Вопрос реконструкции типовых серий многоквартирных городских домов в последнее время обсуждают часто. А что же на загороде? Как оценить потенциал коттеджа при его покупке в стадии «коробки»? По каким критериям выбирать строительную компанию для реконструкции? Почему архитекторы открещиваются от таких проектов? И в каких случаях дешевле и быстрее снести и построить с нуля, нежели работать с имеющимся объемом? Об этом и многом другом - поговорим в нашем выпуске.
Что ж, вызов брошен: мы с Vesco Construction планируем превратить морально устаревший и непропорциональный, да к тому же – недостроенный загородный дом в современное строение! Хотите узнать, что из этого получится? Смотрите выпуск полностью, мы обязательно покажем объект в том виде, как его приобрел инвестор, и визуализации архитектурного проекта реконструкции, к реализации которого будем стремиться!
В рубрике Творение я расскажу о завораживающем искусстве балансирующих камней, стоящих друг на друге и удерживающих равновесие исключительно за счет силы гравитации. Как не полагаться на случай и создать конструкцию из камней для интерьера своими руками при помощи рабочих инструментов? Смотрите и не переключайтесь!
А теперь смотрите полный выпуск на YouTube или здесь:
Помните, начиная с весны прошлого года в Москве непрерывно шли разбирательства и протесты по поводу новой инициативы властей о реновации панельных хрущевок. Множество старых зданий попали в списки под снос, что вызвало всплеск возмущения. Между тем, многие СМИ и блогеры обратили внимание на то, каким путем в ситуации со старыми домами пошли западные страны. Не прибегая к крайним мерам, архитекторам Германии, Финляндии, Польши и других стран удалось превратить унылые, морально устаревшие бетонные коробки в удобные современные здания. Сегодняшний выпуск посвящен теме реконструкции. Далеко не всегда нужно сносить здание, чтобы добиться отличных результатов. Мы в Vesco усваиваем этот урок на практике прямо сейчас и хотим поделиться опытом с вами. Досмотрите это видео до конца.
Сюжет №1. Реконструкция частного дома
Все объекты Vesco Group, которые вы видели в VDT ранее - дом в Шульгино, в Миллениум Парке - мы строили с нуля, а объект в поселке Павлово на Новорижском шоссе, в котором находимся сейчас, мы приобрели под реконструкцию для одного инвестора. Вот так он выглядел изначально.
Каким он будет, когда закончатся работы, мы с вами узнаем чуть позже.
Друзья, сейчас я хочу представить Наталью Кузнецову, автора проекта реконструкции этого дома. Наталья совмещает в себе две компетенции - она и архитектор, и дизайнер интерьера. Это очень важно в проектах реконструкции, потому что всё находится в одних руках и одной голове.
Привет, Наталья!
Привет, Алексей!
Алексей Аверьянов
Расскажи в двух словах, с какими сложностями пришлось на этом проекте столкнуться?
Наталья Кузнецова
Дом непропорционален изначально был. Основная проблема – изменить объем его, потому что у него был третий этаж, который явно лишний, и куда-то его вверх тянуло. Мы его полностью переделываем и будем делать красоту.
Алексей Аверьянов
Давай пройдемся внутри и посмотрим, что сейчас уже сделалось. Это необычный для нас проект, потому что мы его показываем в самом «неприглядном» виде. Наверно, хуже уже сделать невозможно. Это тоже будет интересно, особенно, когда мы всё это завершим.
Друзья, мы находимся сейчас на втором этаже, который претерпел больше всего изменений. Здесь нет половины окон. Третий этаж вообще снесли. Наталья, что сейчас здесь происходит?
Наталья Кузнецова
Основное изменение – главный фасад второго этажа. Мы сломали почти все внешние стены, которые выходят на главный фасад. Демонтировали консоль, то есть второй этаж раньше выступал: и потолок, и пол. Мы ее отрезаем, чтобы дом смотрелся более пропорционально и правильно. Плюс мы рядом пристраиваем бассейн и гараж на три машино-места. Изменяем полностью фасад, обрезаем перекрытия, меняя геометрию объема. Меняем ленту остекления.
Алексей Аверьянов
Сколько процентов окон нам удается здесь сохранить?
Наталья Кузнецова
Больше половины. Окна на задней части все остаются. Первый этаж мы не меняем практически.
Алексей Аверьянов
Кажется, как будто бы снесли полдома, но по факту это не так, да?
Наталья Кузнецова
По факту это всего лишь половина наружных стен второго этажа.
Алексей Аверьянов
Наташ, но здесь же была скатная кровля. Мы сейчас ее переделываем в плоскую.
Наталья Кузнецова
Верно, здесь была скатная кровля, которая помимо второго этажа накрывала еще и третий. Мы полностью демонтировали всю крышу.
Здесь был третий этаж, поэтому было перекрытие почти над всем вторым этажом. Было два отверстия второго света. В одном была лестница на третий этаж, а второй просто вторым светом. Чтобы переделать это в крышу, нам пришлось оба проема залить.
Алексей Аверьянов
Мы не заливали всё перекрытие?
Наталья Кузнецова
Нет, мы залили два проема. Использовали балки металлические, которые были раньше на третьем этаже. Мы их демонтировали. Они сейчас являются несущими элементами.
Алексей Аверьянов
Всё в ресурс.
Наталья Кузнецова
Да, всё используем максимально. Здесь будет главная спальня.
Алексей Аверьянов
Где кирпичи?
Наталья Кузнецова
Да.
Алексей Аверьянов
Здесь для главной спальни идеальное место. Максимально большой участок. Максимально далеко дом соседний. Осталось засадить деревьями ту часть.
Наталья Кузнецова
Да, два угла мы засаживаем, чтобы был прекрасный вид. Опять же что важно в реконструкции? Раньше это помещение имело два больших окна в пол, но здесь была стена глухая, и было перекрытие. Помещение было темным абсолютно. Несмотря на большие окна, здесь всегда было темно. Мы демонтировали полностью стену. Мы убираем эту колонну, сделаем консольную кровлю.
Алексей Аверьянов
Колонна тоже уйдет?
Наталья Кузнецова
Да, колонна тоже уйдет. У нас будет панорамный вид на прекрасный участок. Главное, сюда будет попадать солнце. Еще здесь будет камин.
Алексей Аверьянов
Камин в спальне?
Наталья Кузнецова
Да.
Алексей Аверьянов
Какие конструктивные особенности этого дома были?
Наталья Кузнецова
Дом каркасный. У него несущие вертикальные колонны и перекрытия балки. Здесь огромное количество балок. Они накладывают много ограничений. Их надо обходить всеми коммуникациями. Так как будет дом с центральной системой вентиляции и кондиционирования, в каждое помещение надо каким-то образом завести…
Алексей Аверьянов
Воздуховод.
Наталья Кузнецова
Да. Надо продумать так, чтобы они не проходили под основным помещением. Вроде бы высота потолка большая, четыре метра, но минус балка, еще минус проходишь под балкой, и сразу теряется очень много.
Алексей Аверьянов
Плюс еще эти колонны дурацкие.
Наталья Кузнецова
Колонны поставлены под разным углом. Их очень много. Тоже их приходится обходить, обыгрывать.
Алексей Аверьянов
Вы с конструктором уже просчитывали, что можно было бы их снести, или нет?
Наталья Кузнецова
Колонны снести нельзя.
Алексей Аверьянов
Понятно, это приговор.
Наталья, какие фишки удалось в этом доме использовать?
Наталья Кузнецова
В хозяйстве это бельепровод – это очень практично. Постирочная в подвале. Тебе не надо нести таз с вещами. В коридоре есть в общей зоне люк: закидываешь туда белье, и оно отправляется сразу в постирочную. На первом этаже у нас есть спа-зона. Спа-зона – это халаты, полотенца и так далее. Эту кучу просто отправляешь в один бельепровод. Он также отправляет в постирочную зону.
Алексей Аверьянов
Специально обученный персонал, который заходит с внешней стороны, там всё это делает, и уже всё чистенькое, наглаженное возвращается в спа-зону.
Наталья Кузнецова
Отдельный вход очень важен. У персонала в этом доме спроектированы две спальни, своя кухня. Кухня большая, техническая ресторанная. Варочная панель, пароварочные шкафы. Всё для быстрой и качественной готовки еды. Также запроектирован продуктовый лифт. Еще у нас есть прекрасная спа-зона, большой бассейн 11 на 5 метров. Красивые фонтаны и отдельное джакузи. Джакузи мы делаем полноценное, со своим температурным режимом, со специальными форсунками, которые бьют, куда надо.
Алексей Аверьянов
Я видел смету – это очень недешево, но это будет фишка этого дома.
Наталья Кузнецова
Да.
Алексей Аверьянов
У нас еще сауна и хамам будет?
Наталья Кузнецова
Да, будет у нас полноценный спа, который частично затрагивает существующую зону, а сама чаша – это отдельное новое строение со своей подвальной частью, где расположено всё оборудование.
Алексей Аверьянов
Пойдем, посмотрим еще подвал?
Наталья, мы сейчас в подвале, который обычно является малоиспользуемым пространством. Что тебе здесь удалось сделать, какие помещения, функционал заложить, чтобы он таковым всё-таки для будущих хозяев не оставался?
Наталья Кузнецова
Для подвала больное место это гидроизоляция. Подтеки могут быть по примыканиям, сопряжениям, по деформационным швам. Здесь мы обошли весь подвал и не нашли ни одного следа протечки или старых каких-то замазанных, реставрированных мест. Мы сюда сместили все технические помещения. У нас на первом и втором этажах нет, кроме котельной существующей, никаких электрощитовых, венткамер и так далее. Здесь мы разместили зону блока персонала. Здесь большая постирочная запроектирована, которая расположена сейчас. Отдельная комната для хранения продуктов. Большая гардеробная для хранения сезонных вещей. Остальные два помещения у нас остаются. Они большие по площади, правильной формы. Мы запроектировали в одном домашний кинотеатр, во втором – большой тренажерный зал. В тренажерном зале мы также делаем отверстия для окон, потому что сейчас в подвале нет ни одного окна.
Алексей Аверьянов
Друзья, мы сейчас находимся в котельной. Это основной актив дома, потому что подключение газа к новому сооружению – это минимум полгода, целая волокита и огромные деньги, поэтому если брать дом с целью инвестиций и с целью его реконструкции, то надо рассматривать только такие дома, где уже установлено полностью газовое оборудование. С точки зрения архитектуры и проектировщика в чем сложность того, что уже всё установлено?
Наталья Кузнецова
Небольшая сложность присутствует – мы не можем передвигать газовое оборудование. Мы можем немножко изменить только внешние границы котельной, при этом котлы должны остаться на месте, что несет определенные ограничения.
Алексей Аверьянов
Иначе при согласовании это будет как новый проект?
Наталья Кузнецова
Да, это те же полгода, о которых ты сказал.
Алексей Аверьянов
Я сам вижу эти визуализации впервые. Расскажи в двух словах, что удалось сделать по фасаду и с точки зрения объема?
Наталья Кузнецова
Полностью демонтировали третий этаж, который был явно здесь лишним. Он был непропорциональным. Полностью изменили пропорцию выступающей части. Если ты помнишь, она был узкой и сильно выступающей.
Алексей Аверьянов
Корабль такой.
Наталья Кузнецова
Да. Сейчас мы на фасаде видим четкие грани, каждая из которых имеет свою отделку. Элемент, который у нас выступает объемно, имеет свою отделку. Более низкие элементы просто штукатурные белые, подчеркивают все детали и достоинства.
Алексей Аверьянов
При этом нам удалось сохранить часть фасадной отделки, которая тоже недешевая.
Наталья Кузнецова
Да, это был очень важный момент, потому что сейчас первый этаж отделан камнем. Он красивый, качественный. Местами нам надо будет почистить стояки, загерметизировать. В целом он в хорошем состоянии.
Алексей Аверьянов
Удастся ли подобрать новый камень для облицовки дополнительных строений?
Наталья Кузнецова
Мы его уже нашли. Скорее всего, из того же карьера, потому что достаточно редкий известняк. Добавляем его в новые элементы. С отделкой в этом плане проблем не будет.
Алексей Аверьянов
У нас здесь получился дополнительно козырек, который по факту не несет сильной какой-то функциональной нагрузки, разве что закрывает от дождя главный вход. Расскажи, насколько он необходим, потому что это довольно массивная конструкция?
Наталья Кузнецова
Козырек изначально консольный, большой. Он был придуман именно как акцент, доминант для главного фасада, потому что фасад, как бы мы ни исправляли, достаточно «грустный» был. Чтобы отвлечь от него внимание, была придумана такая большая горизонталь. Она массивная, большая, консольная. Видно, что она висит самостоятельно. Плюс ко всему она запроектирована специально так, что подъезжающая машина может припарковаться так, что пассажир выходит сразу под навес.
Алексей Аверьянов
Получается это один из немногих домов, у которого нет эксплуатируемой кровли. Расскажи, почему мы ее избежали здесь?
Наталья Кузнецова
Эксплуатируемая кровля хороша, но, чтобы на нее попасть, нужен всё равно выход, то есть это какой-то полутретий, полумансардный этаж. Здесь мы специально избавились от этого третьего недоэтажа, который портил всё.
Алексей Аверьянов
Со второго этажа у нас просто нигде не получалось?
Наталья Кузнецова
На втором этаже нет смысла, потому что у нас есть балконы, которые выходят в основной двор большой. Также на главный фасад тоже есть балкон-выход. Устраивать, эксплуатировать там и обслуживать большой козырек – смысла нет тратить на это бюджет.
Алексей Аверьянов
Расскажи подробней про козырек?
Наталья Кузнецова
Чтобы сохранить естественный свет в гостиной, мы сделали стеклянный козырек. Все несущие элементы – балки, стропилы – стеклянные.
Алексей Аверьянов
Здорово. Здесь мы видим летнюю кухню с барбекю.
Наталья Кузнецова
Да, она отнесена немного от дома, но максимально близко к кухне. Всего здесь три зоны есть. Это барбекю, где можно готовить. Также сюда вынесена раковина, что очень удобно. Также эта зона барбекю достаточно большая. Стол можно поставить как под навесом, так и вынести его на солнышко в зависимости от погоды. Мы сюда сажаем дерево, которое вырастет, и я планирую, что будет цвести.
Алексей Аверьянов
Я так понимаю, что у нас еще очень большие планы по озеленению и благоустройству, которые мы отдельно будем разрабатывать.
Не секрет, что многие архитекторы не любят ввязываться в проекты по реконструкции. Расскажи, почему?
Наталья Кузнецова
Тут очень много нюансов. Ты не можешь обещать ни себе, ни заказчику, что сделаешь конфетку. Плюс ко всему это технически тяжело, потому что нужно учитывать сразу много нюансов, которые тебя ограничивают: конструктивные и инженерные решения уже существующего дома есть. Тебе надо всё равно под них подстраиваться.
Алексей Аверьянов
Это означает, что у многих не хватает квалификации для этого?
Наталья Кузнецова
К сожалению, у многих архитекторов не хватает конструктивных знаний. Это очень большой минус для реконструкции. Можно нарисовать крутую картинку, сделать красивый объем, отдать конструктору, который скажет: «Красиво, но я не могу это сделать из существующей конструкции».
Алексей Аверьянов
У тебя есть некие навыки еще и дизайна интерьеров. Редко, когда архитектор сочетает в себе хороший вкус по интерьеру, знает, как правильно делать те или иные решения. Насколько тебе это помогает в проекте по реконструкции? Возможно ли было бы это сделать, если бы здесь работали и архитектор, дизайнер?
Наталья Кузнецова
Работать и-и всегда можно. Главное, слышать друг друга. У нас есть объекты, где мы работаем совместно. Есть объекты, где работают два дизайнера. Тут важно, чтобы все друг друга слышали.
Алексей Аверьянов
Расскажи, на какие моменты нужно обратить особое внимание при оценке потенциала реконструкции?
Наталья Кузнецова
Очень важно понимать, какое конструктивное решение у существующего здания. Если это каркас, что самое простое для реконструкции, можно сделать очень много чего. Можно пристроить, достроить, сломать все стенки и переделать полностью. Если это совмещенный, когда у тебя несущие стены, несущие наружные стены, внешние – это сильно усложняет твои возможности. Это первое. Второе, я очень рекомендую людям, которые покупают особенно дом для дальнейшей реконструкции, провести полноценную экспертизу. Они поймут, что им точно придется менять. Если они покупают дом летом, лучше подождать более холодных времен, хотя бы поздней осени, пригласить специалиста как минимум с тепловизором, который проверит, где отсутствует утеплитель, где плохая пароизоляция, где какие косяки, то есть понять, что придется вкладывать дополнительно, чтобы не покупать кота в мешке.
Особенно дома с бассейном. Вроде бассейн есть, большая чаша, всё красиво, а спускаешься вниз в техпомещение, на тебя всё течет, там этого или того оборудования нет. В итоге реконструкция бассейна вытекает…
Алексей Аверьянов
Как строительство нового.
Наталья Кузнецова
Да. Опять же окна в хорошем ли состоянии? Можно ли их реставрировать или нужно полностью менять.
Алексей Аверьянов
Как правильно выбрать подрядчика на реконструкцию?
Наталья Кузнецова
Подрядчик должен быть проверенный. Он не должен быть один-два года на рынке. Очень удобно для реконструкции, когда у тебя за генподряд отвечает одна организация. Ты им ставишь задачи, а не раскидываешь их по десяти подрядчикам, которых потом никто не может состыковать между собой. Соответственно, либо выбираете генподрядчика, который делает все виды работ, либо нанимаете генподрядчика. Он производит ряд своих работ основных, а на субподряд уже сам нанимает кого-то, но несет за них ответственность и закладывает свой процент за управление.
Алексей Аверьянов
Что является признаком того, что у дома нет никакого потенциала на реконструкцию и его легче снести?
Наталья Кузнецова
Если нужно очень сильно вложиться в усиление фундамента существующего, переделать гидроизоляцию всего фундамента, поменять крышу, тут надо посчитать, скорее, реконструкция будет чуть дешевле, но ты можешь немного добавить денег, зато построить то, что тебе захочется. Плюс это гораздо дольше. Если новый дом можно построить, снести этот за месяц и построить новый за 12-16 месяцев, то реконструкция этого дома растянется на 24-36 месяцев.
Сюжет №2. Балансирующие камни
Я люблю следить за разными интересными направлениями. Одно из них меня уже давно особенно интересует. Это искусство балансирующих камней.
Майкл Граб, работы которого вы видели только что, и другие последователи этого искусства делают красивые и завораживающие конструкции из стоящих друг на друге камней. Никакого клея или крепления. Всё держится просто за счет силы гравитации и чувства баланса. Я вижу в этом глубокую философию и интересное хобби и повод, чтобы сделать нечто подобное самим для нашего дома. Признаюсь, я пробовал пользоваться одной лишь гравитацией, и у меня ничего не вышло. Зато всё получилось, когда я взял более привычные инструменты. Итогом стала скульптура из камней, которая стала символом нашего дома в Горках, 22, который в итоге был успешно продан. Тогда я не снимал процесс изготовления. Вот настало время это исправить и показать, как можно креативно украсить наш дом.
Друзья, сегодня второй день съемок. Мою площадку полностью замело снегом. Я хочу когда-нибудь осуществить свою мечту и сделать такой сарай, где я мог бы творить, а сейчас убираем площадку от снега. А! Да… Мы уже наших зрителей заинтриговали тем, что у нас в результате будет.
***
Наиболее популярные ролики в интернете – это ролики формата до-после. Мы сегодня видели с вами формат «до», что происходит у нас с домом в коттеджном поселке Павлово, а что будет после завершения реконструкции, вы увидите ближе к осени. С вами был бог о недвижимости и строительстве VDT. Владейте. Двигайтесь. Творите. Пока-пока.
Алексей Аверьянов
Генеральный директор Vesco Group
Я в социальных сетях: Facebook | Instagram | VKontakte
Подписывайтесь на мой канал VDT на YouTube
Следите за новостями в Telegram - #VDT
Подразделения компании:
Vesco Realty - Продажа элитной недвижимости
Vesco Construction - Проектирование и строительство
Vesco Consulting - Девелопмент и консалтинг