Самое интересное, что ответа на этот вопрос нет ни у кого, ведь в любой момент может произойти событие напрямую к рынку недвижимости отношения не имеющее, но которое может серьезным образом повлиять на покупательскую способность и как следствие на интерес населения к покупке недвижимости.
В этой статье мы хотим дать вам индикаторы, от которых будет зависеть пойдет ли рынок недвижимости в рост, будет падать или мы продолжим стагнировать как в 2018 году.
Представляем вашему вниманию 5 факторов, сочетание которых повлияет на цены квартир в городах.
1. Объем предложения на рынке вторичной и первичной недвижимости.
Чем выше объем предложения на рынке первички, тем выше конкуренция между застройщиками и тем ниже цены они вынуждены держать для привлечения покупателей. При увеличении предложения на вторичном рынке ситуация идентична. В 2017 году аналитики утверждали, что количество выданных разрешений на строительство в Московской области позволит переселить в столичный регион почти половину России (думаю это они так шутили), но ни в 2017 ни в 2018 годах этого не произошло. Нет оснований предполагать, что 2019 год станет в этом смысле рекордным.
2. Регулирование рынка застройщиков со стороны государства.
Новые правила с эскроу счетами должно обезопасить покупателей первичной недвижимости от недобросовестных и банкротящихся по коммерческим причинам застройщиков. Это теоретически должно привлечь большее количество покупателей, которые сегодня не готовы рисковать деньгами по 214 Федеральному Закону. Но с другой стороны новые правила не коснутся объектов достроенных по разным слухам от 10 до 30%. Так что в 2019 году вряд ли стоит ждать ажиотажного спроса и как следствие роста цены. Истории об удорожании денег для застройщика я не верю. И даже если это так, то увеличение эффективности бизнес-процессов и увеличение производительности труда нивелирует этот рост. Хотя, возможно, в оценке именно этого фактора я ошибаюсь.
2. Размер ипотечной ставки.
При снижении ставки платеж по аренде недвижимости становится выше ипотечного платежа и большее количество людей задумываются о покупке вместо аренды. Так чисто физически большее количество людей в состоянии обслуживать ипотечный кредит. Мы видели всплеск сделок как на первичном так и на вторичном рынке после падения процентной ставки и снижение их количества при ее росте на протяжении 2018 года. На не обещают нового снижения платежей по ипотеке. Так что и здесь ждать притока покупателей не приходится.
3. Легкость получения ипотечного кредита.
Банки потихоньку начинают закручивать гайки с так называемым "завышением цены квартиры", которое использовали покупатели не обладающие суммой необходимой для первоначального взноса при покупке недвижимости с привлечением заемных средств. Связано это с тем, что у таких заемщиков высок риск неплатежей и дефолта. Ни одному банку не хочется возиться с возвратом денег при помощи продажи квартиры разорившегося заемщика. Другими словами получить ипотеку по щелчку пальцев в 2019 году уже не выйдет. А значит количество покупателей на рынке не вырастет и ждать высокого спроса и роста цены от этого фактора не стоит.
4. Размер арендной ставки на жилье.
Сегодня цена аренды такая же или чуть ниже ежемесячного платежа по ипотеке при покупке точно такой же как арендуемая квартира. Смысла подписываться на 20 лет платежей нет никакого. Проще продолжать арендовать улучшая или ухудшая жилищные условия по мере роста или падения личного дохода. То есть и этот фактор не предвещает роста спроса и, как следствие, роста цен.
5. Стоимость ремонта и отделки.
При покупке квартиры большинство покупателей делают ремонт исходя из своих представлений о прекрасном. Так что в к цене квартиры нужно прибавить стоимость средней базовой отделки, цена на которую существенно выросла вместе с курсом доллара. Зайдите на Каширский Двор или в Икею (мебель тоже часто покупают при переезде) и вы удивитесь сегодняшним ценам. Необходимость дополнительных трат снижает покупательскую способность на рынке недвижимости.
Таким образом судя по этим 5 критериям ждать роста не стоит, и это плохая новость для продавцов, и отличная для покупателей.
А вы как оцениваете перспективы рынка недвижимости в 2019 году? Пишите в комментариях.
Хотите освоить профессию агента по недвижимости? Обращайтесь в нашу школу риэлторов по телефону +7 929 910-8579. Интересуетесь франшизой в сфере недвижимости? Мой номер +7 925 505-0422.