В Департаменте новостроек и Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость оценили, чем грозят первичному рынку столичного региона изменения, связанные с грядущим переходом застройщиков на эскроу-счета. Так, по мнению экспертов компании, пертурбации способны вызвать задержки стартов продаж на несколько месяцев, а для мелких игроков отрасли могут оказаться и вовсе фатальными: после исчерпания объема согласованных проектов рынок могут покинуть до 30% девелоперов. В зоне особого риска из-за ценовой чувствительности локальной клиентуры находятся компании, работающие в Подмосковье. В ситуации неопределенности нелегко приходится и самим покупателям: по прогнозам специалистов компании, каждый пятый из них будет вынужден в этом году выйти на сделку, стараясь успеть до дальнейшего роста ипотечных ставок. Слияние трендов удорожания ипотеки и себестоимости строительства (которое, в свою очередь, уже к будущему году может привести к повышению цен в диапазоне до 15%) способно в краткосрочной перспективе сократить спрос на новостройки на четверть.
Для рынка первичной недвижимости 2019 год обещает стать непростым: с 1 июля российские застройщики обязаны перейти на финансирование строительства и продажу жилья через эскроу-счета. Таким образом, участникам рынка предстоит кардинально изменить финансовую модель своих проектов. «Из-за перехода могут затянуться старты продаж объектов, где проектная документация находилась на этапе подготовки, — предупреждает заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. — Девелоперам придется пересматривать свои бизнес-планы, а на это уйдет не один месяц».
Эксперты компании отмечают, что если крупные игроки отрасли столкнутся с необходимостью переформатирования внутренних бизнес-структур, то для мелких грядущие перемены станут настоящим испытанием на прочность: в случае, если последние не найдут площадку с подходящей финансовой моделью, им придется покинуть рынок, либо они окажутся поглощены конкурентами.
Впрочем, ожидать серьезного сокращения предложения в краткосрочной перспективе не стоит. Как замечает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов, застройщики успели накопить достаточный объем согласованных проектов, которого хватит на ближайший год, а то и два. Однако затем могут начаться сложности, способные привести к уходу до 30% девелоперов.
«По моим оценкам, меньше всего в новых условиях пострадают застройщики на первичном рынке ТиНАО, — говорит Дмитрий Таганов. — Там ведется наиболее активное строительство, причем оно сосредоточено в самом востребованном сегменте „комфорт“. Даже при удорожании объектов люди будут готовы доплатить за столичную регистрацию. Главный удар примет на себя Подмосковье из-завысокой ценовой чувствительности локальных покупателей. В Москве самочувствие девелопера будет зависеть от масштаба деятельности компании и локации ее проектов».
В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что «рынок покупателя», который был характерен для сегмента первичного жилья в 2015—2017 гг., постепенно уступает место «рынку продавца». «Сегодняшний продавец не очень восприимчив к прессингу клиента, стремящегося снизить цену, — рассуждает Валерий Кочетков. — Яркой иллюстрацией этого является сокращение среднего размера скидок с рекордных 15% до скромных 5%. В условиях удорожания ипотеки покупатель скорее займет ведомую позицию и будет быстрее принимать решение, опасаясь дальнейшего роста ставок».
«Я предполагаю, что в ближайшие полгода каждый пятый покупатель на первичном рынке выйдет на сделку именно с такой мотивацией», — подтверждает Дмитрий Таганов.
На данный момент среди клиентов наиболее популярны квартиры площадью от 35 до 85 кв. м в жилых комплексах комфорт-класса, которые находятся в высокой степени готовности и имеют собственную инфраструктуру. «Если речь идет о приобретении первого жилья, предпочтение чаще отдается небольшим площадям, — рассказывает Валерий Кочетков. — А если жить становится тесно, люди продают имеющуюся недвижимость, чтобы использовать вырученные средства для максимального первоначального взноса. В целом мы видим высокую востребованность лотов с отделкой, а также с какой-нибудь изюминкой. Например, это может быть второй свет или ванная с окном — словом, атрибуты, более привычные для премиального сегмента. Что касается бюджета покупки, то для Москвы самым распространенным диапазоном является сумма 5–10 млн руб., для Подмосковья — 2–5 млн руб.».
Рассуждая о возможной ценовой политике застройщиков, специалисты компании предрекают слияние двух трендов — повышения цен в размере до 15% и роста ипотечных ставок, что способно привести к снижению спроса.
«В случае реального удорожания ипотеки и уменьшения предложения рынок новостроек Московского региона может потерять к концу года до 25% продаж, — считает Дмитрий Таганов. — Однако долгосрочные прогнозы давать пока рано: в поправках к 214-ФЗ много неясностей с точки зрения законодательства и правоприменительной практики. Но уже летом картина должна проясниться».