Вопрос о том, в каких случаях предоставление физлицом в аренду собственного имущества (помещения, автомобиля и т.д.) может быть признано незаконной предпринимательской деятельностью и повлечь за собой доначисление соответствующих налогов, в т.ч. НДС - вызывает жаркие споры. Проблема - скорее психологическая, чем юридическая. Ибо вместо того, чтобы посмотреть законодательство или проконсультироваться у более-менее грамотного юриста по данному поводу, физическое лицо себя успокаивает: "Я же не зарегистрирован как ИП, - думает лицо, получающее доходы. - НДФЛ плачу, следовательно претензий ко мне быть не может...", путая при этом причину и следствие. Ибо, если лицо занимается предпринимательской деятельностью, оно обязано зарегистрироваться в качестве ИП, а не регистрация в подобном статусе подтверждает, что деятельность является предпринимательской (как до сих пор думают некоторые).
Т.е. если налоговики сочтут, что деятельность по сдаче в аренду имущества является предпринимательской и суд их в этом поддержит - уплаты налогов как ИП на ОСНО (НДФЛ+НДС) обычному физику не избежать.
Безусловно, есть некоторые возможности для минимизации рисков, связанных с признанием деятельности по сдаче в аренду личного имущества предпринимательской.
Кроме того, например, согласно постановлению Пленума ВС РФ от 18.11.2004 N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве", "в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или ИНОЕ НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного статьей 198 УК РФ."
Данное разъяснение законодательства трактовалось некоторыми собственниками нежилых помещений в свою пользу и давало им надежду, на то что их деятельность не может быть признана предпринимательской (хотя судебные дела в пользу налоговых органов в подобных случаях уже были). И вот дело, которым, пожалуй, расставлены все точки над i. Верховный суд признал, что сдача в аренду нежилых помещений с получением за оказание подобных услуг периодических платежей является предпринимательской деятельностью, естественно, вне зависимости от того, зарегистрировано лицо в качестве ИП или нет. А потому, такому арендодателю, не имеющему статус ИП, необходимо доначислить НДС (Определение ВС РФ от 20.07.2018 N 16-КГ18-17). В связи с этим ФНС России вначале выпустило Информацию "О случаях, когда сдача нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве ИП может быть признана предпринимательской деятельностью", а затем на всякий случай разъяснило, что назвать себя ИП на УСН задним числом и соответственно не платить НДС за прошлые периоды не получится Информация ФНС «О применении УСН».
Текст документа:
"По результатам налоговой проверки за 2012 - 2014 годы инспекция признала деятельность физического лица по сдаче имущества в аренду предпринимательской. В октябре 2016 г. налогоплательщик представил в инспекцию уведомление о переходе на УСН с I квартала 2012 г. Получив отказ налогового органа, налогоплательщик обратился в судебные органы. Суды указали, что за 2012 - 2014 годы налоговые обязательства физического лица определяются в соответствии с общей системой налогообложения. Регистрация гражданина в качестве ИП и подача им заявления о переходе на УСН в 2015 г. не изменяют его обязательства по уплате налогов (НДФЛ, НДС) за указанный период. Право на применение УСН не может возникнуть ранее регистрации в качестве ИП."
Расчет НДС
Что касается порядка расчета сумм НДС в данном случае, то Верховный суд, рассматривая дело о сдаче физическим лицом, не имеющим статуса ИП, в аренду имущества, разъяснил, что НДС "сидит" внутри соответствующей суммы. "(см. Определение ВС РФ от 20.12.2018 N 306-КГ18-13128 по делу N А12-36108/2017.
Т.е. если физическое лицо сдает в аренду имущество в 2019 г.и получает за это 100.000 ежеквартально, то нет необходимости 20% НДС "накручивать" сверху этой суммы (что составит 20.000 р.). Следует или исходить из того, что он уже заложен внутри нее (тогда НДС составит 16,667 р.)
