Ведение бизнеса либо некоммерческой деятельности зачастую невозможно без наличия помещения. При этом формат помещения, необходимый для осуществления деятельности, может быть самым разным: от шести квадратных метров до помещений площадью в несколько сотен либо тысяч квадратных метров.
Арендуются помещения различного назначения: офисные, складские, производственные. И даже жилые помещения могут быть арендованы в целях бизнеса: к примеру, жилье для работника компании.
Арендодателями при этом выступают граждане и компании, владеющие соответствующими помещениями, а также государство. Помещение можно взять и в субаренду в случае, если договором аренды такое действие не запрещено.
Если для собственников помещений (как стороны договора аренды) проблемы в основном заключаются в нарушении сроков внесения арендной платы, использовании помещений с нарушением целевого назначения помещений, исчезновении арендаторов, то со стороны арендаторов проблемы состоят в том, что арендодатель может внезапно повысить стоимость аренды, изменить целевое назначение помещения, продать помещение другому собственнику либо вовсе прислать уведомление о расторжении договора.
Фабула дела:
Некоммерческое партнерство в сфере кинематографии арендовало у бюджетного учреждения помещения для ведения деятельности в сфере проведения зрелищных мероприятий. Во время действия договора аренды сменился собственник помещения (с одного бюджетного учреждения на другое бюджетное учреждение) и проводился ремонт помещений.
Партнерство получило от нового собственника уведомление о расторжении договора аренды в связи с отсутствием выплат по арендной плате. Повторным письмом через месяц учреждение уведомило партнерство о состоявшемся расторжении договора аренды и просило освободить помещения, в противном случае имущество арендатора (партнерство) будет удержано в счет долга по арендной плате.
При этом договор аренды содержал условие о том, что арендная плата не оплачивается партнерством в период ремонта помещения. В то время, когда арендатор не осуществлял оплату, велись ремонтные и строительно-монтажные работы (в том числе аварийные). Кроме того, велись ремонты тепловых сетей.
Партнерство обратилось в суд: оно располагало решением по другому судебному делу, в соответствии с которым денежные суммы, выплаченные партнерством по счетам за арендную плату в период ремонтных работ, подлежат зачету в качестве арендной платы по окончании ремонта, на будущий период.
Суд признал недействительным уведомление о расторжении договора аренды.
Судебный акт: Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 января 2019 г. по делу А40-154824/2017
Выводы суда:
1. Суд рассматривал текст договора на соответствие закону, проверил наличие права обеих сторон договора аренды на его расторжение, а также условия, при которых сторона имеет право расторгнуть действующий договор.
2. Суд анализировал документы по ремонту, производимому обоими арендодателями в спорный период: три контракта на ремонтные работы, контракт на строительно-монтажные работы, закрывающие документы по контрактам, в которых были обозначены сроки окончания работ, а также финальный акт сдачи-приемки работ, после подписания которого здание возобновило свое функционирование в полном объеме.
3. Судом были приняты во внимание результаты строительно-технической экспертизы, проведенной в рамках дела о зачете арендной платы на будущий период.
4. Суд отметил, что учреждением не доказано фактическое использование партнерством арендуемых помещений в период ремонта.
Комментарии:
1) В рамках указанного дела уведомление о расторжении договора было признано недействительным: не основанным на законе или договоре.
2) Судом использовано решение по иному судебному делу между этими же сторонами в качестве преюдициального (не подлежащего повторному рассмотрению и доказыванию): одно решение суда легло в основу другого решения суда, что может быть реализовано и по другим категориям дел.
3) При использовании вступившего в законную силу судебного решения при рассмотрении другого дела судом может быть принят во внимание не только текст решения, но и проведенные в рамках дела экспертизы.
4) Арендодателем не было доказано использование арендатором помещений по назначению в период ремонта, ввиду чего он не может предъявлять требования по оплате аренды помещений, равно как и не имеет права расторгать действующий договор.
5) Судебный спор был в рамках долгосрочного договора аренды (срок более 11 месяцев, зарегистрирован в Росреестре). Такие договоры больше защищают стороны. В частности, арендодателя – от поиска новых арендаторов по истечении 11 месяцев, а арендатора – от поиска нового помещения.
Обратим внимание, что юридическая фирма «Ветров и партнеры» в 2018 году отмечена отраслевым рейтингом юридических компаний Право.ру-300 в номинации «Арбитражное судопроизводство». Это позволило нам войти в ТОП-50 региональных компаний по всей России в данной номинации.
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.
Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.
Елена Миронова, юрист-аналитик юрфирмы "Ветров и партнеры".
Источник: https://vitvet.com/blog/mironova/dogovor_arendy_pomeshcheniya_oshibka_rastorzheniya/