Случается, что застройщик задерживает срок сдачи новостройки. Это бесит, особенно если вы снимаете жилье, и вам невтерпеж поскорее вселиться в свою квартиру. А ведь в этом случае вы имеете законное право на компенсацию! И не думайте, что стрясти неустойку – невозможно. Еще как возможно!
Поступить можно по-разному — договориться с застройщиком, обратиться в суд или вовсе разорвать ДДУ. Что реально поможет?
Застройщик обязан (но делает это не всегда) сообщить дольщику, что дом не будет сдан вовремя. С уведомлением дольщик получает проект дополнительного соглашения к ДДУ. Дальше дольщик может согласиться (подписать допник) или не согласиться (не подписать допник) на перенос срока в обмен на компенсации от застройщика.
Если дольщик подписал допсоглашение, это означает, что он готов подождать еще какое-то время. И важно: если застройщик уложится в новые сроки, потребовать неустойку дольщик не сможет — он же согласился!
Если дольщик НЕ согласился и НЕ подписал допсоглашение о переносе сроков, то у него есть два варианта действий. Он может потребовать передачи квартиры и выплаты компенсации.
И знайте, что при просрочке дольше 2-х месяцев покупатель вправе отказаться от квартиры, разорвать ДДУ и потребовать возврата денег и опять же компенсации. В обоих случаях застройщику направляется претензия с требованием передачи квартиры и выплаты неустойки.
Неустойка рассчитывается в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки.
Еще в претензии можно потребовать возмещения убытков. Непредвиденные затраты из-за невозможности вовремя вселиться в новое жилье — это чаще всего аренда квартиры. В этом случае к претензии нужно приложить соответствующие документы: договор жилищного найма, квитанции об оплате и т. п.
Но как показывает практика, механизм претензий сложнее, чем кажется. Если дом медленно, но строится, претензии — это нехилый удар по бюджету проекта. А если вы расскажете о своих намерениях на форуме дольщиков, писать претензии побежит целая толпа. И тогда дом может действительно не достроиться.
Ну и застройщики не всегда удовлетворяют претензии. Но шанс есть — известны случаи, когда девелоперы арендовали жилье для своих дольщиков, чтобы разрешить конфликт.
Если отношения дольщика и девелопера стали очень сложными — пора обращаться в суд. На этом этапе покупатель может сохранить пусть и сложные, но отношения с застройщиком и ждать передачи квартиры. Второй вариант — отношения порвать и ждать денег.
ВАЖНО: требовать через суд компенсацию можно в обоих случаях.
Для застройщиков, которые нарушают сроки, закон о долевом строительстве (214-ФЗ) предусматривает большие неустойки. Нарушение ДДУ обходится девелоперу тем дороже, чем дольше отсрочка и дороже объект. Но суд не всегда удовлетворяет высокие требования.
Размер неустойки часто снижается, если ее требует дольщик, который квартиру получил, пусть и позже срока. Однако судебная практика знает решения в сторону покупателей — всё зависит от судьи. И от грамотного юриста.
Дальше — возмещение убытков. Тут труднее. Суд не всегда видит связь между срывом сдачи жилья и необходимостью дольщика арендовать квартиру и может отказать. Тем не менее, есть примеры (и в последнее время их все больше), когда суд вставал на сторону дольщика.
Моральный вред возместить проще. Уже факт нарушения права дольщика (не получил вовремя ключи) — достаточное основание, чтобы суд встал на его сторону. Только вот оценивается моральный ущерб недорого — максимум 30 тысяч рублей, а чаще намного меньше.
Штраф, если застройщик не ответил на претензию, присуждается почти всегда. Судебные издержки тоже покрываются полностью.
Если вы решили пойти на расторжение ДДУ, вам должны вернуть вложенные деньги. Для расторжения договора нужно написать уведомление и направить его застройщику. С этого момента покупатель ничем не обязан застройщику, а вот тот обязан в течение 20 рабочих дней вернуть деньги.
Практика показывает, что расторжение договора — не самый продуктивный вариант. Если ситуация у застройщика такова, что он фактически непризнанный банкрот, то дольщик может остаться без денег и квартиры.
Если же покупатель сохраняет ДДУ, то квартиру он рано или поздно получит. Даже в случае признания застройщика банкротом проблемный объект рано или поздно помогут достроить власти. (Правда, некоторые ждут по 10 и больше лет).
Однако положительная практика по разрешению подобных споров в суде в пользу дольщиков есть. Самое важное при расторжении ДДУ — довести дело до конца, т. е. взыскать с застройщика деньги. Поэтому перед тем, как затеять спор, нужно просчитать все риски и сценарии развития событий.
Перед походом в суд, важно понимать, что тяжба будет стоить дольщику денег. Первая инстанция (подача претензии) обойдется в 30-35 тысяч руб., вторая в 15-25 тыс. руб. Гонорар с юристом обговаривается отдельно: некоторые берут фиксированную сумму за ведение таких дел (50-100 тыс. руб), некоторые - предпочитают процент от выигранной суммы (в таком случае юрист точно уверен в положительном исходе дела).
Многие думают, что требовать неустойку бесполезно, что суд всегда на стороне застройщика. Но нет. Примеры, когда суд вставал на сторону покупателя, есть. Знакомая автора этой статьи отсудила за полгода просрочки приличную сумму! Если вы не намерены сдаваться — обращайтесь в суд. Но лучше – заручиться помощью юриста, так вы точно не проиграете.