Степень турбулентности на рынке недвижимости нарастает, новые данные о переходе на проектное финансирование поступают от чиновников. У части девелоперов не будет шанса достроить объекты. Кому-то советуют переходить на эскроу прямо сейчас. А каковы прогнозы динамики цен на жилье в 2019 году для обычных людей, кто хочет квартиру?
Содержание
✔️ Многим застройщикам откажут в проектном финансировании после 1 июля, но и по старой схеме они строить не смогут: как быть застройщикам?
✔️ Девелоперам - срочно в банк до 1 июля
✔️ Прогноз цен на недвижимость в 2019 году: что надо понимать простым людям
Многим застройщикам откажут в проектном финансировании после 1 июля, но и по старой схеме они строить не смогут: как быть застройщикам?
С вступлением с 1 июля в силу норм проектного финансирования в соответствии с 478-ФЗ все жилищные проекты в РФ можно будет разделить на три части:
- те, которые могут в порядке исключения достраиваться по прежним правилам — в соответствии с критериями, предварительно определенными в проекте Постановления Правительства РФ;
- те, которые не получили ни проектного финансирования от банков, ни разрешения от контролирующих органов на достройку по старой схеме.
Проекты, попавшие в третью группу, будут, по словам министра, завершаться по одному из двух механизмов, разрабатываемых сейчас Минстроем по поручению Президента России. Об этом пишет ЕРЗ.
1 - Первый механизм
Первый механизм предполагает, что Фонд защиты дольщиков будет докапитализирован за счет федерального бюджета, а затем предоставит необходимые средства застройщикам проектов из третьей группы на небанковских условиях — то есть беспроцентную ссуду или займ с минимальными ставками.
Деньги будут выдаваться с условием возврата, а поручителем выступят власти соответствующего субъекта РФ.
2 - Второй механизм
Второй механизм предполагает заключение соглашения между Правительством и субъектом РФ о том, что власти последнего сами определяют критерии достройки проблемных объектов по старой схеме.
При этом чиновники позволяют застройщику не переводить их на нормы проектного финансирования, но берут на себя риски возможного долгостроя и обязуются завершить его за счет средств регионального бюджета.
"Самое главное, что эти инструменты поддержаны главой государства. И если мы грамотно распорядимся этими инструментами, то не допустим наступления критической ситуации в отрасли", — подчеркнул глава Минстрой Владимир Якушев.
Также ранее размещенный на Федеральном портале нормативных правовых документов законопроект о критериях для определения застройщиков, которым в качестве исключения разрешат достроить по старым правилам, скорее всего, будет изменен к 13 марта, когда состоится очередное слушание в Госдуме.
Как сообщает портал ЕРЗ, глава Минстрой Владимир Якушев, критерии активно обсуждаются сейчас в Правительстве РФ, поэтому внесение изменений в проект вещь, буквально, неизбежная.
Это значит, что ранее озвученые цифры про 70% готовности дома для достройки по старинке - пока рано принимать на веру.
Девелоперам - срочно в банк до 1 июля
При этом замминистра Минстрой Никита Стасишин посоветовал представителям девелоперов не тянуть, а подавать заявки в банк на проектное финансирование по 478-ФЗ. Срок рассмотрения заявки 45 - 100 дней с момента подачи пакета документов в банк.
Интересно, на что надеятся застройщики, кто не подается на проектное финансирование? Хотя это ведь это так по-русски, надеяться "на авось": вдруг прокатит и дадут достроить без эскроу.
"Надо срочно идти в банк до 1 июля!" - сказал Никита Стасишин.
Прогноз цен на недвижимость в 2019 году: что надо понимать простым людям + рейтинг застройщиков
Разница между ипотечными ставками на "первичную" и "вторичную" недвижимость уменьшились в 1,4 раза, что снова говорит о тренде уравнивания условий покупки строящегося и готового жилья.
Также за последний год выдано кредитов на долевое участие уже в 1,2 раз меньше, чем на прочие виды строительства. Вот и фавориты по объему ввода нового жилья в России, а далее - прогнозы по ценам (смак для простых людей, у кого еще нет жилья, но есть мечта о нем).
Что надо понимать простым людям в переходный период на рынке недвижимости
- Система эскроу-счетов новая, она еще не стоит на рельсах и неизвестно, когда точно встанет. По идее, когда все наладят, риски покупки будут минимальны, но пока степень неуверенности сохраняется.
- Себестоимость строительства существенно вырастет. Это закон. Купить новостройку дешево станет невозможно.
- Риск #1 - Если разрешат достроить по старинке тем, у кого будет построено более 70% объема к 1 июля. В этом случае застройщики, у кого потенциально есть шанс, будут из кожи вон лезть, чтобы достигнуть этой отметки 70% и работать без проектного финансирования. Быстрые темпы строительства могут обернуться "котом в мешке" с точки зрения качества постройки, поэтому дольщику нужно быть максимально внимательным при приемке квартиры.
- Риск #2 - Если разрешат работу без эскроу тем, у кого дольщиков уже 10%. В этом случае застройщики могут начать демпинговать, снижать ценник по уровня ниже себестоимости. НО! Даже сниженный ценник не может повлиять на спрос. Потому что тот, у кого есть одна квартира, вряд побежит за второй (это ж вам не пачка гречки). Если только активизируются инвесторы-спекулянты.
- Риск #3 - Некоторые застройщики заморозят проекты. Как ни крути, застройщики не очень охотно бегут в банки за разрешениями. Поэтому есть вероятность, что когда станут понятны окончательные критерии, кому можно строить по старинке и когда девелоперы поймут, что им старые условия не светят и надо переходить на эскроу, то некоторые из них могут начать "замораживать" проекты на несколько месяцев. Во-первых, чтобы не стоять в очереди в период массовых получений разрешений в банке. А, во-вторых, чтобы как-то спокойно наладить новые процессы внутри компании и выйти уже с новой отлаженной практикой в бой.
Одним словом, огромное предложение, очень низкие цены, высокие риски недостроя - таким может оказаться рынок недвижимости в ближайшие месяцы.
