Рассмотрим часто встречающуюся ситуацию: семейная пара приобрела с помощью ипотеки однокомнатную квартиру, супруг выступил заемщиком, жена – созаемщиком. Однако скоро пара решила расстаться и оформила развод, причем все это сопровождалось спорами о том, кому жить в купленной квартире и кому и в каких долях выплачивать ипотечный кредит. Как разрешить эту проблему, рассказывает Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Прежде всего, банк необходимо известить о том, что состоялся развод. Если ипотечные платежи не вносятся в установленном порядке, то через три месяца неплатежей банк вправе обратиться в суд, чтобы уже в судебном порядке вернуть свои деньги.
Это может быть и продажа имущества по суду по совсем неинтересной для продавцов цене, — средства от продажи будут направлены на погашение кредита.
Конечно, для заемщиков это самое неприятное решение, и нередки случаи, когда даже после продажи недвижимости они остаются должны банку.
Также можно попробовать самостоятельно продать квартиру с обременением. С юридической точки зрения препятствий такой сделке нет, нужно только получить официальное согласие банка на продажу. Однако схему продажи, скорее всего, предложит банк.
Конечно, продажа квартиры с обременением – это продажа зачастую с дисконтом,
но важно помнить, что если есть нерешенная конфликтная ситуация в бывшей семье, то одна из сторон может отказаться от сделки в любой момент.
После продажи сумма задолженности будет вычтена из выручки за квартиру, банк выдаст письмо о снятии обременения в виде залога. Те средства, которые остались от продажи и погашения кредита, будут, например, через банковские ячейки переданы бывшим супругам. После этого историю с данной ипотечной квартирой можно считать закрытой.
Иногда бывшим супругам удается договориться полюбовно о том, что один из них не претендует на ипотечную квартиру и не будет за нее платить кредит. В этом случае иногда решаются на то, чтобы один из заемщиков самостоятельно оплачивал ипотеку и, соответственно, был единоличным собственником квартиры.
Это возможно в том случае, если доход «одиночки» позволит иметь существующую кредитную нагрузку, и банк даст согласие на отказ от созаемщика.
Бывает и ситуации, когда идут на смену заемщика, однако это крайне сложная процедура, которая встречается редко. Дело в том, что если принято решение сменить заемщика, банк инициирует новую финансовую проверку, и нужно будет представить банку заново собранный пакет документов, а это все справки о доходах и т. д. У каждого банка свой подход к данному вопросу. Каждая такая ситуация индивидуально рассматривается на кредитном комитете банка.