приостановят или откажут.
Более подробно вы можете, ознакомится на сайте: www.voron959.ru. - на сайте опубликованы более 50 статей о недвижимости.