1 июля 2019 года наступает «день икс» для застройщиков — с этого времени они не смогут использовать для строительства средства дольщиков. Однако девелоперы не спешат переходить на проектное финансирование — по состоянию на 11 февраля банки, уполномоченные Центробанком, получили всего 275 заявок.
Это — на минуточку! — по всей России.
Тем не менее, 1 июля уже не за горами. Учитывая, что срок рассмотрения обращений может достигать 90 дней, многие застройщики рискуют не получить «добро» от банков. Чем это грозит?
А грозит это тем, что снова появятся обманутые дольщики и снова выйдут на митинги.
Сейчас практически никто не понимает, как будет работать проектное финансирование. С переходом на эскроу-счета контроль за застройщиками будет усилен. Но обманутые дольщики могут никуда не деться.
Например, если застройщики по текущим проектам не смогут вовремя перейти на новые правила с меньшими потерями, это грозит тем, что увеличится количество долгостроев, а значит — обманутых дольщиков тоже станет больше.
Если раньше люди становились обманутыми дольщиками по вине застройщиков (украли деньги и сбежали), то этой проблемы больше не будет — таких застройщиков к строительству просто не допустят.
Но сейчас могут появиться другие проблемы — застройщик может не справиться с новыми правилами, не рассчитать свои финансовые силы. Боюсь, что именно по этой причине застройщики и не спешат к банкирам - они уже не уверены, что те дадут им деньги на стройки.
Эксперты считают, что государство, конечно, будет помогать и проблемным застройщикам и уже предполагает, кому оно будет передавать проблемные объекты на достройку. То есть дольщики без жилья не останутся, вопрос — в сроках завершения строительства.
Вы готовы ждать квартиру 10-15-20 лет? Вот то-то и оно.
По мнению президента Сбербанка Германа Грефа, после 1 июля рынок новостроек покинет примерно 1\3 застройщиков. Они не смогут получить финансирование на реализацию своих проектов, поскольку их кредитоспособность оставляет желать лучшего.
Кроме того, в ближайшее время из-за перехода на проектное финансирование вырастут кредитные ставки для застройщиков. А это влечет за собой увеличение себестоимости строительства на 5% и рост цен на квартиры в новостройках.
Рынок строительства разворачивается кардинально, а переходить на новые правила игры, то есть проектное финансирование - собираются единицы. Поэтому, если вы только собираетесь купить квартиру - вы должны понимать, КАК вы рискуете, если ваш застройщик не получит денег у банка до 1 июля 2019 г. - стройка встанет.
Поэтому те, кто сейчас только планирует приобрести будущую квартиру в уже строящемся доме, РИСКУЮТ ГОРАЗДО БОЛЬШЕ, чем те, кто это уже сделал. Хотя состоявшиеся дольщики тоже не защищены.
Потому что мало того, что нужно учитывать стандартные риски, связанные со строительством. Необходимо оценить шансы застройщика на то, сможет ли продолжить строительство дома после 1 июля 2019 года. А этого пока не знают даже регуляторы рынка. Да и сами застройщики, оттягивая обращение за проектным финансированием, не особо торопятся избавить себя от будущих проблем.
Недавно Минстрой опубликовал критерии, которые определяют, кто из застройщиков сможет продолжить работу БЕЗ перехода на эскроу. Критерии еще не окончательные, их обсуждение продолжается. Тем не менее названы некоторые цифры, среди которых 30% строительной готовности объекта и 10% проданных площадей.
С такими показателями новостройки смогут избежать проектного финансирования и продажи квартир по эскроу-счетам. И таких новостроек в Москве более половины. То есть большая часть проектов, вероятнее всего, будет достроена без привлечения эскроу-счетов. Дольщики новостроек на хорошей стадии строительства - выдыхайте! Ваши дома точно достроят.
На всякий случай — как быть тем, кто планирует купить квартиру в строящемся доме, чтобы не попасть в новую волну обманутых дольщиков? Вариантов мало, но есть.
1. Выбирать те проекты, которые уже перешли на эскроу-счета. Таких мало. (все проекты компании «Талан», «Брусники», ЖК «Дмитровский парк» в Москве от ПИК – это все уже строится по эскроу. )
2. Ориентироваться на жилые комплексы, которые уже почти достроены (то есть высокая стадия готовности). Потому что не исключено, что после 1 июля их будут достраивать без перехода на эскроу. Но для подстраховки выбирать лучше не среди 30%-ной готовности, а повыше. Так надежнее.
3. Подождать до 1 июля. Тогда станет более-менее понятно — какие застройщики продолжат работу, а какие приостановят стройки. Жилье подорожает, но и степень надежности застройщика вырастет.
Новая схема с проектным финансированием и эскроу-счетами призвана победить проблему обманутых дольщиков. Но сработает ли она как надо — непонятно. Тем более что застройщики не торопятся бежать в банк и переходить на проектное финансирование — хотя сроки уже поджимают. И если они не успеют вовремя получить согласие банка на кредит — продолжить строительство они не смогут.