В прошлом году московские застройщики получили более 300 разрешений на строительство. Это, на минуточку, в два раза больше, чем в 2017 году. Что ждет строительный рынок московского региона в 2019 году?
Старая Москва уже практически застроена. Остаются промзоны на окраинах, а дальше будут разрастаться Некрасовка, Люблино и другие локации возле МКАДа.
По словам некоторых экспертов, эти локации превращаются в гетто. Разрастаться они будут «третьими улицами Строителей» — то есть однотипными многоэтажками. Здравствуйте, очередные районы-муравейники. Вас так не хватает Москве.
Известный аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков пишет, что в продаже уже находится 4 млн квадратных метров и около 7,5 млн запланированы.
Конкретные примеры у нас есть. Например, ГК МИЦ планирует вывести в 2019 году три новых проекта в старой Москве. В этих же границах появился новый масштабный проект Central Park от «Лидер Инвест». Два жилых комплекса собирается построить в Новой Москве ГК «Самолет».
А в подмосковных Химках начались продажи в 11 домах миниполиса «Рафинад» от компании «Сити-XXI век». В Люберцах вскоре появится ЖК «Новотомилино» от девелопера «Тройка РЭД». В общем, хватит еще новостроек и на наш век, как говорится.
Кто всё это покупает, - спросите вы. Покупают все — и москвичи, и жители Подмосковья, и приезжие из регионов, приобретают жилье для себя и для детей. Иметь квартиру в Москве по-прежнему актуально и престижно.
Актуальна и ипотека. Правда, ставки растут и приближаются к психологически некомфортным 12 процентам, а на фоне падения покупательской способности (доходы же не растут) государству придется снова субсидировать ипотеку.
Аналитики Новострой-М попытались заглянуть в будущее рынка жилья Московского региона и выяснили, что в 2019 году «всё будет плохо, но это неточно». Сокращение доходов населения может повлечь отказ от ипотеки в пользу аренды, которая будет дешеветь. Люди предпочтут снимать жилье, а не покупать — так выгоднее. А доходы сократятся, потому что вырос НДС, повышаются цены на коммунальные расходы, и вообще цены растут, а рубль нестабилен. Это Россия.
Один из самых важных факторов снижения спроса — демографическая яма. Новых молодых покупателей может просто не быть. А еще молодежи достаются квартиры по наследству, и покупать новое жилье им просто невыгодно — жить можно и в бабушкиной квартире.
И вот тут снова становится интересно — кто будет покупать это всё, что уже построено и запланировано?...
Уверенно можно сказать лишь о том, что застройщикам невыгодно тянуть с проектами, на которые они до 1 июля 2018 года спешили получить разрешения на строительство в надежде, что им позволят продавать не по эскроу-счетам. Но с 1 июля 2019 года перейти на эскроу-счета обязали всех, и это приведет к уменьшению «игроков» в строительной отрасли.
Тянуть со стройкой девелоперам невыгодно — нужно платить за арендованную землю, нужно бороться за клиента, пока у него еще есть деньги. Словом, нынешний год рискует стать удивительным по количеству и многообразию новостроек.
Не сбрасывайте со счетов и программу реновации, дома по которой появятся по всей московской агломерации. В часть переселятся жители хрущевок, часть планируется продать — заместитель мэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин сказал, что городу нужно зарабатывать.
И когда реновационные дома выйдут на рынок новостроек, конкуренция обострится. Возможно, это произойдет уже в этом году. При таком раскладе цены на новостройки, скорее всего, не вырастут или вырастут вровень с инфляцией (на 5-7%), а не на 15-20%, как пугают застройщики. Продавать-то надо!
Риск снижения спроса создает и рост ипотечных ставок. А в 2019 году базовые ставки банков могут достигнуть 10% годовых и выше. За этим последует снижение темпов роста спроса или вовсе стагнация. Поддержать рынок может новая программа субсидирования ипотеки, которую разрабатывает Минстрой.
В первом квартале 2019 года те, кто еще не взял ипотеку, постараются запрыгнуть в последний вагон — взять ипотеку по максимально привлекательной цене. Но основная часть покупателей ипотеку уже взяла. Так что ипотечный рынок будет сжиматься, да и сам спрос на квартиры будет падать (доходы не растут, экономика нестабильна, а страх потерять работу силен).