Вот купили квартиру. Как платить налог? Как его высчитывать?
Без паники. Читаем ниже.
- Сначала определяем налогооблагаемую сумму, это будет:
✔️либо "кадастровая стоимость вашей квартиры" умноженная на 0,7.
0,7- это такой понижающий коэффициент. Часто кадастровая стоимость намного выше рыночной стоимости вашей квартиры, поэтому есть понижающий кадастровую стоимость коэффициент. Узнать кадастровую стоимость можно на официальном сайте Росреестра, эта информация доступна по всей России.
Предположим, 3 500 000-кадастровая стоимость вашей квартиры, вы это узнали в Росреестре. Формула вычисления налогооблагаемой суммы в этом случае выглядит так: 3 500 000 * 0,7= 2 450 000 => ваша налогооблагаемая сумма
✔️либо налогооблагаемой суммой может быть цена в договоре продажи квартиры
Как мы помним, кадастровая стоимость вашей квартиры- 3 500 000 (не забываем умножить кадастровую стоимость на 0,7, чтобы получить -2 450 000), а продали вы квартиру за 2 500 000.
Какая цифра больше: кадастровая стоимость (2 450 000) или цена в договоре продажи (2 500 000)? Ту цифру государство и считает налогооблагаемой суммой. Все просто )
В данном случае- это цена в договоре продажи- 2 500 000.
2. Высчитываем сам налог.
Есть 2 способа на выбор.
Способ № 1 (самый распространенный)
Для начала нам нужно определить нашу прибыль с продажи недвижимости, ведь именно с прибыли берется подоходный налог 13%.
Вспоминаем за сколько мы купили когда то эту квартиру? Ищем свой договор покупки квартиры, нашли => квартиру когда-то купили за 2 млн , а налогооблагаемую сумму мы высчитали (выше)- 2,5 млн , значит,чтобы посчитать сам налог, мы из налогооблагаемой суммы вычитаем стоимость покупки квартиры: 2,5 млн - 2 млн= 500 тыс- это наша прибыль с продажи квартиры. Теперь высчитываем 13% от 500 тыс: 500 000 х 13 : 100= 65 000 руб — это налог, который мы должны заплатить с полученной прибыли в 500 тыс руб.
Способ № 2
Вычитываем из налогооблагаемой суммы 1 000 000 руб и платим 13%.
Формула выглядит так: 2 500 000 – 1 000 000 = 1 500 000 х 13 : 100= 195 000 руб-заплатим мы налог
Этот способ выгоден только для недвижимости стоимостью менее 1 000 000 руб, то есть если вы купили ее когда то менее, чем за 1 000 000 руб.
❗Внимание: цену в договоре продажи квартиры теперь занижать смысла НЕТ.
Государство и ввело кадастровую стоимость квартиры, чтобы избежать таких занижений со стороны предприимчивых граждан, желающих скрыть прибыль, и указом распорядилось считать 13% налога от кадастра, на случай, если вы решите квартиру свою продать слишком «дёшево». Чтобы соблазна такого не возникало, кадастровая стоимость квартиры часто превышает реальную рыночную стоимость. Как вы поняли, наше государство- это не дураки с фантиками.
3. Не забываем, что срок налогооблагаемого периода теперь увеличен до 5 лет. Раньше было 3 года. Исключением является -приватизация и наследство, здесь срок остался 3 года.
Это значит, что если мы купили квартиру и захотели ее продать раньше, чем через 5 лет, то будем платить подоходный налог. Почему так сделали? А мало ли вы начнете активно покупать и продавать недвижимость, разбогатеете, а государство с этого ничего не поимеет. Н-нет.., товарищи, так не прокатит )) Купили (приватизировали, получили в наследство, подарили) квартиру, а продаёте раньше 3-5-летнего срока? Пожалуйста, оплатите налог с прибыли.
4. Есть только 3 случая, когда мы не можем выбрать любой из Способов вычисления налога, а обязаны применять только Способ № 2.
Это:
☑️ Недвижимость досталась нам по наследству
☑️Недвижимость досталась нам путём приватизации
☑️ Подарилиии.. :-)
Тогда делаем все тоже самое: берём кадастровую стоимость, умножаем на коэффициент 0,7. Затем сравниваем получившуюся кадастровую стоимость с ценой продажи квартиры в договоре, снова смотрим какая из них больше? И из той цифры вычитаем 1 млн рублей. Получаем сумму прибыли и платим с неё 13%.
Формула выглядит вот так: 3 500 000* 0,7= 2 450 000. А цена в договоре продажи 2 500 000. Значит: 2 500 000- 1 000 000= 1 500 000 х 13 : 100 = 195 000 руб
Мы действуем так в этих трех случаях, потому, что недвижимость мы не покупали за наличные деньги, она нам досталась за просто так, поэтому, чтобы мы не платили налог с полной стоимости квартиры, заботливое государство дало нам свободных от налога 1 000 000 руб ))
Но все равно налог при продажи недвижимости, полученной «даром» получается большой, не правда ли?
Тут есть одно небольшое решение: если вы продаете эту недвижимость, полученную «даром» и следом покупаете новую недвижимость, а налоговый вычет с покупки недвижимости, который дается 1 раз в жизни – вы не получали никогда ни разу, то вот в этом случае, можно сделать, так называемый- взаимозачет и уменьшить сумму прибыли.
Примечание: хочу подсказать один интересный ЛАЙФХАК: преимущество продажи квартиры по переуступке (форма ДДУ, новостройка) в том и заключается, что у квартиры не оформленной в собственность НЕТ кадастровой стоимости, а значит возможна работа с занижением стоимости, чтобы не показать прибыль и не платить подоходный налог, как когда то это было и с квартирами и в собственности. В этом вся разница. Хотя, думается мне, скоро и эту лавочку прикроют.
