Ещё точнее это относится к покупке комнаты в коммунальной квартире. С соседями в ней придётся не только делить лестничную площадку, тишину и покой за стенами, но и ванную, туалет, кухню – всё, что находится в общем доступе для всех жильцов квартиры. И очень важно при этом, чтобы соседство было хотя бы неопасным, а если уж не приятным, то хотя бы нейтральным. Слишком близкое соседство, для того, чтобы жить рядом с маргиналом в постоянном ожидании эксцессов.
Поэтому надеяться на то, что соседство всегда будет приятным, вряд ли стоит, и на этапе выбора не нужно расслабляться и пренебрегать некоторыми мерами безопасности.
Приведём комментарий нашего читателя, который основан на его личном опыте проживания в коммунальной квартире, а также на опыте покупки комнат в «коммуналке».
– На мой взгляд, при покупке комнаты необходимо обратить внимание на следующие моменты, – написал нам Алексей Попов, доцент кафедры информатики РЭУ имени Г. В. Плеханова. – Во-первых, на слишком низкую стоимость по сравнению с аналогичными комнатами, выставленными на продажу. Может быть и так, что хозяину комнаты действительно срочно нужны деньги, и с комнатой всё в порядке, но обычно за низкой ценой может скрываться либо какой-то дефект комнаты (например, она восстановлена после пожара или затопления), либо наличие насекомых в больших количествах, неадекватных соседей, плохое состояние электропроводки. При наличии скрытых дефектов, естественно, комнату покупать не стоит. А для их выявления комнату необходимо осмотреть с участием компетентного человека, если покупатель не обладает нужными знаниями.
Во-вторых, при возможности необходимо получить неофициальную информацию о хозяине (хозяевах) комнаты. Поговорить с соседями из других квартир, поискать информацию в Интернете (например, о том, не является ли хозяин комнаты банкротом или не числятся ли за ним долги). При наличии информации о долгах или банкротстве комнату также покупать не стоит.
В-третьих, потребовать от хозяина комнаты показать сведения обо всех зарегистрированных в комнате лицах, а также о тех, кто был зарегистрирован в комнате до него. В случае наличия подозрительных лиц (находящихся в местах лишения свободы, или, по словам хозяина, «обещающих выписаться») не следует рисковать с покупкой.
В отличие от покупки квартиры покупка комнаты в коммунальной квартире предполагает наличие согласия на совершение сделки собственников остальных комнат. У них есть преимущественное право покупки. Это значит, что, прежде чем продать вам квартиру, продавец должен предложить купить её своим соседям и только после их отказа от преимущественного права, который одновременно означает согласие на продажу вам, совершить сделку. Не стоит покупать комнату и в том случае, если нет документального подтверждения отказов соседей по квартире от желания покупки комнаты – это в-четвёртых.
В-пятых, проверьте, не досталась ли комната хозяину по наследству и нет ли у него конкурентов-наследников, которые могут оспорить сделку. Комнату не следует покупать, если есть споры о наследстве.
Важно, хотя и сложно, проверить наличие справки у хозяина комнаты о том, что он не состоит на учёте в психоневрологическом диспансере и на учёте у нарколога. Желательно, конечно, получить такую информацию обо всех жильцах квартиры, но это ещё более проблематично и зависит от возможностей и харизмы хозяина и покупателя. Однозначный отказ от покупки – в случае, если хозяин комнаты состоит на учёте, значительные сомнения в сделке, – если на учёте состоят соседи.
И ещё одно важное дополнение. Очень опасно работать с представителями хозяина, действующими по доверенности. Считаю, что при наличии малейшего сомнения необходимо прекратить общение по поводу покупки комнаты.
Покупка сложная, но если есть резон…
Комната как отдельный объект недвижимости для многих остаётся наиболее приемлемым вариантом решения вопроса проживания. Во-первых, по стоимости – это наиболее доступный вид недвижимости, который к тому же в некоторых банках принимается в залог для выдачи ипотечного займа. Небольшая цена – небольшой кредит, небольшая ежемесячная плата, небольшой срок возврата долга. Также «коммуналка» может быть выгодна с точки зрения месторасположения дома, если дом находится в центре города, вблизи вуза или в зоне деловой активности, рядом с офисным центром и т. д. В последнее время спрос на комнаты на рынке недвижимости несколько пошатнулся благодаря конкуренции со студиями в новостройках, близкими им по ценовому уровню и явно выигрывающими по всем остальным показателям. За исключением разве что студий в нежилых апартаментах, которые не в особом почёте из-за высоких тарифов на коммунальные услуги и отсутствия льгот на жильё.
Если вы покупаете комнату с использованием ипотечного кредита и с участием профессионального риэлтора, то вам подскажут, как и что должно быть сделано. Если же вы действуете самостоятельно, то проверьте, сделал ли продавец соседям предложение о покупке с указанием цены продаваемой комнаты. Он мог это сделать в виде отправленной телеграммы или заказного письма, и у него на руках должно быть уведомление о получении или неполучении его сообщения соседями. Если предложение было сделано в устной форме, то тогда все сособственники должны оформить отказ от первоочередного права покупки нотариально.
На практике зачастую продавцы предлагают купить комнату соседям, не узнав, действительно ли они являются собственниками. Собственником комнаты может быть другой человек, которого продавец ни разу не видел, а в комнате живут его родственники или квартиранты. Поэтому всегда и во всем действуйте согласно документам о праве собственности. Все вопросы решаются только с соседями – собственниками. Не можете найти их, разыскать, добиться встречи, обратитесь к услугам опытных риэлторов. Специалист, который заключит с вами договор, будет действовать строго в ваших интересах и не допустит проблемной покупки.
Светлана СОЛОВЬЁВА