Какой самый главный недостаток недвижимости?
Недоступность для большей части населения? Низкая ликвидность?
Не угадали...
Доли!
Одно из фундаментальных свойств любой недвижимости - крайне слабая делимость актива, вплоть до полной неделимости.
Мы уже отчасти касались этого свойства в статье "Вася, у которого нет денег на квартиру", где отметили, что покупка квартиры дискретна. Квартира обладает ценностью только целиком; дробное количество - либо вовсе не имеет никакой потребительской ценности, либо (в лучшем случае) это копейки.
Поскольку "кусочек квартиры" ни у кого особого интереса не вызывает, застройщики и власти искусственно снижают квант покупки квартир, чтобы сделать их доступнее и тем самым хотя бы отчасти поддержать спрос.
То, что квартиры неделимы не означает, что их не делят. Еще как делят! Что самым прискорбным образом выявляется при передаче актива другим правовладельцам (например, по наследству). Хорошо если следующий собственник один, тогда право просто переходит от одного человека к другому. А если их двое (трое, несколько)? Как делить одну квартиру на несколько человек?
Заметим, что с банковским вкладом, золотом, акциями и большинством других активов такой проблемы обычно не возникает. Деньги тем и хороши, что обладают практически бесконечной делимостью. Другие активы обычно также легко дробятся на столько частей, сколько нужно (если даже не делятся поровну, то можно продать, а деньги опять-таки поделить).
С недвижимостью все намного хуже.
Теоретически, общую квартиру тоже можно продать, а деньги разделить между всеми правообладателями.
Увы, даже несмотря на то, что прийти к общему знаменателю экономически выгоднее, на практике это маловероятно по следующим причинам:
1. На общую собственность претендуют родственники, отношения между которыми уже сильно испорчены (чем ближе родственники, тем порой сложнее с ними договориться).
2. В квартире может проживать одна семья, а другая (претендент) не имеет даже физического доступа в квартиру. См.п.1.
3. Представления о справедливом разделе могут сильно отличаться. А когда цена вопроса - миллионы, уступать никто не хочет.
4. Продажа требует скоординированного участия всех участников (по цене, параметрам сделки, выплатам комиссионных и т.п.), что невозможно в силу обстоятельств п.1 и п.2 и п.3.
5. Потенциальные покупатели не хотят иметь дело с подобными квартирами, разве что при серьезном дисконте, а тут достаточно хотя бы одному из продавцов взбрыкнуть (см. п.4) и сделка не состоится.
В итоге возникает такой казус как доли, когда на одну квартиру в той или иной мере претендуют несколько человек.
Откуда берутся доли?
Самые распространенные источники появления долей следующие:
1. Наследство. У человека теоретически может быть неограниченное количество наследников. Соответственно, если у него есть квартира (или доля в ней), то она будет делиться между ними всеми.
2. Разводы. При разводе квартира, если была куплена в браке, делится пополам между супругами.
3. Материнский капитал. При покупке квартиры с использованием материнского капитала родители обязаны наделять детей долями.
4. Раздел по суду.
Если квартира однажды раздробилась на доли, собрать ее вновь воедино очень непросто. И, пожалуй, скорее вероятнее, что квартира продолжит дробится на части дальше, чем кому-то удастся выкупить чужие доли и стать единоличным владельцем.
Последствия долевого проклятия в полной мере ощутили на себе миллионы россиян.
Помимо испорченных отношений между родственниками это приводит еще к ряду не самых приятных моментов:
1. Квартиры, в которых собственность в долях, невозможно продать. Либо с огромным дисконтом к их рыночной стоимости (то есть той, которая без долей). Даже если вы владеете 99/100 долей в квартире, готовьтесь к проблемам.
2. Стоимость долевой собственности не поддается какой-то определенной логике. Т.е. 1/2 доли не обязательно будет стоить в два раза больше, чем 1/4. Все слишком сильно зависит от конкретной ситуации.
3. Некоторые семьи годами живут как на минном поле, поскольку их право может быть в любой момент оспорено.
4. Выкуп микродолей и последующий шантаж - излюбленная тактика рейдеров.
Даже если вы купили квартиру и являетесь единоличным собственником, это не означает, что так будет всегда. Как только ситуация вошла в стадию дробления (при вашей жизни или после вашей смерти), ценность квартиры как актива начинает стремительно падать. Ни предсказать, ни предотвратить это практически невозможно.
Подписывайтесь на наш независимый канал о недвижимости!