Всем прекрасно известно, что доходы, полученные гражданином при сдаче жилья внаем, облагаются налогом.
И на протяжении последних лет ФНС неизменно ставит одной из своих приоритетных задач вывести всю аренду жилья из тени (планы контрольных мероприятий подробно описывались здесь).
Для этого арендодателям подробно разъясняются все возможные варианты налогообложения, из которых они могут выбрать самый оптимальный для себя.
До недавнего времени арендодатели могли применять три основных системы налогообложения:
- уплата подоходного налога (13%) без необходимости оформлять дополнительно статус ИП,
- упрощенная система налогообложения (6%), но для этого нужно зарегистрироваться в качестве предпринимателя,
- патентная система (стоимость зависит от срока действия патента), для применения которой также требуется получить статус ИП.
Разумеется, подавляющее число граждан не желает связывать себя дополнительными обязательствами, оформляя ИП, поэтому единственным вариантом рассчитаться с государством остается для них НДФЛ.
Как видно, для подоходного налога предусмотрена самая высокая ставка – 13%, что, конечно же, не добавляет ему привлекательности в глазах налогоплательщиков.
Но с этого года налоговое законодательство пополнилось новой системой налогообложения, которая имеет все шансы стать выгодной альтернативой традиционному НДФЛ.
В качестве пилотного проекта в четырех российских регионах введен принципиально новый вид налогового режима – «налог на профессиональный доход», который больше известен как «налог для самозанятых».
На протяжении ближайших 10-ти лет он будет применяться на неизменных условиях к гражданам, которые получают доходы от реализации товаров, работ, услуг или имущественных прав на территории одного из следующих субъектов РФ: Москва, Московская область, Калужская область и Республика Татарстан.
На днях было опубликовано письмо ФНС, где даются официальные разъяснения по вопросу применения этого налога к доходам, полученным от аренды жилья (от 25 января 2019 г.).
Как указывается в Письме, граждане-наймодатели жилой недвижимости вправе с этого года перейти на налог для самозанятых, поскольку закон прямо предусматривает в числе объектов налогообложения «доходы от аренды или найма жилых помещений».
При этом не имеет значения, является ли гражданин самозанятым (т.е. полностью обеспечивает себя за счет аренды) или же дополнительно еще работает по трудовому договору (а значит, является плательщиком подоходного налога).
Даже получая заработок как наемный работник, он вправе встать на налоговый учет как самозанятый для декларирования своих доходов от сдачи жилья в аренду.
В чем плюсы замены подоходного налога налогом на профессиональный доход для наймодателя жилья?
- доходы физического лица, полученные от аренды жилья, облагаются по ставке 4% (подоходный налог 13% платить не требуется),
- предусмотрена возможность применения налогового вычета, за счет которого снижается сумма налогооблагаемого дохода (на 1%, но не более 10 тысяч рублей),
- не нужно представлять ежегодную декларацию для расчета налога,
- вся отчетность с ФНС осуществляется в режиме он-лайн через специальное электронное приложение («Мой налог»): формируются электронные чеки при расчетах с арендатором, на основе которых автоматически происходит расчет и начисление налога,
- гражданину не требуется оформлять ИП – а значит, дополнительно платить страховые взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование.
Таким образом, для наймодателей жилой недвижимости появляется достаточно выгодная альтернатива подоходному налогу – налог для самозанятых.