В прошлой статье я кратко рассказал о том, какие налоги нужно заплатить при сдаче квартиры в аренду (также есть ссылка ниже). Сегодня я кратко обозначу ситуации, которые позволяют не платить налоги, и к чему это может привести.
1. Договор аренды заключается на 11 месяцев
Многие арендодатели считают, что если договор аренды заключить на 11 месяцев, то налоги не платятся. Позиция основана на том, что договоры подлежат регистрации в Росреестре только в том случае, если их срок больше, например, 12 месяцев. Это заблуждение. Да, налоговая инспекция не узнает этого в автоматическом режиме (т.е. получив сведения из Росреестра), но в соответствии с законодательством РФ НДФЛ в размере 13% нужно платить абсолютно со всех доходов. Есть оговорки и исключения, но в большинстве случаев применяется именно эта ставка. Банк и налоговую инспекцию могут заинтересовать регулярные суммы, получаемые на карточку примерно в одни и те же числа.
2. Договор аренды можно вообще не заключать
В соответствии со ст. 159 ГК РФ сделки могут совершаться устно, если это не противоречит закону. Да, предположим, вы договорились с квартирантами «на словах». Тут возникают следующие риски:
· Если вы принимаете оплату по безналичному расчёту, то см. выше.
· Если вы принимаете деньги наличными, возможна банальная «подстава» со стороны квартиранта или соседей при какой-либо конфликтной ситуации (пример ниже).
· В случае форс-мажорной ситуации (пожар, затопление, криминальная разборка и др.) вы не сможете предъявить ущерб фактически виновным лицам, все расходы и проблемы лягут на ваши плечи.
· Возможен вариант, когда арендатору требуется подтвердить свои расходы для каких-либо целей. Вообще, периодически возникают законопроекты, предлагающие предоставлять налоговые вычеты всем, кто снимает жильё. Пока этого нет. НО! Есть категория граждан, которые могут включить аренду жилья в свои профессиональные вычеты (ИП на ОСНО, адвокаты и нотариусы, люди творческих профессий и те, кто работает по гражданско-правовым договорам). Они имеют право снизить свою налоговую нагрузку. Также есть граждане, которым работодатели возмещают полностью расходы на аренду жилплощади. Им всем потребуется документальное подтверждение своих расходов, и на устную сделку они не пойдут. Они будут без семьи, без зверей, без детей, воспитаны и платежеспособны, но чтобы их заполучить в качестве квартирантов, придётся «выйти из тени».
3. Договор безвозмездного пользования
В этом случае считается, что арендодатель не получает материальной выгоды. Квартира сдаётся знакомым, родственникам, коллегам только для того, чтобы за ней «присматривали». При этом законодательно на арендаторе лежит обязанность оплачивать коммунальные платежи, следить за порядком, ремонтировать за свой счёт.
На практике же таких альтруистов встретить практически невозможно, если деньги действительно не платятся, то крайне редко кто заключает данный вид договора. Чаще всего под этой сделкой скрывается обычная аренда.
Здесь опять возникает вопрос, каким образом получается оплата, и что служит её подтверждением.
Как налоговая «вычисляет» сдаваемую квартиру?
Достаточно просто. В связи с экономической ситуацией ведётся работа по выявлению собственников, имеющих в собственности более одного объекта недвижимости. По запросу ИФНС банк может передать данные о состоянии банковских счетов таких собственников.
Подчеркну, что ПОКА такая работа не носит массовый характер. В большинстве случаев ИФНС инициирует «разбор полётов» в результате банального доносительства со стороны недовольных квартирантов и соседей.
Что служит свидетельством уклонения от неуплаты налогов в результате получения доходов от аренды? Расписки в получении денежных средств, одинаковые суммы в банковской выписке, свидетельские показания.
Но даже этих доказательств НЕДОСТАТОЧНО для предъявления обвинения в неуплате налогов. В этом случае может быть организовано оперативное мероприятие: запись разговоров при передаче денег, меченые купюры, подставные свидетели факта передачи денег и т.д.
В случае же доказанности правонарушения вас ждёт штраф и доначисление налога за весь ДОКАЗАННЫЙ период такой деятельности.
Более подробно о таких ситуациях и конкретных цифрах я расскажу в следующей статье.
В любом случае, решив сдавать квартиру, обдумайте все «за» и «против». Уклонение от уплаты налогов может обойтись гораздо дороже возможной экономии.
Спасибо за внимание! Если статья была вам полезна, поставьте, пожалуйста, «лайк» справа. Все интересующие вопросы по теме статьи можно задать в комментариях.
Возможно, вам будет интересно:
Сдаёте квартиру? Заплатите налоги!