Друзья, ну что сказать – да, это случилось, я решила ввязаться в эту авантюру и открыть бар. Зачем? Ох не спрашивайте, лучше я вам расскажу, как я это делаю.
Сразу предупреждаю, что это не инструкция и не руководство. Это скорее про то, как проходим этот путь мы: весь процесс от задумки до исполнения, в какие косяки мы попадаем и какие спасительные ходы находим. Как говорится в аннотациях, эти записки будут полезны тем, кто сам подумывает о баре, но не знает, с чего начать, а также всем сочувствующим и сопереживающим. Для блога я подготовила несколько тематических постов:выбор концепции, поиск помещения, составление бизнес-плана, дизайн-проект и ремонт, согласования, подбор сотрудников и может что-нибудь еще, а на фэйсбуке буду вести «трансляцию» в реальном времени. Присоединяйтесь!
Мы — я и двое моих друзей-единомышленников — обычные люди без связей и полезных, если вы понимаете, о чем я, знакомств. Все что есть в нашем арсенале – энтузиазм, видение того, как нужно делать и советчики в лице барменов Минска, которым, кстати, большое спасибо! За подсказки, советы, контакты и просто за неравнодушие.
Как мы искали помещение
Чего мы только не испробовали, чтобы найти помещение! Самым простым вариантом был – риэлтор. Мы общались с несколькими конторами, перечислять их не буду, достаточно просто загуглить «аренда помещений под бар». Схема работа с ними простая: заключаешь договор (это стоит денег), они показывают тебе помещения. Если подходит, то платишь конторе 100/200% от стоимости аренды. Чаще всего помещения, которые нам предлагали, были в открытом доступе на их сайтах, так что смыла особого в этом всем не было.
Как я себе представляла этот процесс в идеале: я говорю, что мне нужно помещение от 50 до 100 квадратных метра, не подвал, не Зыбицкая, в нежилом доме, в центре города, до 25 евро за квадрат. Но не тут-то было. Нет таких помещений!
Когда поиск с риэлторами зашел в тупик, мы решили сделать совсем по-другому. Мы просто пошли по тем улицам, которые нам нравились, как локация для бара, и записывали адреса помещений, которые казались подходящими. План был такой: найти владельцев помещений и начать переговоры по покупке права аренды (покупке юрлица). Но и этот план не удался. Узнать собственников помещений можно в кадастровом агентстве. Привожу здесь мой разговор с сотрудником:
- Я бы хотела узнать собственников этих помещений.
- Эта услуга платная, за каждый адрес.
- Хорошо. Давайте начнем с Раковской 12а.
- Инвентарный номер помещения?
- Я его не знаю, как его можно узнать?
- Спросите у собственника помещения.
Здесь на первом этаже (наполовину подвальном) отличное помещение: чуть больше 100 квадратов, отличная геометрия, дом сам красивенный, госаренда. Но не под общепит. Как мы не боролись за него.
Так что мы намучались, если честно. Мы смотрели много-много помещений, одни были дорогие, другие никак не хотели перепрофилировать (мое любимое на Энгельса 28 например, как мы за него не бились), были и очень странные, и слишком большие, и далеко от центра, и в подвалах, и на Октябрьской, но странное. Вариантов как будто много, а подходящих нет.
Было два направления, по которым мы искали: коммерческая аренда и государственная аренда.
Коммерческая аренда
Коммерческая аренда меня очень пугала. Во-первых, ценник никак не регулируется, хочет собственник 45 евро за квадрат или 65 – это его право. Мы пробовали торговаться, но безрезультатно. В итоге помещения стоят пустыми месяцы, иногда даже годы, но владелец не готов уступить в цене. Видели, пустое помещение на проспекте в здании справа от цирка, с большими окнами? 100 евро за квадрат. Сто евро за квадрат! (По словам риэтора, который показывал нам место, может и приукрасил:)).
Вот здесь на первом этаже. Как сказал риэлтор — 100 евро за квадрат
Вторая беда коммерческой аренды в том, что владелец может резко поднять цену. Я знаю несколько примеров, когда поднимали аренду в два раза просто потому, что популярное место, или потому что кто-то готов его забрать по более высокой цене. В Питере, например, так выселили два моих любимых бара – «Терминал» и «Цветочки».
Конечно, совсем необязательно, что произойдет что-то похожее, но для меня это первое заведение и я очень боялась высоких арендных цен. Поэтому мы решили поискать гос.аренду.
Государственная аренда
Большой плюс гос.аренды в том, что цена за квадрат привязана к базовой величине. Тарифы на помещения разного назначения отличаются, но все равно выглядят очень приятно – около 10 долларов за квадрат. Звучит очень заманчиво, но, как выяснилось, есть свои нюансы.
Во-первых, договор такой аренды можно заключить, только выиграв аукцион. Есть несколько сайтов, где можно посмотреть списки помещений, которые на этот аукцион выставляются, — это сайт мингорисполкома https://minsk.gov.by/ru/org/8644/attach/5af052b/ и минского городского центра недвижимости http://www.mgcn.by/list/. На последнем есть и информация по проведению аукционов.
Во-вторых, использовать помещение можно только по тому назначению, с которым оно выставлено на аукцион. То есть нельзя взять офисное, а потом открыть там кафе. Чтобы выставить понравившееся помещение на аукцион с нужным назначением нужно договариваться с тем учреждением, которое указано в списке. Но у нас ни разу не получилось этого сделать.
В Троицком тоже смотрели. Предлагали помещение свадебного салона. Говорили, что под общепит, но перепрофилирование — это долго, от полугода, а все это время нужно платить аренду
В-третьих, возможно, что за каждым вашим действием будут пристально наблюдать и ставить разного рода требования. Расскажу на нашем примере.
Мы решились и взяли помещение, которое подразумевает реконструкцию без привлечения бюджетных средств, то есть абсолютно все: канализация, вентиляция, электрика и пр. – все за наш счет и без компенсации затрат. Поговаривают, что могут дать льготную ставку на первый период реконструкции, но у нас такого не было. Проблем в помещении много: там фактически нет пола, нет двери на улицу (ее надо прорубать), в самом здании не хватает мощностей, поэтому нужно тянуть электрокабель от подстанции во дворе. Кроме того, мы должны не только соблюсти правила пожарной безопасности и санитарные нормы, но и предусмотреть доступ в бар и в туалет для маломобильных людей (это влияет на проектные решения). Все, что нам нужно сделать в этом помещении, должно быть согласовано с «Минской спадчиной», в том числе выбор проектировщиков и строителей. И вот тут самое обидное – это занимает очень много времени и нельзя выбрать просто хороших проверенных ребят. Нужно выбрать тех, у кого есть разные аттестаты и разрешения, по сути – бумажки, которые удорожают стоимости их работ. Так что да – арендная ставка красивая, но входная стоимость увеличивается в разы. Нельзя просто зайти в помещение и самому покрасить стены
Это очень вкратце. Я думаю, что про свой опыт работы с гос.конторами я расскажу отдельно, это достойно отдельного поста.
Загадочный кафетерий, который очень нам приглянулся с учетом будущей реконструкции Раковского предместья. Но выйти на хоть какой-то вменяемый диалог на этот счет нам не удалось. Вот зависть-зависть, если кто его заберет:)
А помещение мы, кстати, нашли совершенно случайно. Мы не участвовали в аукционе и не платили риэлтору. Как-то в разговоре с Пашей Соловьевым, совладельцем Svodody.4, я сказала, что мы ищем небольшое помещение под бар, а у него как раз оказалось такое. В итоге мы просто купили юр. лицо, которое выиграло помещение по аукциону.
Так что, как в «Алых парусах» Грина – делитесь своими мечтами и кто-то обязательно поможет их осуществить.
За новостями можно сделить на фб — https://www.facebook.com/barpass.by/
или в телеграм-канале — https://telegram.me/barpassby
или в instagram — https://www.instagram.com/barpass.by/