Недавно, мы говорили о том, что на рынке жилья сформировалось достаточно много мифов, которые активно поддерживаются маркетинговыми уловками со стороны продавцов квартир. Сегодня разберем распространенный штамп "чем выше квартира, тем дороже".
Почему квартиры на верхних этажах дороже?
Если мы проанализируем прайсы застройщиков, пытаясь понять подходы к ценообразованию, то первое, что бросится в глаза - более дорогие квартиры располагаются на верхних этажах.
Их высокая цена обычно обосновывается несколькими факторами:
- вид из окна
- чистый воздух
- меньше шума
- отсутствие комаров
На вопрос почему верхние этажи стоят дороже в отделе продаж застройщика обычно говорят, что спрос на них выше. Но, почему тогда очень часто раскупают прежде всего нижние этажи? Все просто - они дешевле. Массовый покупатель готов оплачивать все эти преимущества лишь тогда, когда у него не остается более дешевых альтернатив.
Иногда разброс цен на нижние и верхние этажи в рамках одной планировки невысок и находится в разумных рамках - 5-7%. Но нередко доходит до 15-20% и выше. И это разница только за этаж, остальные качественные характеристики остаются прежними. Таким образом, ваш вид из окна (он есть?), чистый воздух (чистый?) и отсутствие комаров (сколько стоит москитная сетка?) может стоить до миллиона рублей (для квартир с несколькими комнатами).
Не стоит отрицать некоторых преимуществ квартир на верхних этажах. Но часто, продавец хочет получить слишком большую премию к рынку, продавая вымышленные преимущества. Платить за это готовы далеко не все. К тому же у верхних этажей есть и недостатки и риски, которые до поры до времени кажутся не существенными:
- К высоте привыкают, но далеко не все чувствуют себя комфортно заметно выше крон деревьев.
- Контролировать детей во дворе дома гораздо сложнее
- Высокая зависимость от качества работы лифтов
- Проблемы с естественной вентиляцией на последнем этаже
- Риски связанные с пожарной безопасностью
Не платите большую премию за верхний этаж
Теперь давайте попробуем проверить гипотезу о повышенном спросе на верхние этажи при помощи рыночной статистики. Для этого мы предлагаем перейти с первичного рынка на вторичный. В отличие от рынка новостроек, "вторичка" сформирована тысячами независимых покупателей и продавцов. Этот сегмент менее подвержен маркетинговым манипуляциям. Здесь ценовая статистика по нашему вопросу отражает реальную готовность покупателей платить более высокую цену за верхние этажи. Для этого мы использовали следующие фильтры:
- Взяли дома не старше 10 лет. Это современное жилье, сопоставимое по качеству с тем, что предлагается на первичном рынке.
- В выборку попали дома от 20 этажей.
- Мы не использовали все предложения, а зафиксировали только последние цены по которым квартиры снимались с продажи.
- Мы изучали стандартное предложение, поэтому отказались от квартир расположенных выше 25 этажа. Выборка здесь небольшая, а предложений с уникальными характеристиками больше.
В результате расчетов (ежегодная выборка около 3 тысяч квартир) мы получили следующую ценовую картину рынка в зависимости от этажа:
Разница между 2-5 и 21-25 этажами составляет всего 6%, а между средними и верхними заметного разрыва нет. Более того, средний уровень цен проданных квартир на 11-15 этаже выше, чем на более высоких.
Конечно, на вторичном рынке достаточно много продавцов, которые пытаются копировать поведение девелоперов и изначально запрашивают более высокую цену, чем конкуренты на нижних этажах. Но перспективы получить заметную премию к рынку за счет верхнего этажа призрачны. Большинство из таких продавцов приходят к разумному решению - отказаться от завышенных запросов.
В целом, можно говорить о том, что разброс цен из-за расположения квартиры по этажам, на вторичном рынке небольшой. Если за точку отсчета принять квартиры на средних этажах (6-10), то предложения на 16-20 этаже окажутся дороже лишь на 2%. А варианты на более низких этажах (2-5) будут дешевле на 4%. Самый низкий уровень цен на первом этаже. Квартиры здесь в среднем на 10% дешевле, чем на средних этажах.
Оказывается, утверждение "верхние этажи стоят дороже, потому что спрос на них гораздо выше" - это миф.
Но почему тогда этот подход продолжает жить и тиражируется большинством рыночных игроков? У этого тоже есть вполне разумное объяснение.
Верхние этажи - ширма для принятия решений
Продавцам квартир на первичном рынке нужна широкая дифференциация цен. В этом случае они получают более комфортные условия для работы. Потенциальным покупателям нужен ценовой фон и условия для принятия решений. Дорогие квартиры в этом же доме заставляют торопиться с покупкой, "пока дешевые предложения не закончились".
На старте продаж покупатели бронируют более дешевые предложения (расположенные на нижних этажах). Ближе к сдаче дома остаются более дорогие варианты, расположенные на верхних. Таким образом, даже не повышая заметно цену на квартиры в течение строительного цикла, продавец повышает цену реализации квартир по мере приближения к сдаче дома. Это вполне понятно и справедливо.
Миф о высоком спросе на верхние этажи - удобный способ дозирования продаж. Не более того!
В качестве вывода можно сказать, что разумная разница в цене между нижними и верхними этажами укладывается в диапазон 5-7%. Более высокая премия может быть в проектах с уникальными видами. Но в этом случае надо обращать внимание не столько на этаж, сколько на ориентацию окон.
В том случае, если в новостройке есть выбор между нижними, средними и верхними этажами, стоить взвесить личные предпочтения и оценить на сколько разумны запросы продавца. Иногда приходится снимать лапшу с ушей, которую вам могут навесить при продаже уникальных видов на промышленную окраину любимого города.
В разных российских городах подходы к ценообразованию на первичном рынке могут отличаться, но здравый смысл при принятии решений должен присутствовать всегда. Хотите поспорить на эту тему - добро пожаловать в комментарии.
Если эта тема рынка жилья интересна вам, подпишитесь на Дзен и на Телеграмм-канал.
Публикации по теме "разумный выбор квартиры":
- Рынок жилья России. Время фантиков
- Решили вложиться в студию? Подумайте еще раз
- Что важнее при выборе квартиры - район или жилой комплекс?
- Что будет с домами, где много студий и однокомнатных квартир?
Михаил Хорьков,
Уральская палаты недвижимости