В жизни часто встречается такая ситуация, когда, с одной стороны, покупателю недвижимость нравится и он готов ее купить, а, с другой стороны, при ознакомлении с документами продавца на недвижимость, оказывается, что для подготовки документов на продажу нужно много времени и денег, которых у продавца нет, но он уверяет, что за счет задатка быстро решит все проблемы. Что делать покупателю?
Обычно, покупателя сразу напрягает фраза продавца «за счет задатка подготовить недвижимость к продаже».
Можно поставить вопрос иначе. Готов ли покупатель рисковать своими деньгами и готовиться к длительным судебным разборкам, если продавец потратит задаток, а условий предварительного договора не выполнит, т. е. сорвет продажу недвижимости, а задаток потратит и взять с него нечего.
Суд покупатель, однозначно, выиграет и деньги, потраченные на адвокатов и задаток, в двойном размере, года через полтора – два, за счет продажи недвижимости продавца вернет!
Почему так долго? Потому что для продажи с аукциона недвижимости должника госисполнителями, эта недвижимость должна быть оформлена в соответствии с действующим законодательством, т. е., взыскатель должен будет за свой счет изготовить техпаспорт, зарегистрировать недвижимость в госреестре ДНР и оплатить другие расходы, связанные с исполнительным производством.
Безусловно, эти деньги покупатель вернет, но только потом, после продажи недвижимости.
Конечно, покупатель может отказаться от всех этих расходов, стать в позу, заявив, что все это должны делать госисполнители, и он будет прав! Но тогда, поскольку у госисполнителей нет денег, они просто забудут об этом исполнительном производстве, потому что у них есть другие дела.
Вот почему покупатель должен для себя расставить приоритеты, что он хочет: безопасно, гарантированно купить недвижимость или получить навыки и опыт в судебных разбирательствах и исполнительном производстве, чтобы потом, в кругу друзей, рассказывать увлекательную историю о хождениях по мукам.
Есть продвинутые, осторожные покупатели, которые отказываются давать на руки продавцу деньги при заключении договора о задатке, аргументируя это как раз вышеизложенными обстоятельствами. Они готовы предоставить гарантии серьезности своих намерений купить недвижимость, или ставят условие, что задаток будет храниться, например, у нотариуса, при этом нотариус должен оформить предварительный договор.
Проблема здесь заключается в том, что нотариусы не знают, как правильно оформить договор о задатке, поэтому оформляют предварительный договор, в котором задаток маскируют, назвав его авансом, а выплату двойной суммы задатка, в случае нарушения обязательств, описывают, как штрафные санкции. Что из этого может получиться, мы уже писали. В итоге, если дело дойдет до суда, деньги, потраченные на нотариуса, можно считать просто выброшенными.
Естественно, такая схема не устраивает продавца, особенно такого, у которого нет денег для оформления документов. В этом случае продавец просто не может выполнить свои обязательства, и сделка срывается. Кроме того, задаток – это подтверждение серьезности намерений покупателя. Заключение договора о задатке останавливает продажу недвижимости, давая гарантию продавцу, что он получит именно этот объект недвижимости в собственность.
Выход из этого клинча возможен только при условии, что кто-то третий возьмет на себя обязательства от имени продавца и за свой счет подготовить документы на продажу недвижимости, взяв при этом на себя ответственность по возмещению убытков, если сделка будет сорвана.
Если у покупателя продавец вызывает сомнения в способности или возможности подготовки документов, для таких случаев Жилищное Бюро «Альфа – Город» подготовило трехсторонний договор, в котором покупатель, продавец и исполнитель (Жилищное Бюро «Альфа – Город») имеют права и обязательства. Причем исполнитель берет на себя обязательства и ответственность за подготовку документов, необходимых для оформления сделки.
Покупатель передает продавцу задаток, часть которого, необходимая для оформления документов, тут же передается исполнителю.
Такая схема удобна для продавца еще и в том случае, когда у него нет времени стоять в очередях или заполнять всевозможные бланки и заявления.
Иногда бывает и так, что при ознакомлении с документами, выявляются проблемы, препятствующие продаже недвижимости, о которых продавец просто не знал.
Если такие проблемы возникают, то они обсуждаются с продавцом в присутствии покупателя, предлагаются пути их решения и до покупателя доводится необходимое для этого время и средства.
Это делается для того, чтобы покупатель мог принять для себя осознанное решение: ждать подготовку документов или искать другой объект недвижимости.
Здесь сразу следует сказать, что при покупке усадьбы очень редко бывает так, чтобы все документы были готовы.
Вот почему на сегодняшний день, при заключении договора о задатке, включение в него специалиста для подготовки документов является самым безопасным и надежным способом приобретения недвижимости, исключающим возникновение проблем, связанных с потерей времени и денег.
08.03.2019.