В Сочи цены на дома и квартиры пухнут как на дрожжах вопреки общеэкономической ситуации в стране. Увеличивается там и количество агентств недвижимости. Может, тому виной субтропический климат, в котором все растет? Кирилл Котриков, руководитель отдела аналитики «CENTURY 21 Россия», отвечает кратко и емко: Сочи — город-курорт, и потому там все иначе. Но что это значит?
Цены в Сочи, в отличие от всей остальной страны, постоянно растут все последние годы. Почему так происходит?
За последние три года средняя стоимость квадратного метра жилья в Сочи действительно выросла на 13,4%, в то время как в других городах с конца 2014 года она постепенно снижалась.
На это есть несколько причин. Во-первых, транспортная доступность и развитая инфраструктура региона, полученные в наследство от Олимпиады. Высокие темпы строительства и высокий спрос также удорожают жилье, при этом
за счет существенных объемов ввода сегодня в Сочи цены растут не так сильно, как могли бы – количество предложения на рынке сдерживает цены от еще более активного роста.
Кроме того, на стоимости квадратных метров серьезно сказались кризисные явления в экономике России, повлекшие за собой девальвацию рубля и снижение доходов. В условиях относительного удорожания недвижимости в курортных зонах за рубежом покупатели обратили внимание на российскую недвижимость, и рынок Сочи выступил серьезным конкурентом иностранным курортам.
Сказался и запрет на выезд за границу представителям силовых ведомств - спрос со стороны этой аудитории возрос.
Какие сегменты растут больше всего – «первичка» или «вторичка»?
На данный момент средняя цена квадратного метра составляет 89 000 рублей за квадратный метр. Рост цен наблюдается как на первичном, так и на вторичном рынке. Стоимость жилья в Сочи последовательно снижается по мере удаления от побережья, где имеются как новые дома, так и качественная вторичная недвижимость.
Большинство предложений как на вторичном, так и на первичном рынке Сочи относится к кирпичным и монолитным домам (панельное строительство здесь просто невозможно в силу особенностей грунта), а основным показателем «элитности» жилья является положение относительно моря.
За счет этого рынок Сочи отличается достаточно высокой дисперсией в цене – на рынке встречаются как объекты с низкой стоимостью квадратного метра, так и с очень высокой. При этом цены на первичном рынке растут быстрее, чем на вторичном.
А сейчас что дороже – первичное жилье или вторичное?
Цены на первичном и вторичном рынках Сочи близки по значению, однако на данный момент «вторичка» все же дороже. Здесь также важную роль играет расположение. В Москве «первичка» может быть в два раза дешевле, чем «вторичка», но будет находиться далеко от центра, просто потому что ближе уже все застроено. В Сочи такой проблемы пока нет.
Также на соотношении цен оказывает влияние объем предложения – на «вторичке» он меньше, при этом недвижимость высоко востребована покупателями, что сдерживает падение цен относительно активно строящейся «первички».
Зимой покупают столько же, сколько и летом?
На рынке купли-продажи жилья здесь действуют общероссийские сезонные тренды – в декабре растет спрос и, соответственно, цены, а в январе наблюдается спад. Также в этом регионе сезонный фактор влияет на повышение цены в марте, апреле, июле и августе, однако повышение цены весьма незначительное.
Самая высокая сезонность наблюдается в апреле, +1,5% к средней стоимости квадратного метра.
А вот на рынке аренды присутствует значительная сезонность – она приходится на три летних месяца с пиком в июне (июнь +14%, июль + 8%, август +6%).
Сколько еще могут расти спрос и цены? Не до бесконечности же?
Основными показателями для построения таких прогнозов являются темпы строительства и доходы населения. С ростом покупательской способности и текущими объемами ввода жилья цены вряд ли будут снижаться, в то же время, если доходы населения будут снижаться, а темпы строительства останутся прежними, то и цены будут падать.
Кроме того, нельзя исключать внешнеэкономические факторы – например, если случится стабилизация курса рубля, это приведет к тому, что зарубежная недвижимость снова станет более привлекательной для россиян, нежели российский курорт.