Случается, что нужно продать квартиру, за которую еще не выплачена ипотека. За годы, которые выплачивается ипотека, произойти может всё что угодно — родился ребенок, нужно переехать в другой город, супруги развелись. Продать «ипотечную» квартиру можно — есть аж 3 варианта.
Вариант 1 — ипотеку гасит продавец.
Пока ипотека не выплачена, квартира не является полноценной собственностью покупателя. Это собственность с обременением. Обременение — то есть обязательство выплачивать кредит — ограничивает право свободно распоряжаться квартирой. Перед тем как продать ее, нужно выполнить обязательство перед банком. Или найти человека, который это сделает.
Сначала ищем покупателя. Тот платит продавцу за квартиру, из этих средств гасится кредит в банке, недвижимость переходит новому хозяину. На практике покупатель вряд ли передаст просто так деньги незнакомому человеку (вы бы тоже не стали).
Поэтому нужно заключить предварительный договор купли-продажи. Участники соглашения описывают квартиру и обязуются заключить основной договор купли-продажи — после того, как обременение с квартиры будет снято. Срок снятия обременения указывается в договоре.
Порядок действий:
1. Покупатель выплачивает банку сумму задолженности владельца жилья, которую банк рассчитывает на определенную дату. Эта сумма будет фигурировать в дальнейшем во всех документах. Поэтому рассчитать задолженность лучше сразу после внесения очередного платежа по ипотеке, тогда на проведение сделки будет целый месяц в запасе.
2. Банк выдает продавцу закладную и справку о погашении задолженности.
3. Если квартира продана по более высокой цене, чем сумма задолженности с процентами, покупатель должен заложить разницу между ними в банковскую ячейку или открыть аккредитив.
4. Продавец регистрирует снятие обременения — предоставляет в МФЦ закладную и справку о погашении. Запись об ипотеке исключается из госреестра в течение 3-х рабочих дней, продавец получает документальное подтверждение.
5. Заключается основной договор купли-продажи, после этого регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю. Продавец предъявляет выписку из ЕГРН о переходе права собственности и зарегистрированный договор купли-продажи с отметками Росреестра, после чего получает деньги из ячейки.
Вариант 2 — ипотеку выплачивает покупатель.
Допустим, покупатель не хочет отдавать деньги лично продавцу. В этом случае он может погасить ипотеку сам. Эта схема опасна для покупателя, ведь продавец может отказаться переоформлять квартиру после того, как обременение будет снято банком. Суд встанет на сторону покупателя, но разбирательства займут время.
Порядок действий:
1. Продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи. Его главный пункт — условие заключения основной сделки. Чтобы она состоялась, владелец квартиры должен получить закладную и снять обременение.
2. Продавец пишет в банк заявление о полном погашении кредита. В заявлении указываются данные покупателя.
3. Покупатель оплачивает кредит. В платежном поручении указываются реквизиты кредитного договора, сумма и прочие данные.
4. Продавец регистрирует снятие обременения — процедура та же, что в первом варианте.
5. Заключается основной договор купли-продажи, регистрируется переход права собственности.
Вариант 3 — ипотека переоформляется на покупателя.
Нужной суммы у покупателя часто нет, а квартиру купить хочется. В этом случае продавец продает и квартиру, и ипотеку. А покупатель как новый заемщик должен понравиться банку.
Порядок действий:
1. Продавец, покупатель и банк заключают соглашение о переводе долга по ипотеке на покупателя. Покупатель становится заложников собственной квартиры и принимает на себя обязательства плательщика кредита. Если у продавца были штрафы и пени — они достаются новому заемщику. Покупатель может договориться с банком о рефинансировании ипотеки.
2. Заключается договор купли-продажи, оформляется переход права собственности.
3. В МФЦ покупатель регистрирует право собственности, вносит изменение в запись об ипотеке, что по кредиту сменился залогодатель.
При продаже ипотечной квартиры рискуют и продавец, и покупатель. Чтобы сделка прошла проще и быстрее, лучше обратиться к профессионалам — сэкономите время и нервы.