Нужно ли сделку купли-продажи недвижимости заверять нотариально? Может ли нотариус проверить юридическую чистоту квартиры, приобретаемой на вторичном рынке? Адвокат Олега Сухов собрал основные причины, по которым можно отказаться от нотариальных услуг.
Мнимая безопасность
Проводя юридическую экспертизу документов при покупке недвижимости, нотариус выступает не более чем посредник. То есть его место при желании клиента может занять любой другой квалифицированный юрист — адвокат, риэлтор, сотрудник правового бюро и т. д.
Наивно полагать, что если всю подноготную конкретной квартиры исследовал нотариус, то она под какой-то особой защитой.
Переплата денег
Первичную правовую экспертизу документов перед регистрацией сделки проводит Росреестр. Именно он проверяет прошлое объекта на основе правоустанавливающих документов и данных государственного реестра прав на недвижимое имущество, отсекая различные обременения. Если квартира под арестом или с сомнительной иерархией собственников, сделку не зарегистрируют.
Но едва ли нотариус сможет расширить рамки существующего правового мониторинга. Он лишь продублирует проверку Росреестра и, скорее всего, только изучит выписку из ЕГРП и документы, представленные клиентом.
Такая проверка неспособна вычислить недееспособных людей или отказавшихся в свое время от приватизации, которые и являются потенциальной угрозой для сделки.
Не помогут выявить сотрудники нотариата и подлог. Большинство «серых» схем на рынке недвижимости состоит в продажах по фиктивным документам. Стало быть, риск столкнуться с мошенничеством все равно останется.
Поэтому вы потратите деньги впустую - кроме госпошлины за регистрацию права, нужно будет заплатить и нотариальный тариф.
«Страховка» не работает
Если вы потеряете свою квартиру из-за каких-то проблем, то с нотариуса вы ничего не получите. Их ошибки обязана страховать страховая компания. Однако она не заинтересована признавать недочеты страховыми случаями. Тогда эти факты устанавливаются по решению суда, что тоже не гарантирует возмещение.
Но и доказать суду, что именно по вине нотариуса клиент приобрел проблемный объект, практически невозможно. Нотариальная палата, выступая на стороне своего сотрудника, скорее всего, спишет все на несоответствия в реестре ЕГРП.
Нотариусов сложно привлечь к уголовной ответственности.
Если такие дела и доходят до суда, то их итогом становятся либо оправдательные приговоры, либо дисциплинарные взыскания и штрафы.
Нет качественной оценки рисков
При проверке «чистоты» квартиры клиент рассчитывает получить не только формальную «бумагу», на которой зафиксированы этапы смены собственника или обременения, но и профессиональный совет о возможных подводных камнях.
На рынке недвижимости существует множество серых схем, и только опытный взгляд профессионала, который «в теме», может заметить возможные опасности. Нотариус по определению выполняет представительские функции, он универсален, не знает узкой специфики сферы недвижимости, не работает с судебными спорами, т. е. не обладает знаниями судебной практики.
Не говоря уже о том, чтобы оценить правовые последствия приобретения объекта недвижимости и сделать анализ вероятных рисков и материальных потерь.
И здесь конечно, увы, нотариальный взгляд недостаточен, экспертные возможности есть только у юристов и адвокатов, специализирующихся на недвижимости и постоянно совершенствующих свои знания на судебных процессах.