Покупка комнаты всегда требует более тщательной проверки, чем покупка квартиры. Здесь важно учесть интересы и права всех соседей. Покупая комнату, необходимо проверить наличие следующих документов:
- документы-основания, прописанные в первом документе;
- паспорт собственника;
- технический паспорт на комнату, квартиру;
- согласие всех соседей (либо уведомление о продаже);
- справка с ЖЭКа о прописанных лицах и об отсутствии долга.
А теперь подробно про каждый аспект. Если объект был зарегистрирован до 15.07.2016 г., то должно быть свидетельство о государственной регистрации права, в народе именуемая «зеленка». В период с 15.07.2016 г. по 01.01.2017 г. выдавалась выписка ЕГРП, далее и по сегодняшний день — выписка ЕГРН. Каждый из этих документов выдавался в тот или иной период, менять его нет необходимости, каждый имеет свою юридическую силу.
В качестве документов-оснований могут быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, завещание, договор безвозмездной передачи прав (приватизации), решения суда. При условии договора купли-продажи надо посмотреть паспорт владельца и убедиться, что приобретался не в период брака. Если брак на момент покупки был уже зарегистрирован, то необходимо нотариальное согласие супруга на продажу. Иначе без него супруг может оспорить сделку, вернуть себе часть комнаты, но не вернуть денежные средства. В договоре приватизации всегда указываются все лица, прописанные на момент передачи прав. По законодательству передача прав оформляется на всех в равных долях, если нет нотариального отказа от кого-либо. Если прописаны третьи лица, требуется копия их нотариального отказа во избежание недоразумений.
В техническом паспорте можно найти расположение своей комнаты, ее позицию и площадь. Часто встречается, что в выписке ЕГРН не прописана позиция, а только площадь, которая может совпадать с другими комнатами. На поэтажном плане нужная комната выделена красным кружком. Если не быть внимательным к этому пункту, можно купить по документам одну комнату, а по факту другую.
Важная особенность в сделках с комнатой — это согласие соседей. Дело в том, что по закону РФ соседи по квартире имеют право преимущественного выкупа комнаты. Необходимо известить каждого соседа официально телеграммой, в которой указать намерение и стоимость продажи, а также срок для покупки не менее 30 дней. По истечении этого срока можно продавать любому постороннему лицу. Как вариант, для срочности можно использовать нотариальный отказ каждого соседа, но это гораздо дороже, да и не всегда всех собственников по квартире можно попросить об этой услуге.
Есть вариант избежать таких долгих сроков — оформить договор дарения, для которого согласия соседей не требуется. Однако, такую сделку всегда можно оспорить, и если кто-то из соседей очень желал выкупить комнату, он обязательно этой возможностью воспользуется.
Справки с ЖЭКа обязательно смотреть, обращая на долг по капитальному ремонту. Данная задолженность при продаже переходит с объектом к новому собственнику. Либо долга не должно быть, либо стоит поговорить о скидке в размере задолженности. Если в комнате прописаны несовершеннолетние, важно заранее обсудить или даже требовать выписать их. Это связано с непростой процедурой их выписки в дальнейшем.