Перед строительством – смоделируй
Минстрой предложил внести в Градостроительный кодекс России понятие информационного моделирования (BIM-технологий).
Министерство строительства разработало законопроект, утверждающий правила формирования, ведения и использования «информационной модели объекта капитального строительства».
Документ должен обеспечить правовые основы внедрения единой системы управления информацией об объектах капитального строительства путём применения информационного моделирования на протяжении всего жизненного цикла с учётом всех бизнес-процессов, функций государственного управления и госуслуг в сфере строительства.
Технология BIM-моделирования позволяет создать трёхмерную модель здания, на которой будут «прорисованы» все детали – от каркаса до систем коммуникации. Такая модель разрабатывается для всех этапов жизненного цикла объекта. Она позволяет заблаговременно предусмотреть все нюансы, устранить все возможные недочёты и контролировать ход возведения объекта, стоимость работ и даже график поставки материалов. Фактически после того, как BIM-модель будущего здания готова, прораб может с помощью 3D-очков «зайти» на объект, пройти по нему, дать оценку проекту.
Кстати, на прошлой неделе губернатор Свердловской области Евгений Куйвашев поручил профильным членам кабинета министров и представителям сфер строительства и информационных технологий подготовить перечень конкретных предложений по внедрению в регионе технологий BIM-моделирования и вопрос перехода к строительству по технологии BIM-моделирования всех государственных и муниципальных зданий в Свердловской области.
Кто достроит «по-старому»?
Правительство РФ определилось с критериями, в соответствии с которыми разрешат достраивать объекты по старым правилам, то есть без привлечения эскроу-счетов. Разрешение зависит от строительной готовности объекта и доли привлечённых средств граждан.
Главный критерий – строительная готовность, которая складывается из физической готовности и объёма затрат, которые уже понесли застройщики и скорее всего никогда не смогут обосновать перед банком как инвестиционную себестоимость. Конкретное значение готовности (например, в процентах) ещё не определено, но может быть принято в окончательном варианте проекта постановления правительства, который должен появиться до конца февраля.
При этом заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин заявил, что данное постановление позволит не обрушить строительный рынок из-за неготовности введения эскроу-счетов, но и надеяться на перенос сроков такого нововведения девелоперам не стоит.
Напомним, что отказ от старой схемы долевого финансирования предусматривает, что при покупке квартиры в новостройке и заключении договора долевого участия дольщик передаёт деньги в банк на эскроу-счёт. Застройщик может получить эти деньги только после сдачи дома. Средства на строительство жилья застройщики будут получать в рамках проектного финансирования в виде банковских кредитов.
Если кредит не достанется
Минстрой РФ готовит небанковский продукт для застройщиков, которые не смогут получить проектное финансирование.
Недавно глава Минстроя Владимир Якушев заявил, что примерно 30 % российских застройщиков жилья находятся в «красной зоне» по своей кредитоспособности, то есть смогут не получить необходимого банковского финансирования после перехода на эскроу-счета. Именно для них будет создан специальный небанковский продукт, который позволить достроить уже имеющиеся проекты. Конкретные условия и параметры данного продукта пока не оглашаются.
Между тем Сбербанк вскоре представит продукт по «мезонинному кредитованию» застройщиков под приобретение земли или новых проектов.
Мезонинное кредитование — вид заёмного финансирования, предоставляемый в условиях, когда обычное банковское кредитование не может быть предоставлено в силу повышенного профиля риска сделки. Продукт нацелен на то, чтобы восполнить недостаток собственных средств у застройщиков.
Как отметил заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов, «не у всех есть необходимые средства для получения обычной кредитной линии в 15 %». Тем не менее стоимость финансирования по подобному кредитному продукту будет выше, чем в среднем по рынку, поскольку банк несёт повышенные риски.
Анатолий Попов также отметил, что сегодня мезонинные кредиты в России являются «штучным товаром», что связано с долгим переговорным процессом при оформлении сделок и неготовностью строительных компаний допускать банки к контролю и управлению.