Квартиру, находящуюся в ипотеке у банка лучше не продавать! Сделайте максимальные усилия, что бы избежать этого шага. Пытайтесь договориться с банком, может быть он пойдет Вам на встречу и предоставит отсрочку платежа. Кредитной организации не нужная Ваша квартира, ей нужно, что бы Вы платили. Но бывает так, что все возможности исчерпаны и деваться некуда. Сразу оговоримся, что разрешение на продажу квартиры, обремененной договором ипотеки в любом случае придется получать у банка.
И так, банк не возражает против продажи. Сделка с обременением не будет значительно отличаться от обычной сделки купли-продажи квартиры. Покупатель оплачивает покупку квартиры, а банк, получая свою долю денежных средств, одновременно занимается снятием обременения с продаваемой квартиры. Однако в этой схеме есть "подводные" камни, избежать которых позволит участие в сделке опытного риэлтора и юриста.
Дело в том, что более 90% всех квартир покупается с использованием кредитных средств, т. е. такой же ипотеки. И хорошо, если покупатель Вашей "проблемной" квартиры берет ипотеку в том же банки, что и Вы. Вся сделка пройдет под контролем банка и проблем возникнуть не должно. Ситуация ухудшается, если покупатель кредитуется в другом банке. Иногда банк покупателя никак не взаимодействует с банком продавца. Банк покупателя может поставить жесткое условие, что деньги на приобретение квартиры буду предоставлены банком только после снятия обременения. В свою очередь банк продавца настаивает на погашении Вашей задолженности перед ним и только потом реализует снятие обременения с продаваемой Вами квартиры. Ситуация в таком случае может зайти в тупик.
Самый простой вариант, в данной ситуации, когда покупатель приобретает Вашу квартиру за наличные средства. В этом случае денежные средства закладываются в две ячейки: для Вашего банка-кредитора и для Вас.
Еще один вариант - это взять потребительский кредит и погасить задолженность перед банком и после снятия обременения реализовывать квартиру, как свободную от обременений. Но тут Ваши риски тоже высоки. Во первых, сумма потребительского кредита будет очень значительной и выдадут ли Вам его большой вопрос. Во вторых, Вы взяли потребительский кредит на очень не выгодных для себя условиях, погасили свою задолженность перед банком, сняли обременение с квартиры, а покупатель взял и отказался от покупки. Теперь Вам в пожарном порядке нужно искать нового покупателя, а иначе придеться выплачивать огромные проценты по потребительском кредиту, который Вам до продажи гасить нечем. Но у продажи свободной от обременений квартиры есть и свои существенные плюсы. Не придеться делать серьезных скидок для покупателей, ведь квартира, выведенная на рынок уже "чистая".
Учитывая все вышесказанное, стоит предполагать, что Ваша ипотечная квартира, в случае вынужденной продажи, уйдет с ощутимым дисконтом (в самых худших случаях скидку приедться дать на уровне 15-20%), если Вы до сделки самостоятельно не найдете деньги на погашение своей задолженности по ипотеке.