Ко мне часто приходят за консультацией с вопросом как с небольшими инвестициями начать свой бизнес в недвижимости?
Мой партнёр Смирнов Сергей в 2006 году стартовал в самостоятельном бизнесе в недвижимости именно с проекта, в который не требовались большие инвестиции. Вот интервью с ним на радиостанции Маяк в декабре 2007 года в 2 частях.
Компания Доходный дом [Бачинский и Стиллавин] 17.12.07 ч.1
Компания Доходный дом [Бачинский и Стиллавин] 17.12.07 ч.2
Для начала такого бизнеса подойдет вариант управления апартаментами, которые вы можете сдавать клиентам на короткий срок.
Стоп! Сразу два важных правила: не сдавайте апартаменты под вечеринки и не сдавайте апартаменты на срок менее 3 суток!
Теперь как это делать и как считать экономику этого бизнеса.
Самые ходовые апартаменты это квартиры в районе большого скопления бизнес-центров и деловой активности в вашем городе. Я разберу экономику на примере Москвы, но и в других городах это применимо. Лучший формат апартаментов suite: когда кухня объединена с гостиной + отдельная спальная комната. Площадь такие апартаментов 40-50 метров.
Как без больших инвестиций у меня появятся такие апартаменты? - спросите вы.
Поясняем вы берете такие апартаменты с рынка. Находите собственника и предлагаете ему контракт "аренда с правом пересдачи в поднайм (субаренду) третьим лицам на короткий срок".
Как? Как собственник согласится на это?! - снова удивитесь вы.
Как это делал мой партнёр? Для начала он обратил внимание на то, что при длительной аренде квартире наносится бОльший ущерб, чем при краткосрочной. Действительно, когда мы приезжаем в отель, мы не там только ночуем. При краткосрочной аренде все так же.
Поэтому первый аргумент - квартира изнашивается меньше.
Второй аргумент - консъерж-сервис. Вы объясняете собственнику, что ваш сотрудник раз в три дня проводит уборку квартиры: моет кухню, сантехнику, полы, пылесосит. Будут ли арендаторы на длительный срок так делать каждые три дня?
Второй аргумент - уборка и контроль за состоянием квартиры осуществляется каждые три дня.
Третье. Собственник сдает квартиру раз в год, а управляющий сдает квартиру каждые 3-5 дней снова. Управляющий заинтересован поддерживать ее в идеальном состоянии, так как это его доход.
Третий аргумент - в интересах бизнеса содержать объект в идеальном состоянии.
Теперь самое интересное. Такую квартиру в управление можно взять за 55000-65000 рублей в месяц. А сдавать вы будете эти апартаменты за 55-70 евро в сутки, то есть за 4000-5000 рублей. Загрузка апартаментов - 75% от месяца (22 дня). То есть выручка с апартаментов составляет 90000-100000 рублей в месяц.
И! Четвертое! Деньги! Оплата идет стабильнее!
Экономика становится интересной с 10-12 апартаментов в управлении. Для этого вам понадобятся два помощника: один отвечает за заселение и договора, другая за уборку и чистоту.
При работе с 10-12 апартаментами Ваша чистая прибыль будет чуть больше 100000 рублей. Скромно? Да! Но и инвестиции в бизнес нужны не более 1,5 млн рублей. А выручка идет с первого дня, так как каждый апартамент вы размещаете сегодня в популярных сервисах booking.com и airbnb.com - эти ресурсы дают загрузку и защищают вас от простоя.
Если же Вы хотите более серьезно развиваться, то стоит продолжать набирать апартаменты. С 3 менеджерами по заселению и 3 сотрудниками в клининге вам под силу управление 50 апартаментами. А вот тогда резко возрастает ваша прибыль, так как появляется возможность заселять группы и расходы на штат в проценте от оборота снижаются. Здесь можно говорить о 600-700 тысяч рублей чистой прибыли в месяц.
Это хороший малый бизнес для семьи. Начать его можно с инвестициями в 1-2,5 млн. рублей. На эти деньги не купишь и 1 квартиру, а вот в управлении будет хороший объем.
Хотите освоить профессию агента по недвижимости? Обращайтесь в нашу школу риэлторов по телефону +7 929 910-8579. Интересуетесь франшизой в сфере недвижимости? Мой номер +7 925 505-0422.