Рассказывает Наталья Зайцева, директор международного агентства недвижимости EtalonEstate Group Sp.z o.o. Живет и работает в Польше.
1. Рентабельность и время возврата инвестиций зависят от привлекательности местоположения
Если вы планируете сдавать квартиру на длительный срок, то однозначно рассматривайте крупные города Польши — они привлекают новых сотрудников, студентов, специалистов и иностранцев. Средняя рентабельность квартир, сдающихся на длительный срок в крупнейших польских городах — 5,5%.
Чтобы определить перспективы того или иного города, проанализируйте уровень безработицы – чем она меньше, тем популярнее место.
Беспроигрышный вариант: выбор города, в котором расположены основные польские университеты — это Варшава, Вроцлав, Краков, Гданьск и Познань. Именно студенты – одна из самых больших групп арендаторов.
Район тоже важен. Подойдут районы рядом с центром, но с хорошим транспортным сообщением. А зеленые зоны, парки, развлекательные места поблизости – важное преимущество объекта и оправдание высокой арендной платы.
Выбирая квартиру для посуточной аренды, тоже лучше отдавать предпочтение большим городам. Здесь проще организовать арендный бизнес. Средняя доходность будет больше 10% годовых.
Единственная разница по сравнению с длительной арендой: ориентируйтесь на центр или основные пешеходные улицы города.
Также обратите внимание на курортные города и посёлки вдоль Балтийского моря, основные горные туристические зоны и квартиры рядом с национальными парками. Спрос на такие объекты огромен во время отпусков, а прибыль за сезон окупает частичное простаивание в межсезонье.
2. Максимум внимания на взаимосвязь между ценой квартиры и потенциальной суммой арендной платы
Согласно отчету Amron-Sarfin для Польской банковской ассоциации за третий квартал 2018 года, самым дорогим рынком аренды в Польше является Варшава. В столице средняя чистая арендная плата (без коммунальных услуг) за двухкомнатную квартиру, составляет €408 в месяц. Во Вроцлаве и Гданьске она в среднем ниже на €30, а в Кракове – на €70.
Хотя в столице высокие арендные ставки, региональные города будут более прибыльными для инвестора. Потому что недвижимость в Варшаве тоже самая дорогая. Для примера, средние цены на двухкомнатные квартиры 40-50 метров в Варшаве в третьем квартале 2018 года (отчет bankier.pl совместно c otodom.pl) составили 1885 евро/кв. м. В Кракове – 1456 евро/кв. м, в Гданьске – 1604 евро/кв. м, во Вроцлаве – 1469 евро/кв. м, в Лодзе – 995 евро/кв. м.
Таким образом, хотя средние ставки аренды квартир в этих городах ниже примерно на €30-70 по сравнению со ставками в столице, стоимость квадратного метра ниже на 14% и более.
Итак, инвестор, покупая 45-метровую квартиру в Варшаве за €84 818, сдавая её без перерыва 12 месяцев по ставке €408, и платя налог 8,5%, получит 5,29% годовых. Срок окупаемости составит почти 19 лет.
Покупая такую же квартиру в Лодзе за €44 784 и сдавая за €263 в месяц, инвестор получит 6,45% годовых с учетом налога 8,5%. Соответственно, окупит инвестиции за 15,7 лет.
Но всё будет зависеть от конкретного объекта, от того, насколько грамотно подходить к выбору недвижимости.
3. На рентабельность влияет также площадь объекта и уровень ремонта
Если вы купите квартиру в спальном районе, где преобладает дешёвое жилье, это неминуемо отразится на величине арендной платы.
Инвестировать в большие квартиры рискованно. По данным Morizon.pl, квартиры более 60 кв. м интересуют не более 5% арендаторов. Это объяснимо: основные арендаторы – молодые семьи, студенты либо иностранцы – просто не нуждаются в больших квартирах.
Конечно, владелец просторной квартиры может сдавать в аренду отдельные комнаты. Это может стать даже более выгодным, но также потребует гораздо большего времени, которое придется потратить из-за ротации арендаторов. Дополнительный минус – потенциально высокие затраты на амортизацию и ремонт.
По оценкам всех аналитиков, лучшим выбором будет двухкомнатная квартира до 45 квадратных метров. Эти объекты идеально совмещают в себе комфортные для проживания условия и небольшую плату за обслуживание. Стоит добавить, что такие метражи сейчас в Польше являются основными в портфеле девелоперов, поэтому выбор для частного инвестора огромен.