С 1 января крупнейшие банки страны увеличили ставки по ипотечным кредитам. Первым стал ВТБ, повысивший стоимость ипотеки на 0,6%. 14 января так же поступил и Сбербанк – жилищный кредит теперь дороже на 1-1,2%. Как вести себя инвестору? Бежать или сидеть спокойно?
Порядок действий при покупки инвестиционной новостройки: расчет инвестора
✔️ Грозит ли нам увеличение ипотечных ставок: бежать покупать или выжидать?
✔️ Как рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость
✔️ Как провести анализ конкурентов на рынке недвижимости
✔️ Как одобрить ипотеку или получить рассрочку
✔️ Как оценить надежность застройщика
Порядок действий при покупки инвестиционной новостройки: расчет инвестора
Увеличение ипотечных ставок связано с ростом ключевой ставки ЦБ РФ, которая с 17 декабря составляет 7,75%. В ближайшее время процентные показатели повысятся в банке «Открытие» (на 0,25%) и Газпромбанке.
Некоторые кредитные организации, например, Альфа-банк и Совкомбанк, заняли выжидательную позицию и не планируют рост. Однако эксперты расходятся во мнении, как долго такая ситуация может продлиться. В среднесрочной перспективе ставки подорожают на 0,5-1,5%.
Прогнозируется, что к концу первого полугодия 2019 года средняя ипотечная ставка составит больше 10%. Бурного роста ипотечного рынка не ожидается.
1 - Расчет рентабельности инвестиций
Как посчитать, сколько вы получите на каждый вложенный рубль, чтоб измерить на начальном этапе инвестирования эффективность работы вложенных денег. Считаем по формуле:
ROI = (Доходы - Расходы) / вложенные деньги * 100%
Такой расчет надо делать при сравнении нескольких квартир для покупки, учитывая способ оплаты (рассрочка, ипотека) и разные локации недвижимости.
Вот здесь доступен чек-лист проверки надежности застройщика.
2 - Анализ конкурентов
Анализ конкурентов в выбранной локации нужен для определения цены продажи приобретаемого объекта.
Даже если вы покупаете жилье для себя и не собираетесь продавать квартиру в ближайшие годы, то проверить цену продажи все равно нужно, чтобы понять рост ценности недвижимости в выбранной локации.
Как провести анализ конкурентов?
- Проверить, по какой цене продаются квартиры в собственности (как правило, собственность на 10% дороже переуступки).
- Прицениться к стоимости квартиры по переуступке.
- Узнать, сколько стоят квартиры в разных очередях одного ЖК.
Анализ конкурентов помогает сформировать портрет потенциального покупателя вашей недвижимости, а также понять уровень контингента, который там живет и с кем предстоит жить вам.
3 - Проверить надежность застройщика
Если вы впервые покупаете новостройку и не знаете рынка, то надо проверить строительную компанию. Факторы, на что обратить внимание при оценке застройщика:
- опыт работы на рынке
- количество сданных домов
- статистика просрочки сдачи дома в срок
- финансовое состояние строительной компании
- полный пакет разрешительной документации на объект
Оценка застройщика - 90% успеха покупки новостройки по ДДУ, чтобы не остаться обманутым дольщиком на улице. Вот здесь собраны все нюансы проверки надежности строительной компании. Скачивайте и внимательно проверяйте!
4 - Одобрение ипотеки или получение рассрочки
Стратегия при выборе ипотеки такова: для инвестиций берем жилищный кредит на максимальный срок с минимальным первоначальным взносом (желательно с нулевым).
Вот здесь на сайте banki.ru можно найти предложения по ипотеке с нулевым первоначальным взносом.
Как найти наиболее интересное предложение банка по ипотеке или рассрочке для выбранного объекта?
Да, кстати, сначала надо выбирать квартиру, а затем под него - ипотеку. Никак не наоборот!
- Смотрим, есть ли аккредитация банка на выбранный жилой комплекс. Наличие аккредитации - еще один маячок о надежности застройщика: если рейтинговый банк доверяет строительной компании, то и дольщик можно доверить свои деньги.
- Ипотечная ставка, первоначальный взнос
- Условия досрочного закрытия кредита
- Условия продажи залоговой недвижимости
- Необходимый уровень дохода для одобрения кредита
- Пакет документов - у всех банков разный!
Вот здесь лежит бесплатный список параметров оценки и подбора ипотеки, скачивайте.
5 - Выход на сделку
Если еще не сделали, то запрашиваем на электронную почту у менеджера застройщика ДДУ и у банка кредитный договор для изучения. Изучаем договоры! Консультируемся с юристом и риелтором, кто может прочесть подводные камни.
- Подписываем ДДУ в офисе застройщика по выбранной квартире
- Оформляем нотариальную доверенность на регистрацию ДДУ (запрашиваем данным ФИО представителей застройщика у менеджера застройщика при подписании договора)
- При прямых деньгах или рассрочке - в течение 5-ти дней переводим деньги на расчетный счет застройщика
- При ипотеке - подписываем кредитный договор в банке
- Оформляем страховой договор в страховой компании, с которой работает банк
- Возврат ДДУ, кредитного договора застройщику для отправки на регистрацию.
- В любом случае, начинается процесс покупки квартиры с проверки надежности застройщика.
