Как за десять лет поменялся рынок недвижимости Москвы - разбирался корреспондент МП
Десять лет спустя
В отличие от «друзей» на Facebook, да и нас самих, рынок недвижимости Москвы за 10 лет изменился до неузнаваемости. После двух кризисов, случившихся за это время, больше нет Mirax Group с эпатажным Сергеем Полонским во главе, а крупнейшие девелоперы, как «Интеко», «Донстрой» и «Галс Девелопмент», больше не принадлежат своим основателям.
Изменения произошли не только на бумаге, но и стали заметны невооруженным взглядом. «Лужковский» стиль стал историей, а девелоперы теперь все больше идут в КОТы - застраивают бывшие советские промзоны или поля Новой Москвы. Тех, кто строит точечно почти нет. Пожалуй, единственным из крупных застройщиков, продолжающим систематически осваивать небольшие площадки в спальных районах, остался «Лидер-Инвест» Владимира Евтушенкова. Благо, старых АТС после перехода на «цифру» в городе осталось достаточно.
В конце прошлого десятилетия новостройки массового сегмента возводились в основном по типовым или незначительно видоизмененным архитектурным проектам, вспоминает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
«Часто их трудно было отличить друг от друга, разница прослеживалась лишь в масштабах (общей площади, этажности) и незначительных косметических различиях, скажем, расцветке облицовки фасада». - говорит эксперт.
«Сегодня почти все жилые комплексы строятся по индивидуальному проекту. Архитектура может быть более или менее яркой, авангардной, запоминающейся, но даже если речь идет о не очень изысканной новостройке, она все равно обладает неповторимостью», - отмечает Литинецкая.
Схожие изменения произошли и в благоустройстве. Типовые решения (песочница, лавочка, урна) уже почти не применяются. «Особое внимание уделяется комфорту будущих жителей, организуются дворы без машин, вместо привычных детских площадок с горкой и качелями, появляются интересные игровые комплексы, для отдыха взрослых организуют спортивные площадки с тренажерами, беседки и аллеи, сейчас жилой комплекс это не просто здание, а продуманная комфортная среда проживания», - соглашается генеральный директор «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.
«Московская перспектива» сделала подборку проектов, построенных 10 лет назад и сейчас. Как говорится - «почувствуйте разницу».
Северная башня (2008 год)
Десять лет назад «Москвы-сити» еще фактически не было, а МФК «Северная башня» стал третьим комплексом, построенным в деловом центре. До него здесь начали работать только «Башня на набережной» и «Башня 2000». Здание площадью 138 тыс. кв. м имеет только 27 этажей, что, конечно, не дает ему право называться полноценным небоскребом. Для сравнения, в башне «Око» 89 этажей. Именно за счет своей вытянутой формы «Северная башня» напоминает корабль. Его строительством занималась австрийская Strabag, а архитектурный проект подготовила ABD Architects. Несмотря на то, что сам собственник здания относит его к классу А, арендовать офис здесь существенно дешевле, чем в той же «Башне на Набережной»: 20,8 тыс. руб. за 1 кв. м против 48,7 тыс. руб. за 1 кв. м, говорится на сайте amo.ru. Такая разница объясняется не только возрастом здания и его местоположением фактически на удалении от делового центра. Планировка и соотношение арендопригодной и общей площадей не позволяет отнести офис к премиальным зданиям класса А, считают аналитики.
Город столиц (2009 год)
Многофункциональный комплекс, построенный Capital Group, стал одним из символов «Москвы-сити». В небоскребе 290 тыс. кв. м, из которых 85 тыс. кв. м приходится на офисные площади. Все они расположены со второго по семнадцатый этажи. С 19-го и до последнего этажа идут апартаменты. Комплекс состоит из двух небоскребов – высотой в 73 и 62 этажа (башни «Москва» и «Санкт-Петербург» соответственно). Для разработки концепции девелопер пригласил популярного в середине 2000-х голландского архитектора Эрика ван Эгераата. Впрочем, сотрудничество хоть и привело к созданию неповторимого облика кубических небоскребов, но имело и неприятные последствия в виде судебного разбирательства. Capital Group решил доработать проект силами американского бюро NBBJ. Однако Эгераат посчитал это незаконным и подал два иска к девелоперу о взыскании задолженности по оплате работ и компенсации за нарушение авторских прав. Спор по проекту «Город столиц» рассматривался в Арбитражном институте при Торговой палате Стокгольма. В итоге архитектору присудили 2,5 млн евро компенсации.
ЖК «Пирамида» (2009 год)
Жилой комплекс «Пирамида» на ул. Дмитрия Ульянова, 31, построила компания «СТД Групп». По сути, это проект точечной застройки в Академическом районе ЮЗАО. Сам девелопер мало известен – помимо «Пирамиды» в его портфеле также значатся ничем не примечательные ЖК «ФилиЧета» и коттеджный поселок «Болтино». Однако сам 22-этажный дом у метро «Академическая» успел стать известным благодаря своей форме, напоминающей одну из пирамид майя с широким основанием и плоской площадкой на вершине.
Эта новостройка - типична для 2008-2009 годов: монолитный дом бизнес-класса (по современной классификации многие были бы отнесены к классу комфорт) с отделкой типовым вентилируемым фасадом, крупными квартирами свободной планировки.
«Такие дома чаще всего строились внутри существующей застройки в хорошем районе, не имели собственной территории, либо она была очень небольшой, благоустройства и инфраструктуры практически не было», - подчеркивает Наталья Шаталина из «Миэль».
Arco di Sole (2009 год)
Жилой комплекс построила в Поповом проезде, д. 4, компания «Интеко», принадлежавшая в то время Елене Батуриной. В основу архитектурного проекта был положен символический восход солнца. Именно поэтому огромный комплекс на 414 квартир построен в виде дуги с не менее впечатляющей гигантской аркой посередине.
«Дом в Сокольниках»
Жилой комплекс, несмотря на свой масштаб (высота – 147 метров, 161 тыс. кв. м), построен компанией «Донстрой» в условиях очень плотной застройки. В свое время он относился к бизнес-классу, однако здесь практически нет придомовой территории: в небольшом дворе удалось разместить только крохотную детскую площадку. Впрочем, это компенсируется расположением по соседству парка «Сокольники». Всего в жилом комплексе около 500 квартир общей площадью в 70 тыс. кв. м. Архитектурная концепция здания была разработана московским бюро «Тромос». В его основу компания заложила композиционный образ раскручивающейся спирали.
Neva Towers (2019 год)
В этом году в «Москва-Сити» планируется достроить один из последних небоскребов. Neva Towers появится на месте так и нереализованной башни «Россия», чей проект разрабатывал легендарный Норман Фостер. О прежних владельцах – Шалве Чигиринском и Викторе Рашникове – сегодня напоминает разве что название застройщика – «СТ Тауэрс». Архитекторами нового проекта турецкой Renaissance Construction стали Сергей Чобан, Алексей Ильин и американское бюро HOK. Все вместе они создали концепцию, «объединяющую мотивы американских небоскребов первой половины XX века и образы московских высоток», говорится на сайте архбюро Speech. Комплекс общей площадью в 349,2 тыс. кв. м, состоит из двух башен: офисной и жилой.
«Внуково 2017» (2016-2018 годы)
Жилой комплекс компании «Самолет Девелопмент» строился с 2016-го по 2018 годы в 12 км от МКАД по Боровскому шоссе. Его площадь - 270 тыс. кв. м. Удаленность от центра города и метро (станция «Рассказовка» находится в 4,5 км) компенсируется наличием нескольких детских площадок, благоустроенными дворами и парком по соседству. В целом, это обычный спальный район площадью в 270 тыс. кв. м, одним из отличий которого является местоположение рядом с аэропортом «Внуково». Десять лет назад, конечно, иметь столичную прописку с видом на аэропорт было невозможно – эти земли были присоединены к Москве только в 2012 году.
На его примере можно увидеть три главных отличия в подходе девелоперов к облагораживанию придомовой территории. «Во-первых, дворы жилых комплексов стали более разнообразными, - перечисляет Мария Литинецкая из «Метриум». - Здесь есть место и для взрослых, и для детей, и для домашних животных. Во-вторых, прилегающее пространство стало более специализированным, то есть здесь можно не только активно (или пассивно) отдыхать, но и заниматься спортом, проводить праздники, массовые мероприятия, встречаться с друзьями. В-третьих, дизайн территории стал более продвинутым: используется дизайнерское озеленение, освещение, здесь размещаются арт-объекты, нестандартные малые архитектурные формы».
«Город на реке Тушино-2018»
Пожалуй, самый масштабный жилой проект Москвы, «Тушино-2018», реализуется на 160 га бывшего Тушинского аэродрома. В общей сложности здесь будет построено больше 1,5 млн кв. м недвижимости, из которых 790 тыс. кв. м придется на жилье, остальное – коммерческая недвижимость и инфраструктура. Сейчас уже введена в эксплуатацию I очередь на 230 тыс. кв. м. Вторая – на 266 тыс. кв. м – будет готова к 2021 году. Основным инвестором, по данным «Ведомостей», является совладелец «Лукойла» Леонид Федун. Впрочем, как сообщала газета, участием в проекте интересуются также ФСК «Лидер» Владимира Воронина и группа ПИК Сергея Гордеева. Последняя обсуждала строительство 500 тыс. кв. м, писало издание.
Проект относится к комплексной застройке, как и большинство возводимых в Москве сейчас, отмечает Наталья Шаталина.
Речь идет о «продуманной концепции, состоящей их нескольких очередей (иногда разного класса, например бизнес и комфорт), и полноценной социальной и коммерческой инфраструктуры», - объясняет генеральный директор «Миэль-Новостройки». «Помимо необходимых школ и детских садов, сейчас при реализации проектов могут быть построены и спортивные сооружения, благоустроены набережные и скверы», - добавляет она.
«Зиларт»
Застройка территории бывшего автозавода ЗИЛ стала крупнейшим проектом комплексного редевелопмента промзоны в Москве. В конце 2018 года были введены в эксплуатацию первые дома – около 200 тыс. кв. м, из которых 100 тыс. кв. м – это жилье. В апреле 2014 года ЗАО «ЛСР Недвижимость — М» (входит в группу ЛСР Андрея Молчанова) выиграло конкурс на покупку 99,9% ООО «Промобъект», владеющее тремя участками общей площадью 65 га. Компания согласилась заплатить за девелоперский проект 23,4 млрд руб. ЛСР строит здесь проект площадью 1,56 млн кв. м. В целом весь проект планировки производственной зоны ЗИЛ предусматривает реорганизацию 392 га – это 40% территории Даниловского района столицы.
«Сердце столицы»
Масштабная застройка 14 га на Шелепихинской набережной напротив «Москвы-сити» началась несколько лет назад. Здесь девелопер «Дон-Строй Инвест» возводит премиальный ЖК площадтб 635 тыс. кв. м. При этом под застройку отведены только 7,5 га, а оставшиеся 6,5 га займет парк. Кроме того, застройщик планирует благоустроить около 5 га набережной Москвы-реки в бывшей промзоне. Первая очередь была сдана в эксплуатацию в конце 2018 года. Всего же их запланировано три.
Выбор новостроек сегодня действительно велик. Для сравнения, в 2008 году на рынке новостроек Москвы было представлено порядка 25 тыс. квартир, вспоминают аналитики Метриум». Сейчас их число достигло 32 тысяч, однако к ним добавился еще сегмент апартаментов, практически отсутствовавший десять лет назад. Сейчас покупатель нового жилья (независимо от правового статуса здания), может выбирать примерно из 40-45 тыс. квартир и апартаментов. И этот уровень сохранится в ближайшие два-три года считают эксперты, опрошенные «Московской перспективой».
Если вам понравилась статья, то ставьте палец вверх, а так же подписывайтесь на канал, мы будем рады каждому подписчику!