Покупка жилья дольщиками воспринимается именно как покупка жилья. Несмотря на то, что люди покупают фактически «воздух» - ведь на котловане нет никаких квадратных метров, люди уверены, что к сроку, который обещает застройщик – квартира будет построена и получена.
Отчасти это так, отчасти нет – иначе в стране не было бы проблемы обманутых дольщиков. Но, к сожалению, не все застройщики способны завершить строительство в срок. Власти говорят, что лишь 5% проблемных застройщиков действительно с умыслом обманывали людей.
У таких, недобросовестных, застройщиков изначально был план: они открывали продажи, собирали деньги как можно дольше, создавали видимость строительных работ, а сами выводили деньги за границу, в оффшоры. Когда дольщики спохватывались – было уже поздно.
Однако, если верить словам властей, которым впоследствии приходится достраивать проблемные стройки – 95% нерадивых застройщиков просто неправильно выстроили бизнес-схемы.
У них не было умысла красть у дольщиков деньги – они собирались зарабатывать на возведении и продаже новостроек. Но все произошло как в том анекдоте «не шмогла я, не шмогла». Только вот обманутым дольщикам совсем не смешно.
Для дольщиков, некоторые из которых вложили ВСЕ свои деньги в новую квартиру (читайте рассказ обманутого дольщика, как он купил в ипотеку воздух на 15 лет) – неважна причина, по которой застройщик не смог достроить дом. Важен результат, а он таков: квартиры нет, стройка – заморожена. Какая человеку разница – изначально застройщик хотел украсть деньги или просто оказался некомпетентным?
Но некоторые эксперты рынка новостроек видят в этом принципиальный момент. По их мнению, покупка квартиры в новостройке – это инвестирование. А инвестирование это рискованный бизнес, как и игра на бирже. Сегодня тебе повезло, и ты получил хорошую прибыль, а завтра не повезло, и ты прогорел.
Так же и с новостройками. Решил купить подешевле – значит, решил заработать на росте цены жилья, ведь если бы покупателю нужна была квартира – он пошел бы на вторичный рынок и приобрел там готовое жилье.
А если ты покупаешь «рост цены в процессе строительства» - ты хочешь «навариться». Будь добр – разделяй риски с застройщиком, как и инвестор на бирже делит риски с брокером, когда прогорают оба.
Вроде бы логика понятна, но возникает вопрос – в как же участие властей? Ведь они должны проверять застройщиков, перед тем как выдавать тем разрешения на строительство? А банки – которые дают кредиты на стройки? Разве фраза «новостройка аккредитована таким-то банком» - ничего не значит?
Но власти как раз делят риски с застройщиками и дольщиками: рано или поздно все достраивается. Да, некоторым обманутым дольщикам приходится ждать своих квартир по 10 и больше лет, но все же власти стараются достроить проблемные стройки.
Банки тоже прекрасно понимают технику строительного бизнеса: кредиты они выдают застройщикам под залог самой стройки или уже построенных объектов. Именно поэтому, если стройка у застройщика начинает буксовать, продажи падают, то банк рано или поздно забирает проект себе или другой залог – торговый комплекс, принадлежащий строительной компании, или даже несколько.
Банки находят нового застройщика и все достраивают, им невыгоден недострой на балансе. В проигрыше только дольщики, поскольку все эти решения проблемы затягиваются на несколько лет. А, если ты продал старую квартиру, рассчитывая въехать вскоре новую – ты остаешься и без квартиры, и без денег. Начинаешь митинговать, писать письма Путину и так далее.
Так что покупка квартиры в новостройке – это действительно риск, это инвестирование, предполагающее ситуацию «пан или пропал». Но сегодня рынок новостроек стремительно меняется. Властям надоели митинги и социальная напряженности как таковая.
Уже сейчас все застройщики обзавелись спецсчетами в банках, а банки следят за расходами денег дольщиков, чтобы застройщик не потратил на рекламу или на другие нецелевые действия деньги дольщиков. С 1 июля 2019 года все буде еще строже. Банки будут хранить деньги дольщиков на счетах эскроу, доступ к которым застройщик получит только после того, как достроит и сдаст дом в эксплуатацию.
Да, покупателям квартир в новостройках за безопасность придется заплатить. Все банковские издержки застройщики включат в цену квадратного метра. Эксперты не прогнозируют резкий скачок цен на новостройки, но предполагают, что в течение этого года строящиеся дома могут вырасти в цене на 10%. Для сравнения в 2018 году новостройки Московского региона в среднем подорожали на 7%.
Какой рынок новостроек вам больше по душе? Тот, где можно было заработать на росте цены новостройки 20-30% (а в сытые времена до 2014 года и все 40%!), но сидеть как на пороховой бочке (достроят или нет?!), или рынок без обманутых дольщиков, но, где новостройки почти не принесут прибыли в течение строительства? Зато покупатель в итоге точно получит квартиру. Дешево и рискованно или дорого и без риска?