В одном из стендапов Юлии Абрамовой была забавная шутка. Оказывается, что штраф за занятие проституцией составляет 1500-2000р., а за неправильную парковку в городах федерального значения - 3000р.. И Юлия говорит, что любая проститутка может смело говорить: "Да, я проститутка, но я никогда(!) не ставила машину в неположенном месте". И это якобы будет отражать реальную угрозу для общества от этих нарушений. Но всё не вполне так. Наказание за преступление отражает не только тяжесть содеянного, но и целесообразность и частоту пренебрежения законом.
У меня была статья про споры с застройщиком, где через суд было получено порядка трети стоимости квартиры в качестве штрафа. И вот, прямо сейчас происходит подобного рода ситуация. Застройщик опять задержал сроки передачи квартиры. И мне снова приходится вступать с ним в дискуссию. Но разговор не завязывается. Я позвонил в ПСН, где мне ясно дали понять, что застройщик никакие претензии по поводу срыва сроков не принимает. Т.е. это их позиция. А позиция крупных компаний обычно конструктивная и обоснованная. И в данном случае полагать неразумность представителей Группы ПСН у меня нет. Но есть понимание, почему они ведут себя именно так. И тут нам помогут проститутки из абзаца выше.
Застройщик задержал выдачу ключей на 97 дней. Рассчитанная сумма неустойки, которая полагается мне по закону составляет около 5% от стоимости квартиры или немногим более 400 000р.. Всего в доме примерно 240 квартир. Будем считать, что стоимость моей квартиры средняя. Тогда общая сумма штрафа составит около 100млн рублей. Если застройщик самостоятельно выплатит всю эту сумму, сумма убытка будет составлять именно 100млн.
Если не предлагать самостоятельно и на всякий случай не напоминать покупателям, что они могут требовать эти деньги, то ситуация поменяется. Допустим, потребует деньги только половина покупателей. Тогда сумма убытка снижается до 50млн. Уже неплохо, правда?
А теперь давайте не только не будем напоминать клиентам об их правах, а ещё и подождём, пока они направят официальную претензию, где будут достаточно адекватно требовать полагающиеся по закону деньги. Я утверждаю, что таковых будет не более 20% от первоначального количества. И в данном случае, если мы сразу после жалобы выплатим всё, что попросили, убыток уже 20млн. На пустом месте экономия 80%.
Но ведь и это не всё. Люди направили претензию, получили уведомление о вручении, нашли юриста, оформили все доверенности, чтобы юрист мог заниматься этим делом, передали все документы, заключили все договоры, нашли счета застройщика и наконец подали в суд и даже выиграли его. Сколько таких людей? Максимум 5%. Но они уже получат не только свои причитающиеся 5млн на всех, но и 50% штрафа (2.5млн), который полагается по закону, если дело не завершилось в досудебном порядке. Итого, если застройщик вообще ничего не делает, он тратит максимум 7.5млн рублей. А если ведёт адекватную беседу с участниками договора долевого строительства, то потери составляют 100млн или хотя бы 50млн. Нужны хоть какие-то пояснения, почему ситуация обстоит именно так?
Отсюда следует простой факт. Подобного рода поведение должно быть невыгодно застройщику. Как нарушители правил парковки принимают на себя риски заплатить штраф 3000р. и возможную эвакуацию, так и застройщик принимает риски заплатить штраф 50%. И если сумма штрафа станет такой, что принимать риски застройщику будет невыгодно, он всегда будет идти на контакт с покупателем квартиры. И из моих простых расчётов следует, что сумма штрафа должна составлять порядка 1000%-2000%, а не 50%, как это сейчас. Ситуация изменится быстро. Дисциплина возрастёт, разговоров про обманутых дольщиков сильно поубавится, нервозность этого процесса существенно снизится.
Я-то, понятное дело, доведу дело до суда и с очень высокой вероятностью выиграю дело и получу свои 600т.р. (400т.р. неустойки и 200т.р. штрафа), но как быть с теми людьми, которые не имеют подготовки и желания копаться в этом? Где справедливость?