Рынок новостроек трещит по швам. Извините, мне придется понагнетать в этой статье, но цифры и факты – вещи упрямые. Вчера стало известно, что 45% новостроек в Москве, заявленных к вводу в 2018 году, не сдали в срок. 45% - это почти половина, тогда как в конце 2017 года таких «неудачников» было 1\3.
Количество преступлений в долевом строительстве за год выросло на 80%.
И это официальные данные! Которые озвучил глава МВД Владимир Колокольцев. Ссылка тут.
Идем дальше. До 1 июля – осталось всего ничего. Но в России подано меньше 300 заявок от застройщиков, чтобы перевести новостройки на проектное финансирование. Тут же следом Греф говорит, что летом с рынка уйдет треть застройщиков – банки просто не дадут им деньги, потому что они уже сильно закредитованы.
Может, именно поэтому застройщики не спешат за деньгами в банки? Они и так понимают, что банкиры им денег не дадут, поэтому и заявок так мало?
А 50% новостроек, в которых сорваны сроки сдачи – это симптом чего? Боюсь, того, что рынок в попытке избавиться от понятия «обманутый дольщик» стоит на пороге новой волны таких дольщиков.
Вся история с проектным финансированием затевалась для того, чтобы отсеять слабых и недобросовестных застройщиков. Похвально! Но уж слишком резко им закрутили гайки. Всю жизнь застройщики строили долевку на деньги дольщиков – а тут с 1 июля доступа к этим деньгам у них больше не будет. А кредиты остались, их нужно как-то выплачивать!
Что делают сейчас мелкие и средние застройщики в попытках еще хоть как-то остаться на плаву?
1. Демпингуют
2. Дают большие скидки
3. Устраивают распродажу квартир чуть ли не этажами
Зачем они все это делают? Чтобы накопить денежную массу к 1 июля и иметь возможность хоть тушкой, хоть чучелком, но перейти на проектное финансирование.
Удастся ли это им? Конечно, какие-то застройщики выплывут, а какие-то нет: если настроили неликвидных проектов, продажи в которых сейчас буксуют.
А что будет с дольщиками проектов, которые могут встать – если банк продинамит застройщика с проектным финансированием? Догадаться, думаю, не сложно: митингуем, пишем письма Путину и далее по списку.
Давайте говорить откровенно: рынок новостроек сейчас – это очень опасный рынок. Застройщики все никак не могут расстаться с иллюзиями досанкционного рынка, когда они втыкали лопату, к ним выстраивалась очередь из покупателей и покупалось ВСЕ – даже трешки по 200 кв.метров.
Но эти времена – времена спекуляционного заработка – безвозвратно ушли. Денег у людей все меньше, покупательская способность падает, митинги обманутых дольщиков очень утомили властей – грядет эпоха проектного финансирования, когда ты или с банком – или банк против тебя.
И, судя по тому, что срок сдачи новостроек переносится в огромных масштабах, а застройщики не спешат к банкирам – банки против застройщиков.
Если вы читаете этот текст и присматриваете себе квартиру в новостройке, потому что из каждого утюга сейчас доносится: «Долевка вскоре умет! С 1 июля цены на квартиры вырастут! Покупай-торопись!» - подумайте пять раз, чтобы вписываться в котлован. Это сейчас самый уязвимый тип недвижимости.
Если уж так приспичило купить, когда рынок штормит огого как – купите квартиру в почти сданной новостройке. Таки проекты власти разрешат достроить без проектного финансирования, без перехода на эскроу – здесь больше шансов, что вы таки получите квартиру.
Будьте разумным человеком: не ведитесь на суперскидки (15-20%) от цены квартиры, не ведитесь «Только сегодня у нас такое спецпредложение!» - вспомните Urban Group, которая перед своим крахом раздавала ипотеку с 3%-ым первоначальным взносом. Где вы видели, чтобы за квартиру можно было внести 30 тыс. рублей, а платить в месяц 80-100 тыс.руб.? А вот дольщиков Urban Group, которые теперь митингуют - вполне устраивала такая математика.
Уважаемые потенциальные покупатели, запомните: недвижимость не может стоить ДЕШЕВО. Даже на старте продаж! Самое время опомниться и вспомнить басню про бесплатный сыр в мышеловке, если вас вдруг будут заманивать скидками, дисконтами и «только для вас и только сегодня – мы скинем еще вот столько-то!»
Часть застройщиков сегодня прекрасно понимают, что они не выплывут 1 июля, когда весь рынок развернется в сторону проектного финансирования и просто так до денег дольщиков уже будет не дотянуться.
Вот они и дотягиваются сейчас – пока такая возможность еще есть. Дотянутся, а 1 июля вам скажут «ну, не шмогла я, не шмогла» - как в том анекдоте и ничего не достроят. Но вам, боюсь, будет не до смеха, когда вы осознаете, куда вас заманили скидки – в гиблый проект.
И в конце пару слов про цены на новостройки. Не верьте крикам, что цены вырастут. Да, они вырастут, но так же, как растут цены на продукты питания – то есть с инфляцией (на 5-6%). Специально застройщики цены повышать не будут: потому что тогда вообще никто ничего покупать не станет. У людей и так осталось мало денег на руках. А ипотека подорожала и уже не столь привлекательна.
И давайте скажем честно: основная масса тех, кто хотел взять ипотеку, тех, кто хотел купить новую квартиру – уже сделали это. Именно этим и объясняются рекорды прошлого года, когда летом была исторически минимальная ставка. Сейчас остались те, кто еще готов запрыгнуть в последний вагон, и чтобы не отпугнуть их – застройщики не будут повышать цены на квартиры.
Так что присматривайте квартиры в новостройках с хорошей стадией готовности (от 50% и выше), не ведитесь на крики «Покупай, пока не подорожало», не ведитесь на большие дисконты, сумасшедшие скидки и помните – даже крупные застройщики сегодня не застрахованы от краха.